Propiedades especiales o sui géneris
| Autor | Francisco Ternera Barrios |
| Cargo del Autor | Profesor, Facultad de Jurisprudencia Universidad del Rosario |
| Páginas | 194-319 |
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Al lado del modelo de propiedad clásica u ortodoxa que acabamos de estudiar, en nuestra normativa se consagran algunas clases de propiedad que presentan ciertas particularidades. Hablamos de las propiedades especiales o sui géneris. Estudiaremos la propiedad plural (A), la propiedad mixta (B), la propiedad desmembrada (C), la propiedad acompañada de una obligación de plazo (D), la propiedad acompañada de una obligación condicional (E); igualmente, abordaremos la propiedad del Estado (F), la propiedad colectiva y la propiedad sobre los bienes incorporales (H). Finalmente, presentaremos la propiedad sobre el capital social (I) y sobre el establecimiento de comercio ( J).
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En el artículo 2322 del C.C. se airma que la comunidad es un cuasicontrato. En verdad, pensamos que el legislador, para imponer esta caliicación, pensó más en el elemento accesorio de la comunidad: los vínculos obligaciones de los comuneros, que en su elemento principal: los poderes directos de los comuneros sobre la cosa común. En efecto, la comunidad o copropiedad, como todos los derechos reales, ostenta estos dos elementos. Por lo demás, la comunidad o copropiedad nace a la vida jurídica por un modo.
La propiedad es, por regla general, singular o individual: una persona ejerce un derecho de propiedad sobre una cosa. Reconocemos que existe unidad de sujeto y objeto. Sin embargo, puede suceder que varios sujetos tengan o compartan su derecho de propiedad sobre una cosa. Hablamos puntualmente de la propiedad especial denominada comunidad, condominio o copropiedad.401En realidad, la copropiedad o el condominio son especies de comunidad, relacionadas con el derecho de propiedad; mas en esta obra utilizaremos como sinónimos las palabras comunidad, condominio y copropiedad.
La comunidad puede presentarse respecto de los otros derechos reales (v. gr., cousufruto o coservidumbre);402pero respecto de los derechos personales no se puede reconocer esta igura jurídica. En efecto, "la comunidad solo se da en materia de derechos reales, y por eso cuando la declaración de existencia de la misma, dice, está referida en particular al derecho de propiedad, como sucede en este caso, el o los destinatarios de esta pretensión tienen que ostentar necesariamente la calidad de dueños".403La comunidad, en tanto es reconocida como un derecho real, nace a la vida jurídica a través de un modo, como la sucesión por causa de muerte, la accesión, la tradición, la creación de un incorporal, la usucapión, la ocupación misma, etc. Por ejemplo, respecto de la sucesión mortis causa, la muerte del causante, cuando hay dos o más herederos, origina la comunidad hereditaria.
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Así mismo, podríamos hablar de la accesión mueble a mueble denominada mezcla: unión de dos materias áridas o líquidas pertenecientes a diferentes dueños (art. 733 C.C.). Igualmente, puede reconocerse una comunidad si, por medio de un contrato seguido de la tradición, dos o más personas adquieren en común una cosa. Finalmente, las creaciones de obras de ingenio, realizadas por dos o más personas, también podrían citarse como ejemplos de comunidad.
A continuación presentaremos la noción de la comunidad (1), sus reglas (2), los poderes directos de los comuneros sobre el bien (3) y su terminación (4).
La comunidad está caliicada en el Código Civil, de manera inapropiada, como un cuasicontrato (art. 2322 C.C.). En el Código Civil, concretamente en el artículo 2323, se establece que los comuneros tienen los mismos derechos respecto de la cosa que el socio sobre el haber social.
· Cada partícipe debe tener una cuota en la totalidad del derecho so-bre el bien objeto de la comunidad.404No hay comunidad cuando coexisten dos derechos de diferente naturaleza.
· Cada copropietario tiene el mismo derecho sobre la cosa, limitado por su cuotaparte. Su derecho representa una situación independiente, toda vez que no hay solidaridad entre las distintas cuotas.
· El derecho de cada comunero se limita a una cuotaparte. Por consi-guiente, la plena potestas de cada comunero se restringe a su correspondiente cuotaparte.
· Salvo pacto de indivisión, ninguno de los comuneros está obligado a permanecer en la indivisión.405El comunero puede, en cualquier
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tiempo, solicitar la división material o física (si la cosa es susceptible de separación material). Cuando la cosa es indivisible físicamente, el comunero puede exigir su enajenación y dividir su precio (división ad valorem).
Cada comunero es propietario de una cuota del derecho de dominio. Como es natural, los poderes jurídicos del copropietario no son idénticos a los poderes del propietario singular: se limitan a la respectiva cuota parte del comunero.
En primer lugar, en cuanto al uso, si bien cada copropietario puede servirse de la cosa, este servicio debe consultar la naturaleza del bien. Sobre el particular, la Ley 95 de 1890 establece las normas de administración de la comunidad. Los comuneros podrán adoptar reglamentos relacionados con la utilización, destinación y administración de la cosa común. Ahora bien, siempre que no exista acuerdo entre los comuneros para el ejercicio de este ius utendi, se deberá nombrar un administrador que lo establezca (art. 16 de la Ley 95 de 1890).406
Respecto del goce anotamos que el comunero puede percibir los frutos y productos emanados del bien a prorrata de su cuota (art. 2328 C.C.). La forma de explotación del bien será arreglada por los comuneros,407por el administrador (si existiere) o por el juez mismo (art. 27 de la Ley 95 de 1890).
Además, si se trata de un terreno común para la cría de ganado, cada comunero puede aprovecharlo con el número de animales proporcional a la cuota de su derecho. De igual manera, el comunero puede solicitar que se señale, para su uso y goce particular y exclusivo, una porción de tierra proporcional a la cuotaparte de su derecho (arts. 2330 y 2331 C.C., 467 C. de P.C. y 2 del Decreto 2303 de 1989).
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Respecto de la disposición, apreciamos que el comunero puede transferir su derecho de copropiedad de su patrimonio a otro patrimonio. También, en ejercicio de este poder de disposición, el comunero puede pedir la división material o física del bien, si es posible, o su división ad valorem. (arts. 467 C. de P.C. y 2334 C.C.).
Sobre el particular, la jurisprudencia ha asegurado lo siguiente:
Tal cual se desprende de la regulación legal acabada de mencionar, en el proceso divisorio de una cosa común, cualquiera de los comuneros se encuentra legitimado para impetrar que se decrete su partición material, o, de no ser esto posible, su división ad valorem, como expresamente se consagra en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, proceso este en el cual, habrán de ser demandados los demás comuneros, quienes tienen la calidad de litisconsortes necesarios. Agrégase a lo anterior que, conforme a lo preceptuado por el artículo 471, numeral 9.°, del Código de Procedimiento Civil, luego de practicado el remate para vender en pública subasta el bien cuya división ad valorem se hubiere decretado, previo registro de...
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