Precios del suelo y accesibilidad a las centralidades de empleo en Cali: analisis exploratorio con informacion 2015-2017/Land prices and accessibility to employment centers in Cali: Exploratory analysis with information 2015-2017/Precos da terra e acessibilidade aos centros de emprego em Cali: analise exploratoria com informacoes 2015-2017. - Vol. 36 Núm. 155, Abril 2020 - Estudios Gerenciales - Libros y Revistas - VLEX 863597993

Precios del suelo y accesibilidad a las centralidades de empleo en Cali: analisis exploratorio con informacion 2015-2017/Land prices and accessibility to employment centers in Cali: Exploratory analysis with information 2015-2017/Precos da terra e acessibilidade aos centros de emprego em Cali: analise exploratoria com informacoes 2015-2017.

AutorVivas-Pacheco, Harvy
CargoArticulo de investigacion
  1. Introduccion

    La ciudad de Cali, Colombia, constituye el principal epicentro regional del Suroccidente colombiano, con una gran dinamica de crecimiento poblacional en las ultimas decadas y procesos de conurbacion en marcha, que le otorgan el estatus de ciudad region y distrito de gran influencia en toda la macrorregion funcional; esta macrorregion comprende la mayoria de los municipios del departamento del Valle y del Norte del Cauca.

    Su estructura espacial esta conformada por un corredor longitudinal que atraviesa la ciudad de sur a norte y que concentra un importante numero de oportunidades culturales, deportivas, educativas y laborales (figura 1). Este corredor opera como un eje de transporte y conexion entre el centro historico y los extremos sur y norte; aunque se observa un desajuste espacial en la provision de bienes y servicios en las zonas oriental y occidental de la ciudad, en las cuales prevalecen altas densidades poblacionales, conglomerados etnicos segregados y una desfavorable localizacion que afecta de manera negativa la accesibilidad a los equipamientos basicos y a las centralidades de empleo.

    Los cambios experimentados en las ultimas dos decadas en su configuracion espacial llevaron a una mayor descentralizacion y al fortalecimiento de subcentros emergentes de empleo y de servicios en diferentes zonas de la ciudad. Estas transformaciones, aun en curso y con mayor intensidad en algunas zonas, se pueden apreciar en el estrecho vinculo entre los precios de la tierra y la accesibilidad diferencial de la poblacion a estos emplazamientos. Para afrontar tales cambios, la administracion publica ha venido impulsando diversas iniciativas, entre las que se destacan los servicios de transporte masivo, introducidos con el proposito de mejorar la integracion del sistema urbano y aprovechar mejor el acceso de la poblacion a las ocupaciones y a los equipamientos de salud y educacion que ofrece la ciudad.

    El Plan Integral de Movilidad Urbana (PIMU), desde su primera formulacion, intento articular su modelo de planificacion al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la ciudad, con el proposito de mejorar las condiciones de accesibilidad y promover el uso de modos alternativos de transporte y una movilidad sostenible con vision de largo plazo. A pesar de estos esfuerzos, sin embargo, la ciudad todavia presenta serias dificultades en la accesibilidad y en la consolidacion del sistema de transporte masivo como una alternativa que logre mitigar las iniquidades espaciales, apreciadas en las zonas oriental y occidental.

    Precisamente, la accesibilidad a las oportunidades de empleo es una de las ideas nucleares del modelo canonico de localizacion residencial y aparece como uno de los determinantes esenciales de la estructura urbana, tal y como se puede constatar en el amplio acervo de la literatura urbana (Alonso, 1964; Brueckner, 1987; Muth, 1969; Duranton y Puga, 2015).

    Los estudios empiricos que siguen esta tradicion teorica muestran que la accesibilidad--medida de diferentes maneras segun el enfoque metodologico adoptado--desempena un papel decisivo a la hora de explicar la variacion de los precios del suelo y de las viviendas en el interior de las areas urbanas. La mayoria de los trabajos empiricos se apoya en la especificacion y estimacion de ecuaciones de precios hedonicos (Rosen, 1974), que suponen, en principio, coeficientes constantes en las ecuaciones de precios del suelo y de la vivienda dentro de las ciudades, lo cual implica que los factores asociados a la variacion de estos precios inciden de manera identica en cada una de las localizaciones.

    Este articulo estima modelos de regresion espacial y se centra en un analisis exploratorio de ponderaciones geograficas, que intenta aportar a la investigacion empirica sobre los patrones de distribucion de los precios del suelo, la segregacion etnica y la accesibilidad diferenciada a los centros y subcentros de empleo de Cali. La hipotesis central es que la valoracion marginal de la accesibilidad y la centralidad varian en el espacio geografico de la ciudad, de tal manera que por la via de los precios del suelo y de las viviendas se revela informacion pertinente sobre la estructura urbana y la accesibilidad de cada localizacion (Theriault y Des Rosiers, 2011; Bourassa, Hoesli y Peng, 2003).

    El estudio explora que sucede cuando se relaja el supuesto de estacionariedad de los modelos clasicos de regresion y de algunas especificaciones globales de regresion espacial, que suponen valoracion identica de las comodidades que ofrecen las distintas localizaciones.

    Para contrastar la hipotesis nuclear del estudio, en principio, se estiman modelos clasicos de regresion, para luego especificar y estimar un modelo de regresion local (Geographically Weighted Regression, GWR), tomando como unidad de analisis los barrios que conforman la cabecera urbana del municipio.

    La variable de respuesta es el precio del suelo urbano, el cual muestra, en este caso, un patron espacial diferenciado con valores altos sobre el eje longitudinal y valores bajos hacia las zonas perifericas. En la zona oriental de la ciudad y en las laderas de la cordillera occidental, prevalecen asentamientos alejados del centro y de los subcentros emergentes que concentran la poblacion de mayor vulnerabilidad social y economica de la ciudad. Las diferencias promedio en los precios del metro cuadrado ([m.sup.2]) entre las mejores ubicaciones de estas zonas deprimidas y las mas bajas del eje longitudinal (norte-sur de la ciudad) llegan al 49,2%.

    Tal y como se podra apreciar en este estudio, los resultados iniciales, al estimar el modelo de ponderaciones geograficas, muestran que el comportamiento de los precios presenta un estrecho vinculo con los potenciales de accesibilidad de cada lugar, la segregacion residencial y los patrones de uso del suelo (comercial, residencial e industrial), teniendo en cuenta que el modelo introduce variable de control que revelan informacion sustantiva sobre la configuracion urbana y el ordenamiento del territorio.

    La estructura del articulo es la siguiente: en la seccion dos se aborda la literatura relacionada y se introducen algunas consideraciones conceptuales pertinentes, en la seccion tres se describen los datos y los metodos utilizados, en la seccion cuatro se exponen las estimaciones y en el apartado cinco se discute y se concluye alrededor de los principales hallazgos del estudio.

  2. Revision de la literatura

    Los precios y los patrones de uso del suelo urbano y sus determinantes se encuentran entre las principales preocupaciones de la economia urbana, y hoy en dia gozan de una extensa tradicion de estudios y enfoques teoricos y empiricos que no resulta facil abordar en extenso.

    Los referentes teoricos sobre la relacion entre los precios del suelo y la accesibilidad se apoyan en los trabajos de Wingo (1961), Alonso (1964), Mills (1967) y Muth (1969), en los que la configuracion de la estructura urbana resulta de la agregacion de decisiones racionales de localizacion, que buscan compensar los costos generalizados del desplazamiento hacia las centralidades por motivos de trabajo y de consumo.

    La sintesis de estos modelos, y que resulta de gran utilidad para este trabajo, plantea la maximizacion de funciones de utilidad con las viviendas, la distancia al distrito central y un bien agregado a la Marshall-Hicks como argumentos (Duranton y Puga, 2015). Partiendo de un ingreso disponible que se utiliza para la adquisicion de vivienda, al precio unitario del m2, el programa de optimizacion lleva a la condicion en la que el alquiler por unidad adicional de distancia al centro cae en proporcion al costo de transporte, lo que equivale a decir que la caida en la renta de alquiler por unidad adicional de distancia al centro es igual al gasto incremental en transporte por unidad de superficie, derivando asi la denominada condicion Alonso-Muth, que se puede expresar como - dP(x) h(x) = [tau]d(x), en donde h es la demanda de vivienda, P el precio, [tau] el costo unitario de transporte y d la distancia al centro.

    De este modo, los mayores costos de accesibilidad a las zonas centrales implican gastos incrementales en transporte, que permiten deducir funciones de renta con pendiente negativa, en las que las disposiciones maximas que se deben pagar por unidad de espacio residencial decrecen con los costos de desplazamiento (Fujita, 1989; Duranton y Puga, 2015) e involucran efectos de sustitucion intraurbana de factores. Estos efectos se expresan en los diferenciales de las densidades y en la composicion de capital por unidad de suelo en el espacio geografico de la ciudad. A esto se debe el uso recurrente de la especificacion tradicional de las funciones de densidad y de precio por [m.sup.2] con gradientes negativos, que esta presente en toda la literatura urbana basada en el modelo canonico (funcion bid-rent).

    Vale la pena anotar aqui que la demanda de suelo y su distribucion para usos residenciales se deriva de la produccion de vivienda y tiene una naturaleza residual. Su precio esta ligado al mercado de la vivienda, a su localizacion y a otros factores asociados, que explican las diferenciales (segregacion, normas urbanisticas, entre otros factores asociados) (Borrero, 2018). Desde la perspectiva teorica del modelo canonico, la demanda de suelo se extiende a partir de los costos condicionados en la produccion de vivienda. Otro punto esencial del modelo es que permite inferir, a partir de la condicion Alonso-Muth, que las mejoras en la accesibilidad o la disminucion de los costos de transporte, en general, promueven la suburbanizacion y los desarrollos dispersos de las ciudades.

    Ahora bien, en otro frente de analisis teorico y empirico, emergieron los refinamientos que relajan los supuestos del modelo canonico monocentrico y avanzan hacia el modelado de estructuras policentricas. Entran en consideracion, ademas del distrito central de los modelos clasicos, nuevos subcentros de...

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