SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 08001-31-03-010-2013-00168-01 del 23-06-2021
| Sentido del fallo | CASA Y DICTA SENTENCIA SUSTITUTIVA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de expediente | 08001-31-03-010-2013-00168-01 |
| Fecha | 23 Junio 2021 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil - Familia de Barranquilla |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC2500-2021 |
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
Magistrado Ponente
SC2500-2021
Radicación n° 08001-31-03-010-2013-00168-01
(Aprobado en S. virtual de once de febrero de dos mil veintiuno)
Bogotá, D. C., veintitrés (23) de junio de dos mil veintiuno (2021)
Se decide el recurso de casación interpuesto por Carlos Adrián C.G., respecto de la sentencia de 27 de marzo de 2017, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, S. Civil-Familia, en el proceso ordinario promovido por el recurrente contra I.E.S.
1. ANTECEDENTES
1.1. P.. El demandante solicitó declarar que la convocada incumplió un contrato de arrendamiento; como consecuencia, condenarla a pagar los perjuicios causados.
1.2. Causa petendi. Las súplicas se fundamentaron en los hechos que en lo pertinente se sintetizan:
1.2.1. El 1° de octubre de 1993, Carlos Adrián C.G., el arrendatario, y Promociones y Construcciones del C.L.. & Cía. S. C. A., arrendadora, celebraron un contrato de arrendamiento, cuyo objeto era el local comercial 103 del Centro Comercial V.C. de Barranquilla, destinado al almacén Calzado Trento. La locadora fue sustituida por I.E.S., en virtud de la cesión efectuada.
1.2.2. A finales de 2010, la gerente de la unidad inmobiliaria comunicó a propietarios y arrendatarios la realización de obras de remodelación. Señaló que los negocios “permanecerían atendiendo al público de manera habitual”. El acceso de la clientela, empero, “era prácticamente imposible”.
1.2.3. El 13 de enero de 2012, la interpelada informó al precursor la intención de “no renovar el contrato (…) de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta”. Requirió la entrega del inmueble para el 30 de septiembre del mismo año.
1.2.4. Según misiva de 4 de febrero, proveniente del Centro Comercial, la ampliación del local comercial se iniciaría el 13 de febrero. Las obras durarían trece días, aproximadamente, al cabo de los cuales el inmueble sería devuelto.
El arrendatario solicitó al condominio aclarar la reforma y su coordinación. La respuesta la obtuvo no de la administradora de la copropiedad sino de la accionada, quien se extrañó por sus proyecciones acordes con la remodelación, pero además, le recordó “(…) su deseo de no prorrogar el contrato” y su interés en obtener la entrega del inmueble el 30 de septiembre de 2012.
El accionante la refutó. Alegó ser contratante cumplido por más de 18 años. Además, reclamó la protección de su actividad comercial, que no podía “desconocer unilateralmente”.
1.2.5. I.E.S. comenzó los trabajos, una vez el ingeniero designado recibió de los empleados del almacén el inventario de la mercancía. Para el efecto, obstaculizó por completo el “paso a la clientela, haciendo inviable la actividad comercial, ya que el edificio se [encontraba] totalmente en obra negra (…), los locales de su entorno totalmente cerrados, con mallas de tela que impiden su visibilidad y letrero de no siga”.
1.2.6. El 7 de marzo de 2012, el demandante recordó al Centro Comercial el vencimiento del plazo para las adecuaciones. Solicitó indicar cuándo se reabriría el local, en tanto, “(…) hasta esa fecha no les habían vuelto a acondicionar el pasillo para volver a atender a su clientela”.
1.2.7. El pretensor impetró como prueba anticipada una inspección judicial con intervención de perito. La diligencia fue llevada a cabo el 3 de marzo de 2012, por el Juzgado Quinto Civil Municipal de Barranquilla. Tuvo por objeto verificar el estado del inmueble, la imposibilidad de “acceso de la clientela al Almacén Trento y (…) la nula actividad mercantil en estas condiciones”; y los perjuicios causados.
1.2.8. El 23 noviembre de 2012, el conciliador en equidad, M.C., y el agente del Ministerio Público, E.C., sin notificar al inquilino, inspeccionaron el local. En la diligencia designaron a G.J.G. depositario provisional de los muebles; días después, éste le comunicó que los bienes se hallaban a su disposición en una bodega.
El actor avisó a la convocada y al depositario su descontento por la actuación; la calificó de irregular. Señaló que no estaban facultados para adelantar la visita, menos, sin su presencia, y se negó a recibir la mercancía retenida.
1.2.9. Las obras realizadas, el abuso del poder de la demandada y el despojo del local, generaron perjuicios al accionante. Además de lo dejado de vender, se afectó su reputación y prestigio construido por muchos años.
1.3. Contestación de la demanda. La convocada resistió las súplicas. Aceptó la remodelación y su realización diligente. Precisó que la obra no devino de una obligación impuesta en el contrato cuestionado, sino que se “desarrolló en relación con el centro comercial en el que se encuentra ubicado el local”.
Anotó que la determinación de no renovar el arriendo se fundó en la autonomía de la voluntad y fue el demandante el que incumplió ese convenio al dejar abandonado el inmueble.
1.4. El fallo de primer grado. El 16 de septiembre de 2016, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla desestimó las pretensiones. Echó de menos el incumplimiento imputado a la demandada y la prueba de los daños causados.
1.5. La decisión de segundo grado. Confirmó la anterior decisión al resolver la apelación del demandante.
2. LAS RAZONES DEL TRIBUNAL
2.1. Halló demostrados varios hechos: La existencia de la relación sustancial. La propuesta de obras dentro del Centro Comercial V.C. y su notificación al actor. La entrega del inmueble por trece días con dicho propósito. Y lo expresado por el depositario provisional sobre el paradero de la mercancía del precursor, resultado de la diligencia adelantada por el ministerio público y el conciliador en equidad.
2.2. Encontró ausente, sí, la prueba del afirmado incumplimiento contractual.
2.2.1. Sobre la falta de entrega del local al arrendatario, al término de las remodelaciones, señaló que había retornado a su poder y estaba abierto al público. Todo, una vez solicitó el arreglo del pasillo para atender la clientela.
Lo anterior, dijo, se corroboraba en la inspección judicial y en el dictamen. Si bien las obras de remodelación (…) obstaculizaban la llegada de clientes y el desarrollo normal de la actividad comercial”, cierto era, el establecimiento mercantil funcionaba y el arrendatario tenía acceso al mismo.
El incumplimiento, por el contrario, se predicaba del accionante. Pese a recobrar el inmueble, dejó de pagar las rentas de marzo a septiembre de 2012; de manera que, si estaba en sus manos, ningún reclamo le asistía por los muebles allí dejados.
2.2.2. Relacionado con la renovación del arriendo, indicó que el locatario reclamó ese derecho tan pronto el arrendador comunicó la expiración del contrato y la restitución del inmueble, todo para el 30 de septiembre de 2012. En la hipótesis de ostentarlo, debió promover un proceso para el estudio respectivo.
2.3. Frente a lo discurrido, el Tribunal desestimó los motivos de la alzada.
3. EL RECURSO DE CASACIÓN
3.1. El recurrente, demandante en el litigio, formuló tres cargos, los cuales no fueron replicados por la contraparte. Sustanciados con arreglo al Código General del Proceso, la Corte limitará el estudio al inicial y al último, al estar llamados a prosperar.
3.2. Cargo primero. Acusa la infracción directa de los artículos 518 y 520 del Código de Comercio.
3.2.1. Para el censor, el ad-quem interpretó erróneamente esas disposiciones. No podía “válidamente el arrendador negarse a renovar el contrato y mucho menos arrendarlo para un negocio diferente, pues en ese caso no se cumplirían los presupuestos de la normatividad en comento”. Y no podía considerarse desahucio “una comunicación injustificada” y caprichosa de la demandada para dar por finiquitado el contrato.
3.2.2. Simplemente, conforme a tales preceptos, bastaba mantenerse en el establecimiento de comercio por más de dos años y beneficiarse de la prerrogativa de “continuar usando y gozando” el bien; salvo que el demandado haya noticiado al actor la terminación del arriendo con una antelación no inferior a seis meses, identificando la causal que autoriza la ley. Esto, sin embargo, no tuvo ocurrencia.
3.3. El cargo tercero, denuncia la violación indirecta de los artículos 29 y 230 de la Constitución Política, 1613, 1614 y 1615 del Código Civil, como consecuencia de la comisión de errores de hecho probatorios.
3.3.1. Supuso que I.E.S., había retornado el local comercial al “ámbito” tenencial del arrendatario, una vez trascurrido el plazo de la remodelación.
Tergiversó, en efecto, la inspección judicial y el dictamen pericial. Las pruebas no daban cuenta del funcionamiento del almacén ni de estar “abierto al público”. Solo señalaban que se encontraba cerrado y era imposible el acceso de clientes. Ello, debido a elementos de construcción ubicados en el frente.
3.3.2. Pretirió las comunicaciones intercambiadas entre las partes el 13 de enero, 4 y 8 de febrero de 2012, y cercenó el contenido de la misiva de 7 de marzo, siguiente; al inferir que, si lo solicitado por el demandante era el acondicionamiento de los pasillos, se entendía que el local le había sido entregado.
La realidad dimanante del contenido de dichas pruebas es distinta. Ellas enseñaban que, expirado el plazo para la remodelación, el arrendatario requirió en varias ocasiones para saber la fecha cuando podía abrir al público, por lo tanto, estaba dando cuenta, sencillamente, que, para esa época, “no estaba ejerciendo su actividad comercial”.
3.3.3. Hizo a un lado los testimonios de O.E.A.V. y Campo Elías Rincón Cepeda. Los dos, también arrendatarios en el centro comercial, quienes declararon que el demandante no pudo continuar con su negocio.
3.3.4. Las mismas pruebas, agrega, evidenciaban que no era dable exigir el pago de “arrendamiento...
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