SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-041-2011-00271-01 del 04-06-2019
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 04 Junio 2019 |
| Número de expediente | 11001-31-03-041-2011-00271-01 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC1905-2019 |
MARGARITA CABELLO BLANCO
Magistrada Ponente
SC1905-2019
Radicación n° 11001-31-03-041-2011-00271-01
(Aprobado en sesión de cinco de septiembre de dos mil dieciocho)
Bogotá, D. C., cuatro (4) de junio de dos mil diecinueve (2019).
Procede la Corte a resolver el recurso de casación interpuesto por la demandante cesionaria sociedad Bosac & Cía. S.A.S., respecto de la sentencia proferida por la Sala Civil Especializada de Restitución de Tierras del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, el doce (12) de septiembre de dos mil trece (2013), complementada el 10 de octubre del mismo año, en el proceso ordinario instaurado por los cedentes María Elena Bravo Guevara y O. de J.G. contra Gabriel González Garzón.
I ANTECEDENTES
1. M.E.B.G. y O. de Jesús Gómez García convocaron a juicio a G.G.G., para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:
«1. Se declare que el señor G.G.G. en su condición de arrendador y propietario del inmueble denominado "V.C., ubicado en la carrera 98 A No. 155-96 (dirección anterior), hoy carrera 99 No. 155-96 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá, con matrícula inmobiliaria No 50N-231914 autorizó y/o consintió las construcciones que se detallan en los hechos 16 y 17 de esta demanda (mejoras útiles), realizadas por los señores MARÍA ELENA BRAVO GUEVARA y OSCAR DE J.G.G., en su condición de arrendatarios de dicho bien».
«2. En consecuencia de lo anterior se ordene al demandado Gabriel González Garzón cancelar a los demandantes María Elena Bravo Guevara y O. de J.G.G. la suma de Un Mil Seiscientos Setenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil pesos ($1.675.750.000,oo), suma que corresponde al valor de las construcciones y mejoras útiles realizadas por éstos al predio de aquél, conforme al avalúo que se aporta con esta demanda, o la que probatoriamente se establezca en el curso del proceso, conforme a lo dispuesto por el artículo 1994 del Código Civil…»
«3. Así mismo se ordene G.G.G. cancelar a los demandantes M.E.B.G. y O. de J.G.G. la suma de once millones de pesos ($11'000.000,oo), o la suma que resultare probada dentro del proceso, que corresponde al valor del impuesto predial cancelado por [éstos], por no ser su obligación legal ya que son simples arrendatarios del inmueble…»
«4. Que se conceda a [los demandantes] el derecho de retención sobre el inmueble (...) hasta tanto el demandado (…) les cancele los valores a que se contraen las pretensiones 2 y 3 anteriores, tal como lo prevé el artículo 1995 de la misma Codificación».
Adicionalmente reclamó, en relación con las pretensiones dinerarias referidas en los numerales 2 y 3, que se ordene al demandado el pago «dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria de la sentencia que acoja estas pretensiones y de no ser así, deberá indexarse al momento del pago efectivo junto con sus intereses legales establecidos por el artículo 1617 ibídem».
2. Como soporte fáctico de las pretensiones adujo los hechos que admiten el siguiente compendio:
2.1. Desde el año 1992 los demandantes son arrendatarios del inmueble antes reseñado, suscribiéndose el contrato inicial el primero (1°) de agosto de ese año, entre G.G.G. como arrendador y O. de J.G.G. como arrendatario; el segundo, el dos (2) de febrero de 2004 entre los ya mencionados, en las condiciones dichas y, además, por la señora María Elena Bravo Guevara como arrendataria; el tercero, el primero (1°) de enero de 2008 entre todos los anteriores, que dijo «es el que actualmente se encuentra vigente».
2.2. Refirió que, por un aviso publicado en el diario "El Tiempo" los demandantes, quienes se dedican a la docencia, se enteraron del ofrecimiento de un predio para establecimiento educativo, por lo que contactaron al propietario –hoy demandado- pero al ver el predio constataron que se trataba de «un lote abandonado y sin ninguna construcción», por lo que preguntaron al propietario porque lo ofrecía como lo hacía y éste respondió «aquí está el lote construyan el colegio, el predio es apropiado para ese tipo de uso».
2.3. Luego de conversaciones entre sí, los demandantes estuvieron de acuerdo con construir un colegio en el lote en mención, por lo que contactaron al señor Germán Arbeláez Duque para que visitara el predio, quien conceptuó que era apropiado para ese fin, llevando a cabo una nueva reunión con el propietario, en la que este verbalmente manifestó su autorización «para construir sobre el lote las instalaciones que fueran necesarias para el funcionamiento del colegio, autorización plasmada posteriormente por escrito autenticado el 4 de marzo de 1993» (N. originales); sin que mediara aun contrato el propietario les hizo entrega real y material del predio.
2.4. En el contrato suscrito el 1° de agosto de 1992, se acordó un canon de arrendamiento de $1.200.000,00, y en su cláusula tercera se estableció que «el inmueble se destinará única y exclusivamente para el funcionamiento de un plantel de educación de nombre "Liceo Méjico"», sin que se hiciera inventario inicial «por cuanto no había nada que inventariar, pero sí se tomaron varias fotos (3) en las que aparece el estado en que se encontraba el bien y de las cuales se puede colegir, que desde un comienzo, todos los costos, estudios, levantamientos topográficos, licencias y en general todo lo que conllevara a la ejecución total de las construcciones del colegio, incluyendo materiales y mano de obra, fueron por cuenta de [los demandantes]».
2.5. En agosto de 1992, se efectuó el cerramiento del lote para evitar invasiones, se habló con el señor A. para desarrollar la obra, se pusieron en la búsqueda de los recursos necesarios y en septiembre de ese año se presentó el proyecto que fue aprobado por los demandantes «dándoselo a conocer igualmente al propietario del predio señor Gabriel González Garzón quien lo aceptó inmediatamente por parecerle excelente», procediéndose a su desarrollo en la secuencia que se anota en los hechos diez y doce (10 y 12) de la demanda.
2.6. Era tan palmario el conocimiento y aceptación de las obras por parte del arrendador que para poder continuarlas, conforme lo acordado, dio autorización escrita al arrendatario, en documento debidamente firmado y autenticado.
2.7. En el año 1994 se inició el trámite de legalización de la construcción ante la curaduría urbana con autorización del arrendador, pero a costas de los arrendatarios; «el 22 de septiembre de 2004, bajo radicación 04-4-2079 y con base en la autorización dada por el demandado y propietario del inmueble el 27 de octubre de 2007, documento que es ratificado por este en carta autorización-poder al Colegio Anglo Escoses Campestre conferido al señor Germán Arbeláez Duque el 23 de agosto de 2005 y debidamente autenticado, el Colegio dio inicio al trámite de reconocimiento de la construcción, y/o edificación», el cual se surtió en la Curaduría Urbana número cuatro, quien dispuso su aprobación mediante resolución número 05-4-0936 (referencia 04-4-2079).
2.8. Anotó que en el reconocimiento y pago de las construcciones están comprendidas las siguientes obras representadas en metros cuadrados:
|
a |
Oficinas administrativas |
403.75 M2 |
|
b |
Aulas y laboratorios |
2625.75 M2 |
|
c |
Restaurante y Cafetería |
168.50 M2 |
|
d |
Almacén y taller |
86.00 M2 |
|
e |
Área circulación y canchas |
1173.00 M2 |
|
f |
Vía interna |
963.00 M2 |
|
g |
Cancha Múltiple área libre |
10.00 M2 |
|
h |
Zonas verdes |
2255.64 M2 |
2.9. Dio cuenta que en el año 2006 se inició la construcción de 10 aulas de clase, una enfermería, en un área de 705 metros cuadrados, procediendo a reseñar las obras que actualmente existen en el predio, especificándolas en el hecho 17 de la demanda; y anotó, que en el año 2008 se hicieron otras.
2.10. Que terminada la primera etapa de las obras, el propietario les manifestó que debido a la valorización del predio debían seguir cancelando el impuesto predial, sin que ello sea obligación de los arrendatarios, por lo que le deben ser reembolsados.
2.11. En noviembre de 2010 se contrató un peritaje con la firma Arquitectura Consultoría y Avaluación Ltda., quien determinó que «el precio estimado de las construcciones aquí reclamadas y autorizadas por el arrendador es de $1.645.150.000, el valor de las mejoras es de $30.000.000 y el precio estimado del lote de terreno es de $1.312.199.200 para un valor total de $2.987.349.200,oo» (Negrillas originales).
2.12. Sostiene que de lo expuesto «se colige meridianamente que el área física del Colegio Anglo Escoces se construyó sobre el lote del aquí demandado y arrendador del mismo, con su conocimiento y autorización, quien observó y aprobó los planos y la maqueta respectiva, al punto que una vez terminada le informa a [los demandantes] que debían seguir pagando en forma proporcional el impuesto predial del bien debido a la valorización que al lote le dio la construcción; sin embargo, pretende actualmente desconocer todas estas circunstancias a fin de obtener para sí las construcciones pagadas todas en totalidad por [los demandante] y además, adquirir un enriquecimiento sin justa causa».
2.13. En varias ocasiones el propietario les propuso a los demandantes «que vendieran el predio y que del producto de la misma cada uno recibiría lo que le corresponde, aceptando entonces que la construcción es de propiedad de O. de J.G. y María Elena Bravo Guevara, pero nunca se ha concretado nada por cuanto el argumento de aquél es que el precio del lote es mayor al...
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