De la propiedad horizontal como persona jurídica
| Autor | Jorge Enrique Chavarro Cadena/Guillermo Cortés Guzmán |
| Páginas | 90-105 |
90 Propiedad Horizontal
9. Sin embargo, también es necesario “ponderar la información destinada al conocimiento de los habitantes del conjunto,
para que de acuerdo con ese contenido resulte posible establecer si se viola o no el derecho”181. Para lo cual deberá
estudiarse: a) si la información contenida en las listas involucran aspectos que comprometen a todos los residentes
de la unidad residencial; b) si no se describen aspectos estrictamente personales o familiares; c) si la información
tiene relevancia económica para todos los miembros del conjunto; d) si la publicación se circunscribe a todos los
Así las cosas, un estudio de las situaciones fácticas objeto de análisis (el listado de deudores morosos) le permite a
esta Sala concluir que no existe vulneración de los derechos fundamentales en cita, toda vez que es indudable que el
de las zonas comunes y esto ha hecho que mi apartamento se devalúe en comparación con los conjuntos aledaños,
lo he puesto en venta y el ofrecimiento que me han hecho es de veinticinco millones pues me aducen que las áreas
comunes están muy deterioradas”. Por consiguiente, todos los copropietarios tienen interés en conocer la situación
unidad residencial, y los datos se limitan a señalar el nombre del moroso y el monto de la deuda.
ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentos de
manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados
al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza,
destinación o localización.
Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular
estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes
sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a
las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de
DOCTRINA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
• CONCEPTO 034125 DE 21 DE DICIEMBRE DE 2017. DIAN. Tratamiento tributario de la venta de un área de propiedad
horizontal desafectada de común a privada.
• CONCEPTO 045102 DE 15 DE MAYO DE 2017. MINISTERIO DE VIVIENDA CIUDAD Y TERRITORIO. El cambio de
es decir, que el uso de suelo lo permita, para que dicha decisión tenga validez.
• DOCUMENTO DE ORIENTACIÓN TÉCNICA 15 DE 20 DE OCTUBRE DE 2015. CONSEJO TÉCNICO DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA
• CONCEPTO 55853 DE 9 DE SEPTIEMBRE DE 2013. DIAN.
CAPÍTULO IX
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez
constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de
los bienes de dominio particular
y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
181 Sentencia T-360 de 1995 M.P. Hernando Herrera Vergara.
Art. 31
91
Título I. Generalidades
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas
comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad
horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de
los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con
fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso
de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra
el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no
posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si
lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de
• Apartes subrayados del inciso 1 del artículo 32 declarados CONDICIONALMENTE EXEQUIBLES “bajo el entendido de
que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las
autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia; y que, cuando se trate de la imposición de sanciones por
parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y
garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa”, por la Corte Constitucional mediante Sentencia
C-318 de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra.
sometido al régimen de propiedad horizontal.
4.2.1 La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es un tema en desarrollo, tanto por la ley como por la jurisprudencia,
y, su evolución y perfeccionamiento dependerán, en gran medida, como todos los asuntos jurídicos, de la forma como
éstos se desenvuelvan en la sociedad, aunado al hecho innegable, que esta clase de propiedad es la que se impone en
el mundo moderno. Basta mirar el auge de los grandes centros comerciales y de las construcciones de vivienda, que son
verdaderos conglomerados habitacionales, que comparten áreas y servicios.
4.2.2 El otro aspecto a destacar consiste en que desde su regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes
nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los
de las áreas comunes en los propietarios de las áreas privadas, así:
“Del análisis de la norma en cuestión, queda claro que coexisten dos derechos, a saber: el primero, que radica en la
propiedad o dominio que se tiene sobre un área privada determinada; y, el segundo, una propiedad en común sobre las
áreas comunes, de la cual son cotitulares quienes a su turno lo sean de áreas privadas. (sentencia C-726 de 2000, M.P.,
doctor Alfredo Beltrán Sierra)
También, la Corte Constitucional, en sentencia T-035 de 1997, examinó las características del régimen de propiedad
horizontal. En esa oportunidad señaló que el propietario comparte con otros la titularidad del dominio sobre los bienes
comunes; éstos son los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del conjunto; esta forma de propiedad
otorga derechos y obligaciones al propietario; esta forma de propiedad puede imponer limitaciones al régimen de propiedad
que se tiene sobre el bien individual; y, destacó la sentencia, que el reglamento de propiedad horizontal “es un negocio
jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes
sobre los derechos fundamentales, tales como la intimidad o la autonomía. Explicó la sentencia estos puntos, así:
características:
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad
individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.
Los bienes comunes están compuestos por aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del conjunto,
con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan
el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilización legítima por parte de todos los demás
propietarios. En lo que hace a los bienes de dominio particular, se tiene que estos pueden ser utilizados con cierta libertad y
autonomía por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad o a falta de éste en
Ley 182 de 1948).
Art. 32
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