LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DURANTE LA PANDEMIA POR CORONAVIRUS EN CHILE*
| Autor | Rodrigo Momberg. |
| Cargo | Profesor de Derecho Civil Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, Abogado Consejero Alessandri Abogados |
La emergencia sanitaria producida por el COVID-19 ha tenido por consecuencia una alteración importante en la actividad económica y social del país. A la fecha, las medidas restrictivas de la libre circulación, reunión y desarrollo de actividades económicas se han incrementado, y es previsible que esa tendencia se mantenga por un período de tiempo relativamente importante.
Una de esas consecuencias es la limitación, legal o de facto, para el desarrollo de ciertas actividades comerciales o industriales. Ello ha llevado al cierre de espacios comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción. Asimismo, aun cuando la actividad respectiva no haya debido suspender su operación forzosamente, las demás medidas dictadas por la autoridad pueden haber tenido como consecuencia una baja ostensible en su actividad comercial (por ejemplo, disminución importante de clientela o dificultades para distribuir su producción) con bajas importantes de ingresos y flujos.
La pregunta que cabe resolver es cómo tales impactos negativos se reflejan en las relaciones contractuales que tales empresas tienen con terceros. Por supuesto, la respuesta variará según cuál sea dicha relación contractual, por ejemplo, con proveedores, acreedores, dependientes, etc.; como asimismo, el estatuto legal aplicable: Código Civil o de Comercio, legislación laboral, de consumo u otros.
Esta cuestión tiene especial relevancia respecto a contratos de arriendo vigentes, en los cuales el arrendatario no puede hacer uso de la cosa arrendada o sólo puede hacer un uso limitado de ella, debido a la crisis sanitaria. La interrogante a responder es si, bajo tales circunstancias, el arrendatario se encuentra eximido del pago de la renta. Este problema puede examinarse a partir de distintas instituciones jurídicas.
1. La fuerza mayor o caso fortuito
Una primera aproximación, quizás la más intuitiva, es recurrir a la fuerza mayor como eximente de responsabilidad para el arrendatario. El impedimento sería la imposibilidad de usar la cosa arrendada para su fin natural o convencional, a causa de la fuerza mayor, constituida por la prohibición decretada por la autoridad.
La dificultad para aplicar el concepto de fuerza mayor a una obligación de dinero, como es la de pagar la renta, es evidente. Es difícil – si no insostenible – plantear que respecto a una obligación de esta naturaleza, puede concurrir el requisito de la irresistibilidad. En efecto, las obligaciones de dinero son por definición obligaciones de género, siendo además el dinero una cosa fungible. En otras palabras, el cumplimiento de una obligación de dinero no puede hacerse imposible, ya que siempre será factible – jurídicamente – para el deudor pagar. El dinero no se extingue, y el riesgo de disponer de una cantidad suficiente para pagar es del deudor. En definitiva: no hay ningún impedimento material o jurídico para que el arrendatario cumpla su obligación, esto es, pagar la suma de dinero pactada como renta.
Asimismo, puede sostenerse que el arrendador no ha incumplido sus obligaciones, ya que la cosa se encuentra disponible para el arrendatario, sin perjuicio que por un hecho externo no pueda darle el uso que pretende.
Parece claro entonces que no cabe alegar fuerza mayor o caso fortuito respecto de una obligación de dinero, ya sea como causa de extinción de la misma por imposibilidad sobrevenida, ni como eximente de responsabilidad por su incumplimiento.
Descartada la fuerza mayor para el caso de las obligaciones de dinero, cabe analizar si existen otros mecanismos a los que podría recurrir el deudor ante una situación como la planteada.
2. La teoría de la imprevisión
La teoría de la imprevisión, al menos en la versión que exige que el cumplimiento de la obligación de una de las partes se haya hecho excesivamente oneroso, tampoco parece aplicarse al caso del arrendador. En efecto, el cumplimiento de su prestación no se ha hecho más oneroso, ya que el monto de la renta sigue siendo la mismo, no se ha incrementado a consecuencia de la emergencia producida por el coronavirus. Distinto podría ser el caso en que dicha obligación esté relacionada a un índice de reajustabilidad que, por efecto de la pandemia de coronavirus, haya sufrido un alza desmesurada; o a una moneda extranjera respecto de la cual la moneda local se haya devaluado excesivamente.
No obstante lo dicho, parece claro que la economía del contrato ha sufrido un desequilibrio significativo, pudiendo en teoría sostenerse que, aunque nominalmente la prestación de la parte afectada no ha devenido en excesivamente onerosa, si lo ha sido al examinar la economía global del contrato, al tener dicha parte que ejecutar su propia prestación a cambio de una de la cual no reporta beneficio alguno.
En este sentido, puede ser preferible enmarcar esta situación en una doctrina particular dentro de la más general del cambio de circunstancias, la de la frustración del contrato, que se pasa a explicar.
3. La frustración del contrato
Esta hipótesis se presenta cuando el cumplimiento del contrato es posible, pero el propósito práctico que el acreedor persigue con dicho cumplimiento desaparece o pierde sentido debido a circunstancias sobrevenidas. No hay imposibilidad ni excesiva onerosidad: la ejecución...
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