Ponencia para primer debate al proyecto de ley 136 de 1999 senado 305 de 2000 cámara - 16 de Mayo de 2001 - Gaceta del Congreso - Legislación - VLEX 451246914

Ponencia para primer debate al proyecto de ley 136 de 1999 senado 305 de 2000 cámara

PONENCIA PARA PRIMER DEBATE AL PROYECTO DE LEY 136 DE 1999 SENADO, 305 DE 2000 CÁMARApor medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.

La expedición de la Ley 182 de 1948 y posteriormente la Ley 16 de 1985, sobre propiedad horizontal, demuestran su gran utilidad en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a ese régimen. Este sistema de tenencia ha contribuido durante largo tiempo al desarrollo de la construcción y a nuevas formas de urbanismo impulsadas por la realidad social.

No obstante, transcurrido el tiempo, se ha puesto de manifiesto el antagonismo de la vigencia de dos leyes sobre el mismo tema, así como nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal, como la unanimidad en las decisiones que se considera exagerada y que obstaculiza la administración y la realización de acciones en beneficio de la comunidad de copropietarios; la propiedad de los bienes de uso común tratados en la Ley 182 del 48 como propiedad en común de los propietarios de la construcción sometida al régimen de propiedad horizontal, y en la Ley 16 del 85 como propiedad de una persona jurídica diferente a los propietarios de la construcción sometida al régimen; la representación judicial y extrajudicial en una persona jurídica especial; la propiedad de los bienes comunes para los copropietarios; contribuciones mayores para propietarios que se beneficien más de los bienes comunes creando sectores y módulos de contribución, previsión de soluciones de conflictos entre los copropietarios mediante la creación de un comité para tal propósito; establecimiento de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

MODIFICACIONES PROPUESTAS

De los conjuntos integrados por etapas

El desarrollo de Conjuntos integrados por etapas debe garantizar a los propietarios de las primeras etapas y a los siguientes propietarios la integración de las edificaciones que integran el Conjunto. Se debe prever seguridad a los copropietarios para que la construcción de las nuevas etapas no lesione los derechos adquiridos. Por lo anterior se propone adicionar los artículos 5° y el 7°, incluyendo precisiones para el desarrollo de las futuras etapas que conformen el Conjunto.

El artículo 5° quedará así:

Artículo 5º. Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal.La escritura pública que constituye el reglamento de propiedad horizontal, deberá contener como mínimo:

  1. El nombre e identificación del propietario.

  2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

  3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

  4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

  5. La enunciación de los bienes comunes, indicando aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto.

  6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

  7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

  8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

Parágrafo 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

Parágrafo 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos sustituirán los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

Parágrafo 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

Parágrafo 4º. Los inmuebles vinculados dentro de la licencia de construcción o del documento que haga sus veces y sobre los cuales se levantará el edificio o conjunto de edificios que constituyan la unidad jurídica de propiedad horizontal, se considerarán como un solo inmueble al cual se le asignará matrícula inmobiliaria, y no podrá ser desenglobado mientras subsista la afectación al régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7° quedará así:

Artículo 7º. Conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. De la extinción de propiedad horizontal

Artículo 9° Causales de extinción de la propiedad horizontal. No es claro cuando el reglamento se refiere a un conjunto compuesto por etapas y la destrucción no afecta a una etapa que represente menos del 25%.

Se propone modificar el numeral 1, relacionándolo con la destrucción de cada edificio o etapa en particular.

El artículo 9° quedará así:

Artículo 9º. Causales de extinción de la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

  1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

  2. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%), salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

  3. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie el consentimiento escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

  4. La orden de autoridad judicial o administrativa.

Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

CapItulo IV De la reconstrucción del edificio o conjunto
Artículo 15 Seguros

No establece un monto mínimo de las pólizas. Se propone relacionar el valor del seguro con el avalúo catastral.

El artículo 15 quedará así:

Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros no inferiores al avalúo catastral, que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos.

CapItulo V

De los bienes privados o de dominio particular

Artículo 16 Identificación de los bienes privados o de dominio particular.En la constitución, desarrollo y venta de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal es común que el primer propietario grave la propiedad en mayor extensión quedando afectados los bienes privados y comunes

En la transferencia de dominio de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, se presenta con frecuencia la circunstancia de pago de contado del bien transferido, sin que el propietario inicial levante proporcionalmente el gravamen hipotecario con consecuencias jurídicas posteriores. Por lo anterior se propone adicionar un parágrafo relacionado con este tema.

El artículo 16 quedará así:

Artículo 16. Identificación de los bienes privados o de dominio particular. Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edifico o conjunto.

La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción a...

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