Registro inmobiliario
| Autor | Juan Enrique Medina Pabón |
| Páginas | 443-460 |
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Registro inmobiliario
355. De la prueba formal de ciertas situaciones y actos jurídicos
Los actos y situaciones jurídicas de especial repercusión para la sociedad deberían ser
conocidos por todos o, cuando menos, sería prudente contar con un sistema “enci-
clopédico” que permitiera consultar la circunstancias en que ocurrieron, con lo cual
se apoyaría la función de autoridades administrativas y se permitiría que jueces y
particulares procedieran con suficiente certeza en la toma de decisiones, evitando así
muchos conflictos derivados de falta o mala calidad de la información. En torno a los
principales hechos y actos relacionados con la persona y sus atributos (nacimiento,
matrimonio, muerte, adopción) se hacían ceremonias que contaban con la participación
de ciertos testigos especialmente calificados al ser representantes de las divinidades,
que podían dar fe sobre estos hechos, hasta que se estableció un sistema de anotaciones
oficiales y publicas que se mencionan en el estudio del Derecho sobre el estado civil
y el correspondiente registro.1
Con aquellos bienes importantes para las civilizaciones urbano-agrícolas se dio
un proceso similar, al ser necesario conocer con alguna precisión quién era el propie-
tario del suelo y sus condiciones jurídicas, lo que inicialmente condujo a que todo acto
de transferencia de la propiedad de estos bienes y sus accidentes, además de someterse
a especiales rituales y de que se contara con la presencia de un buen número de testi-
gos, se acompañó de constancias escritas que permitieran minimizar las dudas sobre la
situación de un determinado bien. Pero siempre existe la posibilidad de que testigos
y documentos privados no aparezcan en el momento en que se requieran o de que se
altere el contenido, lo que llevó a proponer la creación de una “autoridad central” que
conservara esa información y pudiera tenerla a mano cuando se requiriera.
No es fácil encontrar cómo surgió la idea de un “conservador” de informa-
ción relacionada con inmuebles, pero queda noticia incuestionable de que en el antiguo
Egipto ya se contaba con un depurado sistema de archivo de información sobre los
propietarios de la tierra, porque a ellos literalmente se les desaparecían los terrenos una
vez por año, con ocasión de la creciente del Nilo que lo inundaba todo durante un
período relativamente largo, por lo que, al retirarse las aguas, había que volver a delimitar
las diversas parcelas y áreas de cultivo. Los sacerdotes mantenían en los templos los
datos requeridos para que, sirviéndose de algunos accidentes topográficos (arcifinios)
y con su avanzado conocimiento de la geometría y la agrimensura, pudieran trazar
los linderos de cada inmueble y poner el área respectiva en posesión de sus dueños o
explotadores una vez cedía la inundación.2
1 Ver: MEDINA PABÓN, Juan Enrique. Dere cho civil. Aproximación al Derecho y Derecho de pers onas.
4ª ed., nº 454-465. Bogotá: Editorial Universidad del Rosario, 2014, p. 752-774.
2 IGLESIAS Juan. Derecho romano. Barcelona: Ariel, 1990, p. 283. PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel. Los bienes,
nº 124. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 2011, p. 240.
Derecho civil. Bienes. Derechos reales
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Se desconoce si el Derecho romano tardío se basó en esa fórmula, pero hay
referencias a que la función de mantener y proporcionar a los interesados la infor-
mación sobre los bienes inmuebles y sus propietarios la cumplían en la Roma del
imperio los tabularii como parte de su función de mantener los datos del censo.
En materia de publicidad y control inmobiliario, algunos territorios señoriales
de la actual Alemania hicieron obligatorio que quienes negociaban sobre propiedad
raíz inscribieran sus actos ante alguna autoridad que se encargara de conservar los
datos, permitiendo a todos saber quién era el titular de los derechos sobre determina-
do bien.3 Con el tiempo se fue acentuando la necesidad de realizar las inscripciones,
hasta que esa formalidad terminó siendo un requisito para la generación o transmisión
misma de los derechos reales sobre los inmuebles.
Antes de la adopción del Código Civil existieron varias leyes sobre registro y
anotación de los instrumentos públicos en nuestro país, pero tenían una finalidad más
de publicidad que de tradición por lo que, en este sentido, se trataba de un sistema
más cercano al sistema francés, en donde el mecanismo de información inmobiliaria se
limita a la “transcripción” o anotación de los títulos como un requisito de publicidad
y oponibilidad a terceros y en algunos casos, de formalidad de prueba.4
El Código Civil chileno, siguiendo el sistema del código prusiano, dispu-
so sobre los actos que tenían que inscribirse en el “Registro del Conservador” y,
cuando tales actos implicaban enajenación de inmuebles, ésta sólo se producía con
el registro y a partir del mismo. También delegó en el gobierno el establecimiento de
la institución [Art. 695 C. C. Cl], que lo hizo por medio de un decreto del año 1857.5 El
Código de Cundinamarca, tomando buena parte de las reglas sobre el registro inmo-
biliario chileno, incluyó un aparte completo sobre Registro de Instrumentos Públicos,
que pasó al código de la Unión con escasas modificaciones, entre las cuales estaba
que este registro era llevado por los “secretari os del prefecto o respect ivo correg idor”
[Art. 2 638 C. C., d erogado], es decir, funcionarios de la administración municipal, por
ende se referían a los inmuebles del municipio. A partir de 1932 el registro se llevó
por funcionarios autónomos —uno por cada circuito judicial— con sus reglas propias
de designación y calidades [Arts. 1°, 2° y 3° L. 40/32, derogados], con competencia en el
área de varios municipios.
Estos funcionarios, además de “la puntual asistencia a la oficina”, tenían que:
Certificar, con vista en los res pectivos libros, acer ca del estado o situación en que se encue ntren
los inmueble s en el lugar y respecto de los cuales quieran los inte resado saber tal situación, esto
3 En el derecho alemán la fórmula de un regi stro inmobiliario e volucionó de manera consuetudinaria,
ya que los “consejos de ciudad” conser vaban copia de la las “investiduras” judicial es (similares a la in iure
cesio romana), que luego fueron adop tados por otras ciudades y finalmente por el dere cho positivo prusiano.
WOLFF, Martin. Tratado de Derecho civi l. Derecho de c osas, Enneccerus, T. III, vol. I, nº 26. Barcelona:
Bosch, 1971, p. 152-155. Trad. Blas Pérez González y José Alguer, p. XX
4 Véase el recuento histórico en: GÓMEZ R., José J. Bienes. Bogotá: Publicaciones Universidad Externado
de Colombia, 1981, p. 287-290.
5 Ver: CHACÓN, Jacinto. Estudi o comparati vo del Código Civi l. Valparaíso: I mprenta del Mercurio,
1878. p. 170-176.
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