La garantía legal del Estatuto del Consumidor como mecanismo para proteger al comprador frente a vicios inmobiliarios progresivos
| Autor | Gabriel Alfonso García Brunal |
| Cargo | Magíster en Derecho, Sociedad y Persona, con énfasis en Responsabilidad Contractual, Extracontractual Civil y del Estado, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, Colombia |
| Páginas | 109-143 |
Revista de deRecho PRivado, issn: 0123-4366, e-issn: 2346-2442, n.º 40, 2020, 109-14 3
La garantía legal del Estatuto
del Consumidor como
mecanismo para proteger
al comprador frente a vicios
inmobiliarios progresivos*
❱ GaBRi el alFonso GaRc ía BRunal
**
resumen. En la actualidad los compradores de vivienda se encuentran desprotegidos
frente a ciertos vicios que emergen de forma imperceptible en sus inmuebles pero
con el tiempo avanzan progresivamente hasta generar fallas estructurales que ter-
minan deteriorando o desplomando las edicaciones. Estos vicios no se encuentran
comprendidos dentro de los mecanismos civiles de protección como la acción red-
hibitoria y la garantía decenal. El presente artículo explora la posibilidad de acudir
a la garantía inmobiliaria que establece el Estatuto del Consumidor como vía para
que las personas puedan obtener la protección de sus derechos y responsabilizar a
los vendedores por esos vicios.
Palabras clave: responsabilidad del vendedor, acción por vicios redhibitorios, ga-
rantía decenal, vicios progresivos, desprotección del comprador, garantía del con-
sumidor.
* Fecha de recepción: 17 de marzo de 2020. Fecha de aceptación: 26 de febrero de 2021.
Para citar el artículo: garcía brunal, g., “La garantía legal del Estatuto del Consumidor como
mecanismo para proteger al comprador frente a vicios inmobiliarios progresivos”, Revista de
Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, n.° 41, julio-diciembre 2021, 109-143,
doi: https://doi.org/10.18601/01234366.n41.05.
** Tribunal Superior de Montería, Montería, Colombia; relator. Magíster en Derecho, Sociedad y Per-
sona, con énfasis en Responsabilidad Contractual, Extracontractual Civil y del Estado, Universidad
Externado de Colombia, Bogotá, Colombia. Especialista en Derecho Procesal Civil, Universidad
Externado de Colombia, Bogotá, Colombia. Especialista en Derecho Constitucional, Universidad
del Sinú, Montería, Colombia. Especialista en Derecho Administrativo, Universidad del Sinú, Mon-
tería, Colombia. Abogado, Universidad del Sinú, Montería, Colombia. Contacto: garcia_brunal@
yahoo.com Orcid: 0000-0003-2511-914X.
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GaB R i e l alF o n s o GaR c í a BRu n a l
Revista de deRecho PRivado, issn: 0123-4366, e-issn: 2346-2442, n.º 41, 2021, 109-143
The Legal Guarantee of the Consumers Statute as a Mechanism
to Protect Buyer Front of Progressive Real Estate Vices
abstract. Today homebuyers are unprotected from certain vices that emerge imper-
ceptibly in their properties, but over time progress progressively to generate structu-
ral failures that end up deteriorating or collapsing their buildings. These defects are
not covered by civil protection mechanisms such as redhibitorial action and ten-year
guarantee. This article explores the possibility of going to the real estate guarantee
established by the Consumer Statute as a way for people to obtain the protection of
their rights and hold sellers accountable for such defects.
Keywords: seller’s liability, action for redhibitory defects, termination of the
contract, ten-year guarantee, progressive defects, buyer’s checkout, consumer
guarantee.
sumario. Introducción. i. Insuciencia de la acción redhibitoria y la garantía decenal
como medios para proteger a los compradores frente a vicios inmobiliarios progre-
sivos. ii. Garantía del Estatuto del Consumidor como solución para proteger a los
compradores por vicios inmobiliarios progresivos. Conclusiones. Referencias.
Introducción
Con el pasar de los años y el frecuente desplome de edicaciones que se ha venido
presentado en el país, algunos mecanismos establecidos en el código civil, como la
acción redhibitoria y la garantía decenal, han mostrado estar rezagados como medios
procesales para proteger los derechos de las víctimas; se alude a los casos en los
que, por causa de fallas que avanzan de forma progresiva y silente en el tiempo, las
viviendas terminan sufriendo el derrumbe o el desmoronamiento.
Conjuntos enteros de apartamentos han colapsado por vicios inmobiliarios
progresivos, es decir, defectos en la estabilidad y la estructura de las edicaciones,
intrascendentes al momento de la venta de las unidades residenciales pero que se
van agravando y profundizando con el tiempo, hasta ocasionar el deterioro o aun,
precisamente, el colapso de los inmuebles. En este contexto, los compradores de los
apartamentos quedan en una situación de desprotección, sin un remedio procesal
dentro del ordenamiento civil que permita la obtención de sus derechos.
Los propietarios exigen mecanismos expeditos y ecientes para que los daños
que se presentan en sus inmuebles sean reparados de manera oportuna y ágil, inde-
pendientemente de la trascendencia o la profundidad de los vicios en sus viviendas,
protegiéndose de esa manera su patrimonio y amparándose también la integridad
de los moradores que pueden resultar severamente lesionados, si estos defectos
no se identican a tiempo y no se realizan las reparaciones y las adecuaciones
necesarias.
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la Ga R a n t í a l e G a l d e l esta t u t o d e l con s u m i d o R c o m o m e c a n i s m o P a R a P R o t e G e R ...
Revista de deRecho PRivado, issn: 0123-4366, e-issn: 2346-2442, n.º 41, 2021, 109-14 3
Hay que recordar de nuevo que para cuando se presentan vicios dentro de los
bienes inmuebles el código civil contempla dos mecanismos encaminados a hacer
responsable al vendedor y proteger los derechos del comprador: la acción por vicios
redhibitorios, que permite a las personas afectadas por defectos ocultos obtener una
rebaja del precio o la rescisión del contrato de compraventa1, y la garantía decenal,
que obliga al vendedor a responder por los daños generados si el edicio se encuen-
tra bajo la amenaza o el riesgo de ruina dentro de los 10 años siguientes a la venta2.
Sin embargo, el uso de estas acciones no es ecaz cuando se presenta un vicio
inmobiliario no identicado por el comprador que evoluciona y se agrava con el
tiempo, dejando al adquirente desprotegido en sede civil, sin tener un remedio pro-
cesal para hacer efectivo su derecho a una vivienda digna e idónea.
Frente a este problema jurídico, este artículo de investigación examina la posibi-
lidad de acudir a la garantía inmobiliaria establecida en el Estatuto del Consumidor3,
como instrumento que faculta al comprador para exigir que el vendedor, así como
cualquier integrante de la cadena comercial que haya participado en el diseño, cons-
trucción y enajenación de la vivienda, responda por la reparación, la reposición o la
devolución del dinero, ante la existencia del vicio progresivo, con independencia de
su gravedad o trascendencia4.
El presente artículo utiliza una metodología cualitativa, recurriendo a la revisión
de las posturas de diversos autores nacionales y extranjeros que han profundizado
en el tema de la protección legal contra vicios inmobiliarios progresivos. El enfoque
de la investigación es analítico, pues tiene como eje central la descripción de un
problema práctico consistente en que la acción redhibitoria y la garantía decenal
no son herramientas sucientes y ecaces para responsabilizar al vendedor o cons-
tructor en el caso de vicios imperceptibles que avanzan en el tiempo y que pueden
generar la afectación o el derrumbe de las edicaciones, frente a lo cual se plantea
una solución que permita proteger los derechos de las víctimas de estos daños in-
mobiliarios. El enfoque pretende identicar una alternativa eciente, real y concreta
frente a un problema fáctico y jurídico. En el texto se plantea una comparación con
1 Art. 1914 c.c.: “Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta
o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble,
llamados redhibitorios”.
2 Art. 2060 c.c.: “Los contratos para construcción de edicios, celebrados con un empresario que se
encarga de toda la obra por un precio único prejado, se sujetan además a las reglas siguientes: […]
3. Si el edicio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega,
por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él
hayan debido conocer en razón de su ocio, o por vicio de los materiales, será responsable el empre-
sario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del
empresario, sino en conformidad al artículo 2041, inciso nal”.
3 Ley 1480 de 2011, “Por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras
disposiciones”, Diario Ocial n.° 48.220 del 12 de octubre de 2011.
4 villalba cuéllar, J. c., “La protección al consumidor inmobiliario. Aspectos generales en el
derecho colombiano”, Revista de Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, n.° 32,
2017, 299.
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