SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-021-2013-00703-01 del 17-11-2020 - Jurisprudencia - VLEX 852322470

SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-021-2013-00703-01 del 17-11-2020

EmisorSALA DE CASACIÓN CIVIL
PonenteLUIS ALONSO RICO PUERTA
Sentido del falloNO CASA
Número de sentenciaSC4454-2020
Tribunal de OrigenTribunal Superior Sala Civil de Bogotá
Tipo de procesoRECURSO DE CASACIÓN
Número de expediente11001-31-03-021-2013-00703-01


LUIS ALONSO RICO PUERTA

Magistrado ponente


SC4454-2020

Radicación n.° 11001-31-03-021-2013-00703-01

(Aprobado en sesión de tres de septiembre de dos mil veinte)


Bogotá, D.C., diecisiete (17) de noviembre de dos mil veinte (2020).


Se decide el recurso de casación que formuló Fundación Social (hoy Fundación Grupo Social) frente a la sentencia de 16 de julio de 2019, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso verbal adelantado por la recurrente contra Promotora San José de Maryland S.A.


ANTECEDENTES


1. Pretensiones.


La convocante pidió que «se declare que la demandada está obligada a reducir el precio de los inmuebles (...) que la Fundación le compró a Promotora San José de Maryland S.A. el día 6 de febrero de 2013, mediante escrituras públicas n.° [154,] 155, 156, 157, 158, 159, [160 y 161] de la Notaría 75 del Círculo de Bogotá», por haberse descubierto vicios ocultos, consistentes en «la presencia de un antiguo meandro del río Tunjuelo» y «la existencia de un área de cesión pendiente de ser transferida por la sociedad vendedora a favor del Distrito Capital».

Asimismo, solicitó que se condenara a la convocada a restituirle $7.892.278.318 (por lo que atañe al primero de los alegados vicios) y $307.849.000 (frente al segundo), «a título de reducción en el precio de compra en razón de la menor área de terreno disponible para la construcción».


2. Fundamento fáctico.


2.1. Promotora San José de Maryland S.A. prometió vender a Fundación Social diecisiete lotes, ubicados en la localidad de Bosa, y denominados “La Calle de Laureles” (con folio de matrícula n.° 50S-40312624), “El Portal I” (50S-40312625), “El Portal II” (50S-40312626), “Los Juncos” (50S-40312627), “La Naveta” (50S-40312628), “Tierra Blanca” (50S-40312629), “La Rinconada” (50S-40312630), “Potrerito” (50S-40312631), “Las Mangas” (50S-40312632), “El Sembradero” (50S-40312633), “La Alquería” (50S-40312634), “Pasoancho” (50S-40312635), “La Alameda” (50S-40312636), “Los Sauces” (50S-40312637), “La Ronda” (50S-40312638) y “Tierra Larga” (50S-40312639).


2.2. La adquirente celebró el negocio preparatorio con el propósito de englobar los distintos fundos en una sola propiedad (con un área urbanizable total de 275.000 metros cuadrados), donde construiría un «megaproyecto inmobiliario» de viviendas de interés social (VIS) y viviendas de interés prioritario (VIP).


2.3. Los contratos de compraventa prometidos se instrumentaron en las citadas escrituras públicas n.° 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160 y 161, que fueron otorgadas entre los días 3 y 6 de febrero de 2013 en la Notaría 75 del Círculo de Bogotá.


2.4. El día 19 de ese mismo mes, «el arquitecto Andrés Londoño Borda [contratado por la actora] asistió a una reunión con funcionarios del área de Investigación y Desarrollo del FOPAE, con el fin de precisar el área utilizable del lote», pudiendo establecer allí que en el terreno existe «un meandro o “madrevieja” (...) que comprende un área de 28.280 metros cuadrados, reduciéndose, por tanto, el área neta urbanizable».


2.5. Por ese mismo sendero, más adelante se informó a la actora que «la sociedad demandada debía completar las zonas de cesión que debía haber transferido al Distrito Capital, respecto de otro proyecto inmobiliario desarrollado por esa sociedad, con área de terrenos vendidos a la Fundación», lo que disminuiría el área total urbanizable en 1103,10 metros cuadrados adicionales.


2.6. Esas afectaciones, que la Fundación Social no conocía, y tampoco debía conocer, constituyen vicios ocultos de naturaleza redhibitoria, por lo que le otorgan a la compradora el derecho de optar por una rebaja del precio pactado, proporcional al área total de terreno no aprovechable para la construcción de viviendas, tal como lo dispone en el artículo 1917 del Código Civil.


3. Actuación procesal.


Notificada del auto admisorio de 22 de noviembre de 2013, la querellada formuló la excepción de «prescripción». Igualmente, manifestó que «el supuesto vicio oculto nació con posterioridad a la firma del contrato de compraventa, cuando los predios estaban en su poder»; que la Fundación Social debió conocer las características del predio, así como la posible incidencia de decisiones administrativas en su configuración, y que «la Promotora San José de Maryland desconocía el cambio de política del distrito en materia de riesgo de inundación y (...) la existencia del meandro o madre de agua».


Agotadas las etapas previas, mediante providencia de 22 de abril de 2019 el juez a quo denegó las pretensiones, tras considerar acreditada la prescripción bienal que prevé el artículo 941 del estatuto mercantil.


La actora apeló esa decisión.


LA SENTENCIA IMPUGNADA


El tribunal resaltó que, al resolver sobre las excepciones previas, el fallador de primer grado había declarado no probada la defensa (mixta) de prescripción que propuso la convocada, razón por la cual no le era permitido pronunciarse de nuevo sobre la misma temática, menos aún en sentido opuesto al definido inicialmente, a través de una providencia ejecutoriada. Por ende, revocó el reconocimiento del mencionado medio exceptivo, pero mantuvo incólume la negativa del petitum, tras considerar que:


(i) La acción redhibitoria «es la que faculta al comprador para rescindir la venta o pedir que se rebaje el precio a una justa tasación, según le parezca más conveniente, ello en razón a los vicios ocultos que presenta la cosa vendida, y que reciben el nombre de redhibitorios».


(ii) Esos desperfectos de la cosa, además, debieron existir al tiempo de la venta y permanecer después de ella; haber sido ignorados por el comprador, sin culpa suya, y revestir tal magnitud «que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato».


(iii) Aunque los Códigos Civil y de Comercio regulan lo atinente a los vicios redhibitorios, en este caso el análisis habrá de abordarse con base en las pautas que prevé la segunda normativa, pues dada la naturaleza de los estipulantes, la transferencia inmobiliaria constituyó un acto mercantil.


(iv) Refulge que el vicio alegado, que se hizo consistir en que «la sociedad demandada debía completar las zonas de cesión que debía haber transferido al Distrito Capital», no se configuró, porque tal exigencia es apenas un temor de la actora, ya que la autoridad administrativa competente no ha hecho exigible la transferencia de ninguna porción inmobiliaria.

(v) En relación con «la presencia de un meandro o “madrevieja”, que afecta 28.280 metros, que es el segundo vicio alegado en la demanda», debe destacarse que el Consejo Directivo de la Fundación Social aprobó la adquisición de los predios en disputa en reunión llevada a cabo el 12 de septiembre de 2011, condicionando la transacción al esclarecimiento de circunstancias tales como el riesgo de inundación y las decisiones de autoridades competentes sobre el área potencialmente urbanizable.


(vi) Esa precaución evidencia que, «desde el inicio de las negociaciones», la compradora era consciente de la necesidad de «realizar las investigaciones necesarias para cumplir los condicionamientos que el consejo directivo impuso, relacionado con el estado, calidades y particularidades del predio respecto de la ronda del río Tunjuelo y el riesgo de inundación, por lo que debía elevar a las autoridades competentes las peticiones del caso».


(vii) Si bien las indagaciones de la compradora demuestran un actuar apropiado, lo cierto es que consintió en celebrar las compraventas para una fecha en la que las entidades distritales no habían esclarecido aun la situación de los activos inmobiliarios, asumiendo así los riesgos que había identificado en los albores del iter negocial.


(viii) Cabe añadir que «la demandante [es] una profesional de la construcción», lo cual sugiere que aquella «tenía la posibilidad de conocer las situaciones que se presentaban (...), es decir, estaba plenamente en la disposición de verificar la existencia de este vicio, por lo que esta ignorancia no está libre de culpa, [de manera que] no es merecedora de protección».

LA DEMANDA DE CASACIÓN


Fundación Social presentó dos censuras, al amparo de las causales segunda y primera, (en su orden), del artículo 336 del Código General del Proceso.


PRIMER CARGO


La actora denunció la transgresión indirecta del artículo 934 del Código de Comercio, «por indebida aplicación como consecuencia de graves, evidentes y trascendentes errores de hecho en la apreciación objetiva y material de varios medios de prueba obrantes en el proceso».


Para fundamentar su acusación, indicó:


(i) El tribunal «cercena, aun cuando está plenamente demostrada, la gestión diligente de Fundación Social en la determinación del nivel de riesgo de inundación del predio Maryland», y tergiversa lo decidido por su consejo directivo, pues este no condicionó la adquisición «a la obtención del plan parcial y demás trámites administrativos», sino a «la investigación de las condiciones necesarias para urbanizar el predio, es decir, si en abstracto, era apto o no para la construcción de vivienda».


(ii) Si se hubieran apreciado «en forma debida, tanto el acta n.° 835 como el informe de Apiros, [se] habría concluido que con este último se satisfizo la instrucción del Consejo Directivo de la Fundación Social y que, definitivamente, era posible realizar el negocio a pesar de los riesgos que se conocían para ese momento, como en efecto se hizo».


(iii) Las conclusiones del informe que realizó la constructora Apiros S.A.S. «son absolutamente dicientes, en el sentido de que, si bien existía riesgo de inundación, lo cual era sabido antes de que se hiciera el análisis, dada la colindancia del río Tunjuelo, los pronunciamientos de las autoridades competentes indicaban que el riesgo no era “alto”, sino “medio” o “bajo”, lo que no impedía en modo alguno el adelantamiento...

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