Usucapión - Modos de adquirir el dominio y los otros derechos reales - Parte tercera. Derechos reales - Bienes - Libros y Revistas - VLEX 446661798

Usucapión

AutorFrancisco Ternera Barrios
Cargo del AutorProfesor, Facultad de Jurisprudencia Universidad del Rosario
Páginas491-510

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Sobre la usucapión estudiaremos su noción (A), requisitos generales (B), clases (C) y efectos (D). Finalmente, presentaremos algunos comentarios respecto de la acción de declaración de pertenencia (E).

A Noción

La deinición del artículo 2512 del C.C. hace referencia a dos instituciones diferentes: prescripción extintiva y adquisitiva o usucapión. Con las dos, abordamos las consecuencias jurídicas del transcurso del tiempo respecto de los derechos patrimoniales.919Cabe anotar que estas dos instituciones tienen importantes notas distintivas relacionadas con su inalidad920y operación.921Además, mientras que la prescripción extintiva se ofrece a los derechos personales y reales,922la prescripción adquisitiva o usucapión se impone exclusivamente sobre los derechos reales. En este capítulo nos ocuparemos de esta última.

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La usucapión es un modo de adquirir los derechos reales ajenos que recaen sobre un bien material, por su posesión durante el tiempo previsto en la ley. Con la usucapión se cumple básicamente el in de dar efecto a la posesión, reconociéndole la facultad de crear el derecho real de dominio. Se trata de un modo de adquirir originario, porque el derecho real no se recibe de nadie. La adquisición del derecho de dominio se realiza autónomamente, sin que se reciba de los propietarios precedentes del bien.

La usucapión "es un fenómeno que opera al margen de la tradición; extraño a ella, no requiere un comienzo revestido de ciertas apariencias de legitimidad, en ocasiones excluidas por fuerza de las propias circunstancias, sino tan solo una situación de contacto personal entre el individuo y el bien sobre el que actúa, en una relación económica de aprovechamiento".923No obstante, como lo veremos más adelante, la usucapión ordinaria puede entenderse como una especie de "agregado" de la tradición fallida, toda vez que se le reconoce al poseedor -que no pudo recibir el derecho real en su patrimonio- como un modo auxiliar de adquirir el dominio u otro derecho real del bien poseído (arts. 752 y 753 C.C.).

B Requisitos generales de la usucapión

Se pueden adquirir por usucapión todos los derechos reales que recaigan sobre toda clase de bienes corporales apropiables por los particulares. Se excluyen pues, los derechos reales que recaen sobre bienes de uso público (arts. 63 C.N. y 2519 C.C.), bienes del patrimonio arqueológico de la Nación o que conforman la identidad nacional (arts. 63 y 72 C.N.), bienes iscales y, en general, todos los bienes del Estado (art. 407, num. 4, C. de P.C.). Tampoco pueden adquirirse por usucapión los derechos de hipoteca (el bien gra-

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vado no lo detenta físicamente el acreedor hipotecario) ni los derechos reales de servidumbres discontinuas e inaparentes sobre inmuebles (art. 939 C.C.).

Respecto de los bienes embargados, si bien su enajenación se encuentra prohibida por la ley, so pena de nulidad, la adquisición de su dominio por el instituto de la usucapión es permitida por la normativa.924

Como requisitos de la usucapión hablaremos de la posesión previa (1) durante un término previsto por el legislador (2).

1. Posesión previa

Habrá usucapión si ha precedido una verdadera posesión (art. 762 C.C.). La posesión involucra la tenencia del bien (corpus) y el ánimo de señorío (animus). El poseedor es, pues, un tenedor que se comporta como un propietario: con independencia y autonomía.

2. Debe cumplirse el plazo

La ley deine el término durante el cual debe ejercerse la posesión para que se reconozca. La usucapión no puede concebirse sin el término puntualmente determinado por el ordenamiento, toda vez que el objeto de apropiación es un bien ajeno (entre otras razones, con el establecimiento del término de prescripción se pretende que el propietario y demás interesados del bien poseído ejerzan las acciones pertinentes). Aclaramos que los términos de usucapión, regulados por normas de orden público, no pueden ser modiicados por los particulares.925

Respecto del plazo, deben atenderse las siguientes consideraciones:

a Conlicto de leyes en el tiempo

"La prescripción iniciada bajo el imperio de una ley, y que no se hubiere completado aún al tiempo de promulgarse otra que la modiique, podrá ser regida

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por la primera o la segunda, a voluntad del prescribiente; pero eligiéndose la última, la prescripción no empezará a contarse sino desde la fecha en que la ley nueva hubiere empezado a regir" (art. 41 de la Ley 153 de 1887).

Debe recordarse que con la Ley 791 de 2002 se modiicaron los términos de prescripción del Código Civil. En este orden de ideas, respecto de las posesiones iniciadas antes del año 2002, el prescribiente debe escoger926alguna de estas dos opciones:

· Someterse a los nuevos términos de la Ley 791 de 2002, en cuyo caso el cómputo de su posesión se debe iniciar desde la vigencia de esta última.

· Acogerse a los términos antiguos de los arts. 2529 y 2532 del C.C., modiicados por la Ley 791 de 2002. En dichos artículos se establecían los siguientes términos: 3 años para muebles y 10 años para inmuebles, en cuanto a la usucapión ordinaria, y 20 años para muebles e inmuebles, respecto de la usucapión extraordinaria. Desde luego, se trata de un ejemplo de ultractividad de una ley.

b Suma de posesiones

El poseedor puede agregar a su propia posesión la posesión de su causante, cumpliendo los requisitos de ley (arts. 2521 y 778 C.C.).

La suma de posesiones procede cuando entre el poseedor actual y el anterior existe un vínculo jurídico, una relación de causante a causahabiente a título singular o universal, entre vivos o por causa de muerte. En materia de transmisión mortis causa la ley asume que el heredero sucede ipso facto al difunto en la posesión de los bienes que son objeto de la sucesión (art. 757 C.C.). En cuanto a la agregación de las posesiones que tiene como fuente un negocio jurídico, el poseedor debe acreditar la existencia de un título traslaticio de derecho. Así las cosas, "se puede airmar que el prescribiente que juntó a su posesión la de sus antecesores, ha de demostrar la serie de tales posesiones, mediante la

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prueba de los respectivos traspasos, pues de lo contrario, quedarían sueltos y desvinculados los varios lapsos de posesión material".927

c Plazos especiales de usucapión

Como ejemplo de algunos plazos especiales de prescripción recordamos que las servidumbres continuas y aparentes pueden ganarse por usucapión de diez años (art. 939 C.C.). Igualmente, precisamos que, respecto de los ausentes, personas que residen en país extranjero, cada dos días equivalen a uno solo para el cómputo de los términos de la prescripción ordinaria (art. 2529 C.C.).

Respecto de la usucapión de vivienda de interés social (VIS) se establecen los siguientes términos: tres años para la usucapión ordinaria y cinco años para la usucapión extraordinaria (art. 51 de la Ley 9 de 1989).

En el artículo 94 de la Ley 388 de 1997 se señala que:

Los procesos de pertenencia de soluciones de vivienda de interés social, que se ajusten a lo previsto en el artículo 51 de la Ley 9 de 1989, se tramitarán y decidirán en proceso abreviado, de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, en la Ley 9.ª de 1989 y en las disposiciones adicionales contenidas en la presente ley [...] El juez que tenga a su cargo los procesos de prescripción ordinaria o extraordinaria de dominio, solicitará el avalúo de los inmuebles objeto del proceso para la deinición del carácter de interés social, el cual debe ser rendido en un término no superior a 15 días hábiles.

Valga aclarar que el concepto de VIS se consagra en el nuevo Plan Nacional de Desarrollo, aprobado por la Ley 1151 de 2007, que acoge los términos del artículo 91 de la Ley 388 de 1997. Se aclara que el valor máximo de una vivienda de interés social será de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Según los informes de ponencia de la reciente Ley 1183 de 2008, con esta se persigue "facilitar la constitución de poseedores regulares de los inmuebles de estratos 1 y 2 a través de un trámite expedito ante notario, con el in de generar para estos ciudadanos la aptitud jurídica para adquirir el dominio a

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través del modo de prescripción adquisitiva ordinaria".928Evidentemente, este objetivo está relacionado con otro -consagrado en los artículos siguientes-: establecer "la posibilidad de que los notarios, por solicitud del poseedor y sin perjuicio de la competencia atribuida a los jueces de la República, emitan la declaratoria de prescripción adquisitiva de dominio, siempre que no se presente oposición de terceros y solo para casos de posesión regular y pacíica".929

De...

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