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Proyecto de ley número 373 de 2021 Cámara, por la cual se modifica el régimen de financiación de vivienda individual y familiar de largo plazo en lo relativo al pago de costos de avalúos técnicos y de estudio de títulos

Fecha de publicación17 Noviembre 2021
Fecha17 Noviembre 2021
Número de Gaceta1642
Tipo de documentoColombian History Events
Página 24 Miércoles, 17 de noviembre de 2021 Gaceta del Congreso 1642
PROYECTO DE LEY NÚMERO 373 DE 2021 CÁMARA
por la cual se modica el régimen de nanciación de vivienda individual y familiar de largo plazo en lo
relativo al pago de costos de avalúos técnicos y de estudio de títulos.
PROYECTO DE LEY __ DE 2021
“Por la cual se modifica el régimen de financiación de vivienda individualy familiar
de largo plazo en lo relativo al pago de costos de avalúos técnicos y de estudiode
títulos”.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
1. Consideraciones preliminares
De acuerdo con las disposiciones constitucionales (Art. 335), “lasactividades financiera,
bursátil, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo, aprovechamiento e
inversión de los recursos de captación (...) son de interés público yúnicamente pueden
ser ejercidas previa autorización del Estado, conforme a la ley, la cual regulará la forma de
intervención del Gobierno en estas materias y promoverá la democratización delcrédito”.
No obstante, esta norma debe interpretarse de forma sistemática con lo dispuesto por el
artículo 333 Superior, que en referencia a la libertad contractual y la autonomía privada en
materia de contratación señala: “la actividad económica y la iniciativa privada son libres,
dentro de los límites del bien común”.
En tal sentido, una de las finalidades de la intervención del Estado en estas actividades es
la de contribuir a la democratización del crédito, permitiendo que máspersonas puedan
acceder de una manera rápida y efectiva al sector financiero y comercial para suplir
necesidades y mejorar su nivel de vida.
Este propósito se encuentra fundamentado, en primer lugar, en el hecho de ser el sector
financiero el principal soporte de cualquier sistema económico a nivel nacionaly mundial,
y, en segundo lugar, en la necesidad que tiene el Estado de acercar el crédito financiero a
todos los ciudadanos sin discriminación alguna, especialmente a aquellos que se
encuentran en desventaja por causa de la pobreza y la falta de oportunidades.
En ese sentido, las instituciones financieras cumplen un importante papel que le asigna el
Estado, que es el de recaudar el ahorro público e incentivar el mejoramiento económico
de las familias y las empresas, mediante el otorgamiento de créditos facilitadores de
actividades económicas, o bien para la adquisición de vivienda nueva o mejoramiento de
la misma que dignifiquen la vida de las personas.
No obstante, a pesar del esfuerzo que se ha venido haciendo en Colombia para la
democratización del crédito, este propósitose ve minimizado por un complejo espectro de
barreras de acceso, siendo la más importantes la insuficiencia de ingresos que afecta a
más del 60% de los ciudadanos, situación que les impide ser sujetos de crédito de los
intermediarios financieros.
En lo que tiene que ver con el acceso al crédito de vivienda individualy familiar, sin duda
alguna la problemática del financiamiento tiene que ver con la escasa oferta de crédito del
sistema financiero debido a la situación de pobreza de la población y los altos índicesde
informalidad laboral que afecta la economía. Un estudio del Banco Interamericano de
Desarrollo –BID, señala que la compra de una vivienda no solo es la decisión de inversión
más importante de la mayoría de la población, sino que, además, depende de manera
crítica de la disponibilidad de crédito. “Por lo general se asume que una familia no debería
gastar más del 30% de sus ingresos en pagar un préstamo hipotecario, de modo de no
afectar sus otras necesidades básicas. Si se considera una tasa de interés real del 6%
para la compra de una vivienda básica a un precio de US$15.000,el 19% de los hogares
no podría acceder a la misma en el mercado formal (BID. Domínguez, et. alt. 2017).
En cuanto a la informalidad laboral,la Organización Internacional del Trabajo–OIT señala
que la incapacidad de documentar los ingresos es un requisito previo que muchas veces
impide tener acceso al mercado hipotecario. “Si un hogar no puede demostrar sus fuentes
de ingreso, no logra acceder a las formas tradicionales de financiamiento para adquirir o
construir una vivienda. De esta manera, la informalidad laboral previene al sistema
financiero tradicional de atender a un gran número de familias, dado que se estima que el
50% de los trabajadores de América Latina y el Caribe se encuentra en el mercado
informal” (OIT, 2016).
Frente a esa problemática se ha venido legislando y concertando con elsector financiero
para reducir las causas de las restricciones crediticias, lo que ha implicado poner en
marcha programas que incluyen subsidios al pago inicial y la tasa de interés, seguros de
hipotecas y asistencia técnica. No obstante, estas facilidades aún no resultan suficientes
para expandir los índices de democratización del crédito, pues existen gastos de trámite,
adicionales al pago de impuestos notariales y de registro que deben ser compartidos entre
el deudor/locatario y la entidad financiera, observándose una evidente desproporción de
las cargas económicas entre las partes, que muchas veces impiden el acceso al crédito
de vivienda individual y familiar.
Estas onerosas cargas están representadas en el pago de costos de avalúos técnicos y
de estudio de títulos, las cuales, de aprobarse este proyecto de ley, estarían a cargo de
los establecimientos de financiación de créditos de vivienda individual y familiar de largo
plazo.
2. Requisitos condicionantes del crédito de vivienda individual de largo plazo
La Ley 546 de 1999 creó en Colombia un sistema especializado de financiación de
vivienda individual de largo plazo basado en instrumentos de ahorro destinado a dicha
financiación, y dictó medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a
la construcción y negociación de vivienda. Para ello le asignóla competencia al Gobierno
Nacional de fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional
a la vivienda digna, de conformidad con los siguientes objetivos y criterios:
1. Proteger el patrimonio de las familias representado en vivienda.
2. Proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiación y a la construcción de
vivienda, manteniendo la confianza del público en los instrumentos de captación y en los
establecimientos de crédito emisores de los mismos.
3. Proteger a los usuarios de los créditos de vivienda.
4. Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiación de vivienda a
largo plazo.
5. Velar para que el otorgamiento de los créditos y su atención consulten la capacidad de
pago de los deudores.
6. Facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de equidad y transparencia.
7. Promover la construcción de vivienda en condiciones financieras que hagan asequible
la vivienda a un mayor número de familias.
8. Priorizar los programas y soluciones de vivienda de las zonas afectadas pordesastres
naturales y actos terroristas.
Esta norma define el crédito de vivienda individual a largo plazo como el otorgado a
personas naturales orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada o la
construcción de una unidad habitacional, así como la operación de leasing habitacional
destinada a la adquisición de vivienda familiar. El contrato de leasing financiero consiste
en la entrega que una entidad autorizada hace a un locatario de la tenencia de un
inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y al goce de su núcleo
familiar, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo
vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último
decide ejercer la opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.
El artículo 3º de dicha norma, reemplazó el anterior sistema de financiación de viviendas a
través de Unidades de Poder Adquisitivo Constante-UPACpor el de Unidad de Valor Real
–UVR, definiendo ésta como “una unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la
moneda, con base exclusivamente en la variación del índice de preciosal consumidor
certificada por el DANE”.
3. Cargas al usuario del sistema financiero en créditos de vivienda
El numeral 4º del artículo 17 ibídem, establece entre las condiciones generales para el
otorgamiento de los créditos: “4. Estar garantizados con hipotecas de primer grado
constituidas sobre las viviendas financiadas”. Asimismo, el numeral 9 consagra: “Para su
otorgamiento, el establecimiento de crédito deberá obtener y analizar la información
referente al respectivo deudor y a la garantía, con base en una metodología técnicamente
idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto del precio del inmueble, como
de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el
crédito durante toda su vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente
garantizado”.
Estas dos condiciones, actualmente vigentes, conllevan para el deudor/locatario el pago
de costos por avalúos técnicos y por estudios de títulos. Estas cargas se sumanal deber
que tiene éste de compartir los costos de derechos notariales y de registros con ocasión
de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, los cuales, acordecon el
artículo 31 de la 546 de 1999, se liquidan sobre el cuarenta por ciento (40%) de la tarifa
ordinaria aplicable.
Costos de avalúos técnicos
Como se mencionó, la Ley 546 de 1999 establece como la firma de contratos opagarés
que se suscriban con el objeto de financiar la adquisición o construcción de vivienda y/o
su mejoramiento, así como las reestructuraciones sobre los mismos, la de garantizar la
capacidad de pago por parte del deudor.Para esto, los establecimientos decrédito deben
obtener y analizar la información referente al respectivo deudor y a la garantía, con base
en una metodología técnicamente idónea que permite proyectar la evoluciónprevisible
tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que
razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su vida, podría ser
puntualmente atendido y estaría suficientemente garantizado.
Para ello, el numeral 4 del art. 17 de dicha ley dispone que el bien inmueble que se
financia constituye una garantía. La valoración de éste debe hacerse a través de un
avalúo que debe realizarse de manera independiente y objetiva acorde con las
disposiciones que regulan la actividad del avaluador contenidas en la Ley 1673 de 2013
“Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones” y las
que la complementan.
En Colombia no existe un criterio definido y unificado para estimarel costo de realización
de un avalúo inmobiliario. Enel ámbito particular se aplican distintas metodologías, donde
cada una de ellas presenta criterios particulares sin existir consenso al respecto,lo que
conlleva a que se presenten múltiples resultados y un mismo número deopciones para
que el cliente pueda decidir cuál de estas alternativas tomar,siendo la tendencia escoger
la de menor cuantía. La Ley 1673 de 2013 que regula la actividad del avaluador en
Colombia no menciona el tema de honorarios. Generalmente lasnormas existentes se

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