Limitaciones al derecho de dominio por razón de su destinación
| Autor | Juan Enrique Medina Pabón |
| Páginas | 357-388 |
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Capítulo primero
Limitaciones al derecho de dominio
por razón de su destinación
180. El ejercicio del dominio sin afectar el interés colectivo
La propiedad y los otros derechos reales parecen amplios —tienen oponibili-
dad más o menos absoluta, vocación de perpetuidad y confieren derecho de
persecución y preferencia— pero ya vimos que en realidad tienen un alcance
diverso según su propia naturaleza y destino.
No había acabado de formarse la ciudad de Roma cuando empezaron
a aparecer controles sobre el uso de los bienes, en general para evitar que se
utilizaran para ciertas actividades, exigiendo que los enterramientos se hicie-
ran fuera de la urbs, impidiendo establecer algunos tipos de comercios y otros
negocios en determinadas zonas. Pero también se tomaron medidas sobre sis-
temas de construcción, materiales o altura de las edificaciones; asimismo hubo
necesidad de hacer el ejercicio del reparto de los terrenos rurales para evitar la
concentración de la propiedad en pocas manos.
En el presente es bien difícil hacer un recuento detallado de las limitaciones
del dominio por razón del destino de los bienes, como quiera que prácticamente
cada uno tiene su propio régimen ¿han leído el manual de un teléfono celular
o un automóvil; o qué tal uno de “prospección, instalación, operación y control
de una central nuclear”? Para evitar llenar este espacio de cantidades de informa-
ción especializada he preferido referirme al grueso de las limitaciones como parte
de las reglas de manejo de inmuebles urbanos o rurales, porque el Código Civil y
otras normas complementarias incluyeron un parco “manual” sobre este tema.
181. La propiedad rural
Los bienes rurales, fuente misma de la riqueza para las sociedades agrícolas y
“civilizadas”, quedan en la mira del legislador que le ha tocado poner diversas
cortapisas a su utilización, especialmente para tratar de equilibrar en algo la
distancia que hay, en materia de bienestar, entre quien es dueño de la tierra
y quien realmente la hace producir, tanto que la historia universal bien puede
apreciarse a través de los conflictos ocasionados por la “cuestión agraria”.
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Derecho civil. Bienes. Derechos reales
182. La extensión del predio rural con vocación agrícola
Con toda razón podría pensarse que si la principal fuente de disputas sociales ha
girado siempre en torno a que unos pocos tienen más terrenos productivos de
los que necesitan y muchos tienen poco o nada, las reglas modernas en nuestro
país se ocuparían de la máxima cantidad de tierra que puede poseer alguien.
Pero, en esta época no las hay y en nuestro concepto no es conveniente hacer
generalizaciones sobre la mejor forma de explotar un terreno, porque todo depende
del tipo de cultivo, la ubicación, la calidad de los suelos, la tendencia climática y
meteorológica, el desarrollo social de la zona, la presión demográfica, la capacidad
financiera y otro considerable número de factores. Larga sería la explicación de
los tintes políticos, administrativos y económicos que rodean la eventual solución
de esta problemática, desde la consideración de que una gran extensión mal
explotada es doblemente perjudicial, por sustraer al campesino de la tierra y no
dar beneficios, hasta advertir que la tierra como cualquier medio de producción
tiene que tener una estructura empresarial que permita sacar el mejor partido,
sopesando hasta dónde es conveniente y en qué medida una mayor extensión,
para no sacrificar la productividad.6
En nuestro país se ha optado por no establecer extensiones máximas por
unidad de explotación agrícola, sino procurar generar un programa de dotación
de tierras a la población campesina de menores recursos, que estas sean de una
extensión suficiente para que la explotación sea rentable y, por supuesto, enviar
un mensaje a todos para que hagan un uso razonable de la tierra, facultando
a la autoridad administrativa para realizar los ajustes que se requieran para
conseguir el propósito de generar una correcta distribución de la tierra.
La Constitución proclama como política de Estado la dotación de tierras
a los campesinos:
Es deber del Estado promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra
de los trabajadores agrarios, en forma individual o asociativa, y a los servicios
de educación, salud, vivienda, seguridad social, recreación, crédito, comunica-
ciones, comercialización de los productos, asistencia técnica y empresarial, con
el fin de mejorar el ingreso y calidad de vida de los campesinos. [Art. 64 C. N.]
6 Se aprendió de la experiencia de los romanos, que prohibieron en ciertas ocasiones el que una
persona pudiera acumular más de cierta cantidad de “yugadas”, que nunca funcionó, pero sí causó
tal cantidad de desórdenes que terminaron desestabilizando el sistema social.
Limitaciones al derecho de dominio
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En 1936 se expidió la primera ley de reforma agraria para entregar
tierras a los campesinos y aunque el país contaba en su momento con grandes
extensiones incultas, eran zonas lejanas de los centros urbanos, con precarias
vías de comunicación y carentes de servicios básicos. Por ello se prefirió hacer
un reparto equitativo de la tierra disponible, aprovechando que muchas tierras
aptas para el laboreo no estaban debidamente explotadas y aplicando por
primera vez las reglas de la recién adoptada “función social” de la propiedad.7
La idea del Legislador fue clara. Inicialmente estableció una presunción
de propiedad en favor de quien explota la tierra en determinadas condiciones,
trasladando al inmueble rural, en alguna medida, la presunción de propiedad
por la simple posesión y, en segundo lugar, estableciendo la presunción de que
los predios sin explotar no eran de nadie, con lo que los metió en el saco de los
baldíos nacionales, abriendo, eso sí, la puerta para que quien pudiera probar en
contrario lo hiciera8 [Arts. 1° y 2° L. 200/36]. Estas normas quedaron así:
Se presume que no son baldíos, sino de propiedad privada, los fundos poseídos
por particulares, entendiéndose que dicha posesión consiste en la explotación
económica del suelo por medio de hechos positivos propios de dueño, como
las plantaciones o sementeras, la ocupación con ganados y otros de igual
significación económica.
7 En contravía con esta política, el Estado acordó con algunos particulares para que denunciaran
terrenos del Estado en zonas prácticamente inaccesibles, ocupados por unos valientes o desesperados
campesinos, y les prometió en pago de su “gesta” parte del terreno recuperado (tenían el extraño
nombre de bienes ocultos [Arts. 28 a 30 C. Fiscal]). Uno de esos modernos “conquistadores” recibió en
copropiedad con el Estado unos extensos terrenos en los Llanos Orientales, incluyendo ilegalmente
el subsuelo, en el cual, en los últimos años del siglo pasado, se encontraron grandes yacimientos
petrolíferos, lo que originó un enojoso episodio sobre la propiedad del subsuelo que fue resuelto a
favor de la Nación, luego de años de pleitos. Ver sentencia de 29 de octubre de 1996 del Consejo de
Estado. M. P. Daniel Suarez H. También la de 29 de agosto de 2014 del Consejo de Estado (sección
3ª). M. P. Ramiro Pazos G.
8 Los ocupantes y explotadores de inmuebles ajenos, que resultaban vencidos por el propietario
que había demostrado su dominio, quedaban facultados por la ley para hacerse a la propiedad de los
terrenos que ocupaban, mediante el pago al dueño de un precio justo, “si el propietario ha dejado
transcurrir más de noventa días, contados desde la vigencia de esta ley, sin presentar la demanda
del respectivo juicio reivindicatorio; o si, cuando el juicio fue iniciado antes de dicho término y la
sentencia está ejecutoriada, han transcurrido treinta días, contados desde la fecha en que hayan
quedado tasadas judicial o contractualmente las mejoras, sin que el demandante vencedor en el
juicio respectivo las haya pagado” [Art. 4° L. 200/36]. Una forma especial de enajenación forzada.
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