Sentencia de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-039-2008-00473-01 de 6 de Septiembre de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 691929213

Sentencia de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-039-2008-00473-01 de 6 de Septiembre de 2016

Sentido del falloNO CASA
Tribunal de OrigenTribunal Superior Sala Civil de Bogotá
Número de expediente11001-31-03-039-2008-00473-01
Número de sentenciaSC11815-2016
Fecha06 Septiembre 2016
Tipo de procesoRECURSO DE CASACIÓN
EmisorSALA DE CASACIÓN CIVIL
MateriaDerecho Civil







MARGARITA CABELLO BLANCO

Magistrada Ponente




SC11815-2016 Radicación n.°11001-31-03-039-2008-00473-01

(Aprobada en sesión de cinco de abril de dos mil dieciséis)



Bogotá D. C., seis (6) de septiembre de dos mil dieciséis (2016).




Decide la Corte el recurso de casación que Alicia Dávila de J. formuló contra la sentencia del 29 de junio de 2012 proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario que instauró contra Carulla Vivero S.A. y S. de Colombia S.A.





I. ANTECEDENTES


1. Mediante demanda repartida al Juzgado 39 Civil del Circuito de Bogotá, la actora pretende, frente a las sociedades demandadas, que se acojan las siguientes declaraciones y condenas:


Pretensiones principales:


Primero: Que se declare que entre Subaru de Colombia S.A. (en adelante S. y A.D. de J. se celebró el 10 de marzo de 2006 un contrato de corretaje inmobiliario, con el fin de que ésta iniciara los trámites de consecución de un lote de terreno en Barranquilla con un área de 1500 a 2000 metros cuadrados, para el montaje de una vitrina de exhibición y alistamiento de vehículos de su marca.


Segundo: Que se declare igualmente que entre C.V. S.A. (en adelante C. y A.D. de J. se celebró un contrato verbal de corretaje, para gestionar la venta de unos lotes de terreno de 4320 metros cuadrados.


Tercero: Que como consecuencia directa e inmediata de las gestiones de corretaje se celebró entre las demandadas un contrato de compraventa de unos lotes de terreno en Barranquilla, destinados al montaje de la vitrina para la exhibición y alistamiento de vehículos por valor de $4.012.147.899,oo.


Cuarto: Que las resistentes son responsables del pago de la comisión a la demandante por haberse concretado el contrato mencionado.


Quinto: Que se les ordene pagar a esta la suma de $120.364.436,97, correspondiente al tres por ciento (3%) del valor del convenio efectivamente realizado, o, en su defecto, la suma que se establezca pericialmente por tal concepto.


Sexto: Que se ordene el reconocimiento y pago de intereses remuneratorios a la máxima tasa autorizada para los negocios mercantiles, desde el momento en que debió realizarse el pago de la comisión, esto es, desde la celebración del contrato de compraventa de los inmuebles, hasta la ejecutoria de la sentencia que ponga fin al trámite.


Como primeras pretensiones subsidiarias busca las mismas ya referidas, pero dirigidas contra S. en tanto única que contrató con la actora. Y las segundas pretensiones subsidiarias, de idéntico tenor, las endereza sólo contra C..


2. Como fundamentos fácticos aduce que el 10 de marzo de 2006 Selena Jimeno, gerente regional de S. en Barranquilla, solicitó a la demandante los servicios de corretaje de finca raíz para la consecución de un lote destinado a la vitrina de exhibición y alistamiento de los vehículos de la marca. En la solicitud, la gerente indicó a la corredora la necesidad de cumplir con los requisitos establecidos por la oficina de planeación para el funcionamiento del concesionario.


En desarrollo de lo anterior, la señora D. de J. inició la búsqueda del inmueble, ofreciendo algunos a S.. Mas, conocedora de que C. era propietaria de uno de las características exigidas, se dirigió al gerente de esta sociedad en Barranquilla a efectos de indagar sobre si estaba en venta el lote, pues no ostentaba ningún aviso que así lo indicara. Agrega el libelo: “Al advertir el interés de C., a través de uno de sus funcionarios, mi representada contactó a la gerente de S. en Barranquilla, le comentó sobre el hallazgo y esta también mostró interés” (fls. 66 y 67, c. 1).


En consecuencia, la actora programó una reunión entre funcionarios de ambas partes interesadas, en las dependencias de C., para el 12 de abril de 2006, a la cual asistieron Álvaro Hernández -empleado de C. en Barranquilla-, S.J. -gerente regional de S. en esa ciudad- y O.S., quien se presentó como accionista mayoritario de esta última compañía. Afirma la demandante que Álvaro Hernández -de C.- al exhibir el plano, advirtió que podía el terreno presentar restricciones de uso en el plan de ordenamiento territorial de Barranquilla, ante lo cual sugirió que se contactara al curador urbano No. 2 de esa ciudad, a quien enseguida se le llamó telefónicamente. Aclaró éste que en dicho predio –conformado por varios lotes- no se contemplaban restricciones desde el punto de vista urbano. Otto Shool -de Subaru- y Á.H. -de C.- siguieron interesados en cristalizar la compraventa, planteando el último un precio de $800.000,oo el metro cuadrado en un área total de 4320 m². Las conversaciones siguieron y, pasado el tiempo, el aludido accionista de S. solicitó que continuaran las tratativas con P.N.Q., alto funcionario de esta empresa en Bogotá.


El 2 de agosto de 2006, la demandante formalizó ante C. (por conducto de Á.H.) la propuesta de corretaje de finca raíz e informó sobre sus honorarios, del orden del 3% del valor de la venta. Días después, contactó a H. para preguntar por el curso de la negociación, ante lo cual el funcionario indicó que continuaría en Bogotá con M.E.C., cuyo número celular le facilitó. La actora procedió a llamar a Pedro Nel Quijano, de S., para indicarle lo anterior y, asimismo, contactó telefónicamente al señor Cuadros -vicepresidente financiero de C.- quien manifestó su interés en que el negocio se concretara a la mayor brevedad. Puso en contacto, pues, la demandante a ambos empleados para que se entendieran, suministrándoles los números de sus celulares.


Como parecía que la compraventa iba a materializarse, la gerente de Subaru en Barranquilla pidió a la actora que le facilitara la documentación requerida para presentar ante la oficina de Planeación Distrital la petición de certificación de uso del suelo y el certificado de alineamiento, por lo que la demandante solicitó a Á.H., de C., el plano y los certificados de tradición y libertad de los inmuebles, los cuales fueron remitidos con el mensajero A.H. y entregados posteriormente por la demandante a la gerente regional de Subaru, S.J., mediante comunicación del 24 de agosto de 2006, para las gestiones de esta ante la dependencia correspondiente, a lo que en consecuencia procedió. En septiembre de 2006 el Departamento Administrativo de Planeación Distrital emitió concepto favorable de uso del suelo, lo que determinó que S. decidiese adquirir los lotes de propiedad de C..


Con base en todo lo anterior, la actora se comunicó con Miguel Ernesto Cuadros, vicepresidente de C., para ponerlo al tanto de los hechos, indicarle que ya era posible la firma de la promesa y recordarle la comisión que a su favor debía ser pagada tan pronto se formalizara el contrato, punto este último sobre el cual expresó el funcionario que era Subaru la llamada a pagarla por haber sido la empresa que contrató los servicios de corretaje; pero que, sin embargo, entraría en contacto con el funcionario de C. en Barranquilla, para conocer detalles de la operación.


De otra parte, quien se había anunciado como accionista de Subaru, O.S., solicitó a la actora que no interfiriese en el negocio que estaba a punto de concretarse, como reacción a su información sobre lo que había indicado el vicepresidente de C.. Este señor, además, aclaró que la obligación de pagar la comisión corría a cargo de C. en su condición de vendedora.


El contrato de compraventa finalmente se llevó a cabo mediante escritura pública 0153 del 26 de enero de 2007, otorgada en la Notaría 64 de Bogotá, y registrada en los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a los inmuebles vendidos.


A más de un año de la enajenación de los bienes de C. a Subaru, como consecuencia de la intervención directa y eficaz de la hoy reclamante, ninguna de las partes se ha avenido a pagarle la comisión.


3. En tiempo, S. se opuso a las pretensiones aclarando algunos hechos y diciendo no constarle la mayoría. Formuló, sin argumentarlas, las excepciones que denominó “inexistencia del contrato entre la demandante y Subaru de Colombia S.A.”, “ineficacia de relación o situación jurídica entre la demandante y Subaru de Colombia S.A.”, “nulidad absoluta o relativa de relación o situación jurídica entre la demandante y Subaru de Colombia S.A.”, “falta de legitimación jurídica de Subaru de Colombia S.A. como demandada” y las que resultaren probadas.


Por su parte, C., al manifestar su oposición a las pretensiones, adujo como excepciones de mérito la inexistencia de oferta mercantil de corretaje y por ende la inexistencia del contrato, la falta de legitimación para exigir comisión de corretaje por cuanto la demandante no ostenta las calidades necesarias para ser corredora inmobiliaria y no llevó a cabo las gestiones propias de ese contrato; y la ausencia de solidaridad de C. para el pago de la comisión pretendida por la demandante.


4. Puso fin a la primera instancia el Juzgado 18 Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá, mediante sentencia estimatoria de las pretensiones (folios 498 a 511, c. 1), pues tras denegar las excepciones de mérito y declarar la existencia de sendos contratos de corretaje inmobiliario celebrados por la actora con S. de Colombia S.A. y con C.V.S., condenó a estas a pagarle a la actora, en atención a sus gestiones para la celebración de la compraventa celebrada por aquellas, la suma de $148.542.769,30, en un 50% a cada una, a título de comisión del 3% del valor de la venta.


5. Contra esa decisión, las sociedades demandadas interpusieron recurso de apelación, al que adhirió la parte actora.


El Tribunal, para desatar la alzada, profirió sentencia en la que revocó la del a quo y en su lugar denegó las pretensiones.


LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL


1. Luego de realizar una síntesis del proceso, incluidos los argumentos planteados en las apelaciones por las compañías demandadas y la parte...

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