SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-023-2018-00544-01 del 06-11-2025

FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA

Magistrado ponente

SC1758–2025

Radicación n.º 11001-31-03-023-2018-00544-01

(Aprobado en sesión de veinticuatro de julio de dos mil veinticinco)

Bogotá, D.C., seis (6) de noviembre de dos mil veinticinco (2025).

Se decide el recurso extraordinario de casación1 que L.K.M.B. y J.E.M.H. formularon frente a la sentencia de 9 de febrero de 2024, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso reivindicatorio promovido por el Banco Popular S.A. contra los recurrentes.

ANTECEDENTES

1. Pretensiones

El banco demandante solicitó (i) declarar que es el propietario «pleno y absoluto del 25,3989%» del inmueble con FMI 50C-1398295 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá2 (ii) restituir el citado porcentaje del bien; (iii) declarar que los poseedores son de mala fe y que, por ende, no tienen derecho al reconocimiento y pago de «expensas necesarias ni eventuales mejoras» (iv) condenar al pago de los frutos civiles –cánones de arrendamiento– que el fundo hubiese producido desde el 5 de febrero de 2010 hasta la entrega, así como las costas procesales

1. Fundamentos fácticos de la demanda

2.1. El banco convocante informó que, en el proceso de liquidación obligatoria de N.C.G. e Hijos, la Superintendencia de Sociedades dictó el auto n.º 5039 (23 nov. 2005), a través del cual le adjudicó, por cesión de bienes obligatoria, la propiedad del 25,3989% del inmueble con FMI 50C-1398295 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, en su calidad de acreedor. En idéntica vía, se adjudicó el 0,0157 % del predio al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF), tal como consta en el respectivo certificado de libertad y tradición.

2.2. El liquidador hizo entrega material del inmueble al Banco el 1 de junio de 2007, época desde la cual ejerció su custodia y vigilancia a través de la Asociación Cívica –Centro Comercial Paloquemao.

2.3. El ICBF enajenó su cuota parte del 0,0157% a D.E.H.A. mediante escritura pública n.º 2725 de 18 de diciembre 2009, quien posteriormente vendió dicho porcentaje a los convocados L.K.M.B. y Jorge Enrique Murcia Hurtado, a través de instrumento n.º 631 de 5 de febrero de 2010 de la Notaría 24 de Bogotá.

2.4. En la misma fecha, con escritura n.º 632, el referido señor H. también les vendió a ellos «la posesión (…) que recae sobre derechos de cuota equivalentes al 99.98.43%» del bien. Así, los demandados entraron en posesión abusiva, violenta, clandestina y de mala fe a ocupar la totalidad del predio (5 feb. 2010), apropiándose de los frutos civiles producidos.

2.5. Dados los acontecimientos, el banco presentó una querella por perturbación a la posesión ante la Inspección Distrital de Policía de la localidad de Los Mártires (24 feb. 2010), así como una denuncia por los mismos hechos ante la Fiscalía General de la Nación.

2.6. De otra parte, en su calidad de copropietario del bien en disputa, el banco promovió proceso divisorio en procura de obtener la venta del predio, asunto que se tramita ante el Juzgado Cuarenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá (rad. n.º 2011-00523). En la diligencia de secuestro, los convocados L.K.M.B. y Jorge Enrique Murcia Hurtado se opusieron manifestando ser «poseedores» (15 jul. – 6 oct. 2016).

2.7. Finalmente, el banco demandante expuso que el área total de la propiedad es de 3.310,55 m² y la extensión que figura en la certificación catastral es de 3.298,1 m² de terreno y 3.610,1 m² de construcción, bien que se conformó por el englobe de los lotes con FMI 50C-362090, 50C-362091, 50C-362130, 50C-362135 y 50C-404377 de la ORIP de Bogotá – Zona Centro, de acuerdo con la escritura pública n.º 6271 otorgada en la Notaría Tercera de Bucaramanga (30 ago. 1994), registrada en la anotación n.º 1 del certificado de tradición del predio. En tal virtud, el fundo tiene varias direcciones, pero se trata de un mismo bien.

1. Actuación procesal

3.1. Los demandados comparecieron al proceso y se opusieron a la prosperidad del petitum, para lo cual formularon las excepciones de «prescripción de la acción»; «inexistencia de la obligación a restituir frutos»; y «la genérica». En sustento, indicaron que la acción está prescrita porque transcurrieron más de 10 años desde que el banco perdió la posesión sin haber tratado de recuperarla y sin que ocurriera la interrupción.

Además, recordaron que, al ser copropietarios de la cosa común –por haber adquirido cuota parte mediante escritura n.º 631 de 5 de febrero de 2010 de la Notaría 24 de Bogotá–, tienen el uso y disfrute de todo el bien, pues su derecho es real e indiviso. Sostuvieron que no son poseedores de mala fe, ya que entraron al inmueble por la citada compraventa, aunado a que el bien produce gracias a la «millonaria inversión» que efectuaron y en atención a los tres contratos de arrendamiento que arrojan frutos civiles por $7.340.000 mensuales.

También solicitaron que, en caso de ordenarse la restitución pedida, se les reconozca el derecho de retención sobre el bien hasta tanto se paguen las mejoras, reparaciones y adecuaciones, con base en el artículo 966 del Código Civil, toda vez que, cuando recibieron el bien, este era utilizado como depósito, garaje y taller metalmecánico.

Por último, añadieron que las mejoras, reparaciones y adecuaciones efectuadas son las que obran en el dictamen pericial que se acompañó con el escrito de contestación de la demanda.

3.2. El Juzgado Veintitrés Civil del Circuito de Bogotá puso fin a la primera instancia mediante sentencia de 30 de junio de 2023, a través de la cual declaró no probadas las excepciones propuestas por los llamados a juicio y estableció que pertenece al Banco Popular S.A. el dominio del 25,3989% del prenotado inmueble.

En consecuencia, ordenó la restitución de la posesión y el pago de frutos civiles por $1.795.406.369 (5 feb. 2010), hasta el momento en que se presentó el dictamen, más los que se causen desde entonces hasta la fecha de restitución.

De otra parte, señaló que el banco no está obligado a reconocer y pagar a los demandados las mejoras necesarias, ni hay lugar al derecho de retención. Lo anterior, porque, de acuerdo con el artículo 966 del Código Civil, «la mala fe de los demandados impide que se les reconozcan las expensas necesarias y mejoras útiles reclamadas, bien sea por reparaciones, adecuaciones y demás anexos sobre la propiedad».

En todo caso, indicó que «[los demandados] podrán retirar los materiales correspondientes en caso [de] que sea posible hacerlo sin detenimiento (sic) del bien y siempre que la entidad demandante rehúse pagarles el precio que tendrían dichos materiales, conforme [a] las reglas de los artículos 968 y 966 del Código Civil patrio».

Con esos planteamientos, declaró que pertenece a banco el dominio pleno en porcentaje del 25.3989% del derecho de propiedad sobre el inmueble en disputa, ordenó la restitución respectiva y condenó a los demandados al pago de los frutos civiles reconocidos3.

3.3. Inconformes, los convocados apelaron, alegando inconsistencias en la apreciación probatoria por parte del juzgador. Recalcaron que su actuar es de buena fe e insistieron en que los frutos que generó el bien –y que fueron reconocidos en los términos de la experticia que aportó el banco demandante– son el resultado de la inversión y las mejoras «debidamente probadas», construidas por ellos, las que fueron despachadas desfavorablemente por el a quo.

Por esa vía, reiteraron que «la sentencia debió ordenar el pago de las mejoras, pues estas incrementaron el valor del inmueble y son la razón por la cual este se puede explotar económicamente y los fundamentos que señala la sentencia no tienen la virtualidad para negar este pago».

1. La sentencia impugnada

Con decisión de 9 de febrero de 2024, la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá confirmó el fallo de primera instancia y modificó el ordinal cuarto respecto de los frutos e intereses4, con fundamento en consideraciones que admiten el siguiente compendio:

4.1. De acuerdo con el canon 949 del Código Civil, están dados los presupuestos de la reivindicación, pues no existe discusión respecto de la titularidad del bien objeto de la acción de dominio y está demostrada la identidad entre el predio poseído y el pretendido, así como la respectiva cuota a reivindicar. Así mismo, los títulos de propiedad son anteriores a la posesión, pues aquellos datan de 1994 y aquella inició en el año 2010, de donde se colige que son anteriores a la detentación material de los accionados.

4.2. Respecto de esta última, encontró que los demandados L.K.M.B. y J.E.M.H. alegaron ser poseedores de la bodega, pues ejecutaron actos de señorío dentro de los que se destacan las mejoras y adecuaciones para poder usufructuarla, incluso, arrendando los locales construidos; y, con base en esa posesión, plantearon la exceptiva de prescripción de la acción.

4.3. Al estudiar la excepción de prescripción adquisitiva de dominio, el colegiado no encontró prueba de una posesión anterior al 5 de febrero de 2010, fecha a partir de la cual están probados los actos de señorío de los convocados, motivo por el cual es insuficiente el lapso transcurrido hasta la fecha de radicación de la demanda (18 jul. 2018) para que opere la prescripción

4.4. Frente a la defensa de inexistencia de la obligación de restituir los frutos propuesta por los convocados Linda Katherine Melo Bernal y J.E.M.H., el ad quem coligió que no existe prueba de la posesión ejercida por D.H. respecto de la totalidad del inmueble antes o después de transferir a los convocados el pequeño porcentaje que adquirió de uno de los copropietarios (0,0157%), lo que los deja desprovistos del título –aparente o putativo– proveniente de quien tenía la facultad de enajenación, «como para...