Obligaciones económicas - Título III - Unidades inmobiliarias cerradas - Ley 675 de 3 de agosto de 2001 - Propiedad Horizontal - 2da. Edición - Libros y Revistas - VLEX 905371091

Obligaciones económicas

AutorJorge Enrique Chavarro Cadena/Guillermo Cortés Guzmán
Páginas227-243
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Título III. Unidades inmobiliarias cerradas
por ejemplo sobre el trabajo. Por lo tanto, los mismos argumentos de la T-630/97 que sirvieron para conceder la tutela
cuando la portería está lejos de la casa o apartamento al cual se le ha quitado el citófono, se predican para cualquier
distancia. Se replantea entonces la jurisprudencia por esta Sala Plena en este aspecto y se considera que el citófono
es un elemento requerido para las necesidades vitales, luego la suspensión del servicio podría ser una amenaza para
la pronta solución de riesgos imprevistos, sea cual fuere la distancia entre portería y habitación del copropietario, lo cual
puede vulnerar derechos fundamentales de las personas.
3.6. Suspensión relativa del servicio de correspondencia. Hay que partir de la base de que la orden de impedir la
recepción de correspondencia se constituye en un proceder caprichoso, pues transgrede el núcleo esencial del derecho
a la intimidad personal y familiar previsto en el artículo 15 de la C. P. Pero una restricción que no impida el acceso a la
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tutela. En la T-630/97 se dijo:
“Así mismo, la Sala considera que la orden que impide la recepción de correspondencia y toda forma de comunicación
privada de los residentes de conjuntos residenciales es arbitraria, pues transgrede de manera desproporcionada el
derecho fundamental contenido en el artículo 15 de la Constitución. No ocurre lo mismo con el servicio de selección de
la correspondencia, lo cual no transgrede el núcleo esencial del derecho ni afecta una necesidad vital de la persona.”
3.7. Suspensión de servicio de gas. La Corte Constitucional en la T-454/99 indicó que no se puede suspender dicho
servicio cuando llega de red matriz, pero que tratándose de una distribución interna sí se puede ordenar la suspensión
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servicios que presta una empresa ajena a su relación, por ejemplo los servicios públicos, pues no sólo abusa de sus
facultades de cobro y contraviene arbitrariamente el principio de continuidad de los servicios públicos sino que desconoce
una necesidad vital de las personas”.
3.8. En cuanto al derecho de petición hay que tener en cuenta lo previsto en la sentencia T- 001/98. La Corte dijo:
“En principio, el derecho de petición tiene como sujeto pasivo a la autoridad pública no a los sujetos privados. La posibilidad
de extenderlos a éstos, depende necesariamente de la forma como el legislador regule su ejercicio, tomando como marco
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determinar las condiciones, el ámbito y extensión de su ejercicio”.
Y la T-143/2000 precisó:
“No ha desarrollado el legislador el ejercicio del derecho de petición ante los administradores de la propiedad horizontal.
Por consiguiente, en principio, no resultaría viable aquél, salvo que dicho ejercicio sea necesario para la protección de un
derecho fundamental que se encuentre afectado o en peligro, o para evitar un perjuicio irremediable.
En tales circunstancias, la negativa de los referidos administradores a atender el derecho de petición podría dar lugar a
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siempre que no se afecten derechos fundamentales.
3.9. Obstáculos para abrir la puertas de entrada a un condominio. En este sentido la Corte considera que hay que tener
en cuenta las circunstancias de cada caso, como por ejemplo la edad de los usuarios, las condiciones físicas, si es o
no discapacitados, ya que en estos casos pueden vulnerarse derechos fundamentales si se pone a las personas en
situación de riesgo que amenace violar el derecho a la vida, a la integridad personal o a la libertad de locomoción. En
estas circunstancias podría considerarse que se vulneran los derechos fundamentales antes indicados y por lo tanto es
un hecho violatorio de tales derechos la orden que los Administradores le dan al portero para que no abra los garajes
para así obligar al inquilino moroso a bajarse del vehículo, abrir el mismo la puerta y entrar y luego cerrar dicha puerta.
También ocurre esta situación cuando el comunero tiene que esperar a que llegue otro copropietario y entrar a continuación
de éste. Es evidente que estos comportamientos no pueden considerarse como afectación a la dignidad del moroso, pero
también es evidente que coloca a éste en real peligro de ser asaltado o agredido e inclusive secuestrado en el instante en
que efectúa una labor que no es solamente mecánica sino parte integral de medidas preventivas de seguridad. Por tanto,
este servicio no puede ser obstaculizado porque podría poner en riesgo la vida o la integridad personal o la seguridad
de la persona, como antes se expresó.
CAPÍTULO V
OBLIGACIONES ECONÓMICAS
ARTÍCULO 78. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos
de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y
sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.
CONCORDANCIAS:
Estatuto Tributario Nacional: Art. 19-5.
Art. 78
228 Propiedad Horizontal
JURISPRUDENCIA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
EXPEDIENTE 49202 DE 24 DE JUNIO DE 2020. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. M. P. DR. OMAR ÁNGEL MEJÍA
AMADOR. La Ley 675 de 2001 prevé la solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien
privado, entre el propietario y el tenedor del inmueble, y entre los copropietarios del bien de dominio privado, pero no
entre los propietarios de las unidades que integran la propiedad horizontal.
De los supuestos yerros fácticos que denuncia la censura:
El tribunal, de acuerdo con las pretensiones y hechos de la demanda, dio por establecidos los elementos del contrato de
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la propiedad horizontal La Macarena relacionados en la demanda y el actor, con fundamento en premisas tanto de orden
jurídico como fáctico. En el primer grupo se encuentra lo relacionado con la conformación de la propiedad horizontal
La Macarena de la que hacen parte los parqueaderos donde el accionante dijo haber prestado el servicio en calidad de
portero-vigilante. Según el art. 3 de la Ley 675 de 2001, la contratación del servicio de portero-vigilante está comprendida
dentro de las expensas comunes necesarias de la propiedad horizontal.
Por haberse atenido a lo dicho en el punto C. del hecho 16 de la demanda sobre que no aparecía «registrado el reglamento
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y 4 de la «Propiedad horizontal la Macarena», f°.6, y en las contestaciones, el ad quem estimó que no había prueba de
que la propiedad horizontal La Macarena acatara las disposiciones legales (Ley 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y
675 de 2001) con la obtención de la personería jurídica, para que fuera considerada independiente a sus copropietarios.
Así, para seguir adelante con la decisión, el ad quem hizo abstracción de la personería jurídica de la propiedad horizontal
y reconoció la legitimidad por el extremo pasivo de las personas naturales vinculadas al proceso en calidad de propietarios
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no los relevaba a cada uno de ellos de contribuir «solidariamente» al pago de las expensas necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los
bienes comunes, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, en concordancia con los artículos
78 y 79 ibidem que tratan sobre una unidad cerrada o comunidad inmobiliaria cerrada.
Además, el juez colegiado para concluir lo anterior, se apoyó en el artículo 86 de la citada Ley 675 que, según su
interpretación, dispone que, en el evento de no haberse escogido o procedido de conformidad con lo que se ordena por
las disposiciones de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, el legislador dispuso en forma supletoria su plena aplicación
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Luego de haber establecido la parte pasiva de la relación que suscitó la controversia, en la forma como lo hizo, el juez
colegiado procedió a examinar si el actor logró probar la prestación personal del servicio para los accionados, bajo el prisma
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personal del servicio, con la advertencia de que, por tener carácter legal, tal presunción puede ser desvirtuada mediante
prueba en contrario a cargo de la parte demandada, esto es, mediante la demostración de que el servicio se prestó de
forma autónoma e independiente, para exonerarse de las obligaciones derivadas del contrato.
La censura discrepa, por la vía indirecta, de la condena impuesta a los accionados de forma solidaria, porque considera
que de esta forma se violó el principio de congruencia contenido en el artículo 305 del CPC, ya que tal solidaridad se
derivó de la pertenencia a una propiedad horizontal. Sostiene que este asunto no hizo parte ni de las pretensiones ni de
los hechos. Como también, le critica al juzgador de la alzada que haya declarado la existencia de un solo contrato de
trabajo respecto de una propiedad horizontal cuya existencia no fue probada. Según la censura, lo que se trató en el sublite
fue una acumulación de pretensiones de obtener el reconocimiento del contrato de trabajo respecto de cada accionado.
Para demostrar los yerros mencionados, el recurrente argumenta que las pretensiones de la demanda se dirigieron contra
los enjuiciados en calidad de propietarios de los garajes, es decir, alega, que la acción se dirigió contra cada uno de ellos
y no, de manera solidaria en cuanto a copropietarios de propiedad horizontal alguna. Que, consecuencialmente, en los
fundamentos jurídicos de la demanda tampoco se invocaron las normas relativas a la propiedad horizontal, de las cuales
emanaría tal solidaridad, ni en las pruebas de la demanda se incluyeron las escrituras que prueben la existencia de la
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con prueba de testigos el escrito que la ley exige como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato.
El recurrente agrega que la propiedad horizontal se demuestra con escrituras públicas. Asimismo, sostiene que contra el
señor JACA no se reclamaron las pretensiones en calidad de propietario de garaje, como sí se hizo respecto a los demás,
pero tampoco de copropietario ni de administrador de una copropiedad denominada La Macarena.
Por tanto, en ese orden, alega que los accionados en las contestaciones de la demanda se opusieron a la prosperidad
de las reclamaciones expresando que el actor no prestó los servicios para ninguno de ellos. Que, en modo alguno, la
oposición hizo referencia, además que no tenía por qué hacerlo, a debatir si el actor se desempeñó o no como trabajador
al servicio de la propiedad horizontal denominada La Macarena, pues estima que tal circunstancia era completamente
ajena a la causa petendi.
De acuerdo con el marco propio de la vía indirecta, la demostración de la disconformidad planteada por la censura respecto
de la responsabilidad solidaria impuesta a los accionados se reduce a la supuesta errada apreciación de la demanda y
a los escritos de contestación, así como a la falta de la escritura pública que, en su criterio, es el único medio idóneo de
probar la existencia de la propiedad horizontal La Macarena.
La Sala encuentra, contrario a lo sostenido por la censura, que el ad quem sí tuvo en cuenta que la demanda fue dirigida
contra cada uno de los demandados como copropietarios de los parqueaderos parte del conjunto residencial la Macarena,
y de forma especial contra el Sr. JACA quien se comportaba como administrador de la propiedad.
Art. 78

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