La propiedad horizontal
| Autor | Juan Enrique Medina Pabón |
| Páginas | 181-191 |
181
La propiedad horizontal
144. La propiedad de las construcciones o conjuntos
inmobiliarios
Una de las revoluciones culturales de cualquier civilización, derivada sin duda del cre-
cimiento poblacional, se dio por la necesidad —pero también por la posibilidad— de
elevar las construcciones y poder atribuir secciones del inmueble a diversas personas.
Los romanos tuvieron un sistema que se denominó de las “insulae”1con construcciones
de altura —alrededor de cinco pisos— que se asignaban de manera independiente
a varios individuos y, aunque no tenemos referencias a su régimen, parece que su
utilización se asemeja a lo que entre nosotros llamamos el inquilinato, una forma de
arrendamiento de un inmueble único que entrega secciones habitacionales que, como
dice el régimen de servicios públicos, tiene “una entrada común de sde la calle, adaptada
o transformada para alojar varios hogares que compar ten servic ios”[Art. 3.17Dec. 229/02].
Trasladándonos a una época más reciente podríamos imaginar que esas per-
sonas del inmueble decidan adquirir entre todos esa misma vecindad para repartirse
la zona de habitación exclusiva.2 Las reglas de la comunidad abren la puerta a la
utilización directa y excluyente de parte del bien por alguno de los comuneros, lo
que sería viable extendiendo las prescripciones del artículo 2330 del Código Civil,
mediante un apropiado acuerdo contractual en el que se hiciera la asignación de
los espacios habitacionales de manera particular a algunos de los comuneros y, si
alguno de ellos quisiera ceder a otro su derecho o muriera, bastaría que el cesionario
o el heredero se hiciera con las cuotas de su causante, para que a su turno quedara con la
posibilidad de utilizar de manera exclusiva el bien.
Pero las reglas de comunidad tienen una dificultad que impide la consolidación
de derechos exclusivos de manera permanente, al consagrar una libertad amplia e
irrenunciable de pedir la división en cualquier momento, generando alguna incer-
tidumbre sobre la duración del derecho exclusivo de alguno de los comuneros. Fue
necesario entonces dar otro paso que condujo al régimen de propiedad horizontal o por
pisos (llamado también propiedad vertical), en el que se conjugan zonas de propiedad
exclusiva y en cierta medida plena, con las reglas de la comunidad, ahora sí indivisible,
con una normatividad que ha evolucionado con el tiempo ajustándose a los requeri-
mientos de cada época.
Históricamente puede situarse el régimen más o menos así: Hasta la década
del cuarenta del siglo pasado se utilizaron formas variadas de comunidad, incluso con
1 Las referencias que nos quedan se encuentran en las obras teatrales y las sátiras, pero en los textos jurí-
dicos no se mencio na esta fórmula, ni lo hacen los es critores “cultos” (Cicerón, Plinio, Tito Livio) y ape nas
se menciona en los textos jurídicos [D. XIII, VII, 11, § 5; D. XIX, I, pr y § 5], lo que da la impresión de que se trataba de
un sistema propio de la s clases inferiores que no interes aban al encopetado jurista.
2 Ver el interesante recuent o sobre este tema en: PABÓN NÚÑEZ, Ciro, La Propiedad horizontal (4ª. Ed.),
1995 Librería del Profesi onal, Bogotá, p. 19-47.
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