Registro inmobiliario - Sección cuarta. Los modos de adquirir el dominio - Derecho Civil Bienes. Derechos reales - Segunda edición - Libros y Revistas - VLEX 794630609

Registro inmobiliario

AutorJuan Enrique Medina Pabón
Páginas635-660
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Capítulo tercero
Registro inmobiliario
362. De la prueba formal de ciertas
situaciones y actos jurídicos
Los actos y situaciones jurídicas de especial repercusión para la sociedad
deberían ser conocidos por todos o, cuando menos, sería prudente contar con
un sistema “enciclopédico” que permitiera consultar la circunstancias en que
ocurrieron, con lo cual se apoyaría la función de autoridades administrativas y
se permitiría que jueces y particulares procedieran con suficiente certeza en la
toma de decisiones, evitando así muchos conflictos derivados de falta o mala
calidad de la información. En torno a los principales hechos y actos relacionados
con la persona y sus atributos (nacimiento, matrimonio, muerte, adopción) se
hacían ceremonias que contaban con la participación de ciertos testigos espe-
cialmente calificados al ser representantes de las divinidades, que podían dar fe
sobre estos hechos, hasta que se estableció un sistema de anotaciones oficiales
y publicas que se mencionan en el estudio del Derecho sobre el estado civil y
el correspondiente registro.136
Con aquellos bienes importantes para las civilizaciones urbano-agrícolas
se dio un proceso similar, al ser necesario conocer con alguna precisión quién
era el propietario del suelo y sus condiciones jurídicas, lo que inicialmente
condujo a que todo acto de transferencia de la propiedad de estos bienes y sus
accidentes, además de someterse a especiales rituales y de que se contara con la
presencia de un buen número de testigos, se acompañó de constancias escritas
que permitieran minimizar las dudas sobre la situación de un determinado bien.
Pero siempre existe la posibilidad de que testigos y documentos privados no
aparezcan en el momento en que se requieran o de que se altere el contenido,
lo que llevó a proponer la creación de una “autoridad central” que conservara
esa información y pudiera tenerla a mano cuando se requiriera.
136 Ver: medina Pabón, Juan Enrique. Derecho Civil, Aproximación al Derecho y Derecho de Personas,
5ª Ed., n° 457-465, Bogotá, Editorial Universidad del Rosario, 2017, pp. 763-785.
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Derecho civil. Bienes. Derechos reales
No es fácil encontrar cómo surgió la idea de un “conservador” de datos
relacionados con inmuebles, pero queda noticia incuestionable de que en el antiguo
Egipto ya se contaba con un depurado sistema de archivo de información sobre
los propietarios de la tierra, porque a ellos literalmente se les desaparecían los
terrenos una vez por año, con ocasión de la creciente del Nilo que lo inundaba
todo durante un período relativamente largo, por lo que, al retirarse las aguas,
había que volver a delimitar las diversas parcelas y áreas de cultivo. Los sacer-
dotes mantenían en los templos los datos requeridos para que, sirviéndose de
algunos accidentes topográficos (arcifinios) y con su avanzado conocimiento
de la geometría y la agrimensura, pudieran trazar los linderos de cada inmueble
y poner el área respectiva en posesión de sus dueños o explotadores una vez
cedía la inundación.137
Se desconoce si el Derecho romano tardío se basó en esa fórmula, pero
hay referencias a que la función de mantener y proporcionar a los interesados
la información sobre los bienes inmuebles y sus propietarios la cumplían en la
Roma del imperio los tabularii como parte de su función de conservar los datos
del censo.
En materia de publicidad y control inmobiliario, algunos territorios
señoriales de la actual Alemania hicieron obligatorio que quienes negociaban
sobre propiedad raíz inscribieran sus actos ante alguna autoridad que se encar-
gara de conservar los datos, permitiendo a todos saber quién era el titular de
los derechos sobre determinado bien.138 Con el tiempo se fue acentuando la
necesidad de realizar las inscripciones, hasta que esa formalidad terminó siendo
un requisito para la generación o transmisión misma de los derechos reales
sobre los inmuebles.
Antes de la adopción del Código Civil existieron varias leyes sobre
registro y anotación de los instrumentos públicos en nuestro país, pero tenían
una finalidad más de publicidad que de tradición por lo que, en este sentido, se
trataba de un sistema más cercano al sistema francés, en donde el mecanismo
137 igleSiaS, Juan. Derecho Romano, Editorial Ariel, Barcelona, 1990, p. 283. Peñailillo arévalo,
Daniel. Los bienes, nº 124. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 2011, p. 240.
138 En el Derecho alemán, la fórmula de un registro inmobiliario evolucionó de manera
consuetudinaria, ya que los “consejos de ciudad” conservaban copia de las “investiduras” judiciales
(similares a la in iure cesio romana), que luego fueron adoptados por otras ciudades y finalmente por el
derecho positivo prusiano. WolF, Martin. Tratado de Derecho Civil –Derecho de cosas, (en Enneccerus),
T. III, vol. I, nº 26. Barcelona: Bosch, 1971, pp. 152 a 155. Trad. Blas Pérez González y José Alguer.

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