Concepto nº 220-016647, de Superintendencia de Sociedades, de 25 de Enero de 2008
Oficio 220-016647 del 25 de enero de 2008
Asunto: Normas que Regulan el Contrato de Arrendamiento Comercial.
Me refiero a su escrito radicado en esta Entidad con el número 2008-01-001781, mediante el cual presenta la siguiente consulta:
“1. Las normas contenidas en el código de comercio, que regulan la(sic) el arrendamiento de predios donde funcionan establecimientos de comercio de propiedad de un comerciante, ¿son normas de orden público?
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Si esta pregunta es afirmativa, ¿pueden las partes en virtud de un contrato y mediante acuerdo expreso pactar en contra de lo dispuesto por esas normas de orden público?
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Al adherirse el comerciante a un contrato, ¿es válido el acuerdo que excluye la aplicabilidad de las normas que regulan el arrendamiento de locales donde operan establecimientos de comercio y disponer que dicho contrato de arrendamiento queda regulado por las normas del arrendamiento de bienes inmuebles urbanos o de cualquier otra regulación?.”
Sobre el particular me permito manifestarle lo siguiente:
Respuesta a la Pregunta Número 1
Normas de Orden Público
En relación con la primera pregunta esta Superintendencia se pronuncio a través del oficio 220-040684 del 23 de agosto de 2007,
“Para resolver el tema en cuestión, es del caso precisar que la legislación comercial tiene reglamentaciones de muy diversa índole, las que imponen prohibiciones, obligaciones y sanciones y otras que operan solo en silencio de las estipulaciones contractuales de los comerciantes. Bajo esta perspectiva, la interpretación de las normas supone distinguir en cada caso, cuál es la clase de norma aplicable.
Normas Imperativas: son aquellas que en su misma esencia son obligatorias, no solo se inspiran en los principios generales derivados de la noción de orden público, la seguridad del estado, las buenas costumbres, sino que tienden a moralizar y a proteger la profesión del comercio. Las que determinan las condiciones de validez de los contratos, imponen obligaciones a los profesionales del comercio, exigen solemnidades para la celebración de ciertos actos o las que imponen sanciones por el incumplimiento de exigencias o requisitos legales.
Las normas dispositivas: cumplen solo una función enunciativa o reglamentaria y son numerosas en la legislación comercial. Dichas normas pueden proveer por vía principal o exclusiva o por vía simplemente supletiva, según que tengan por objeto cuestiones ajenas a la voluntad del comerciante o que versen sobre asuntos en las...
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