SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 05001-31-03-012-2011-00255-01 del 27-04-2022
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de expediente | 05001-31-03-012-2011-00255-01 |
| Fecha | 27 Abril 2022 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Medellín |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC877-2022 |
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
Magistrado ponente
SC877-2022 Radicación n.° 05001-31-03-012-2011-00255-01
(Aprobado en sesión virtual de diez de marzo de dos mil veintidós)
Bogotá D.C., veintisiete (27) de abril de dos mil veintidós (2022).
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por el demandado frente a la sentencia proferida el 8 de marzo de 2018, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, en el proceso ordinario promovido por Sonia Emilce García Sánchez y L.C.E.Z. contra José Nicanor Bernal Vélez, al cual fueron vinculados Leonardo Escobar Moncada y C.C.G. como litisconsortes necesarios del convocado.
ANTECEDENTES
1. Los demandantes solicitaron declarar la nulidad absoluta de la compraventa contenida en la escritura pública 1755, otorgada el 14 de septiembre de 2009 en la Notaría 5 de Medellín, por José Nicanor Bernal Vélez, como vendedor, S.E.G.S. y L.C.E.Z., como compradores, y que tuvo por objeto 3 predios rurales denominados Las Acacias, El Centenario y la Ilusión, del municipio de Simacota (Santander).
En consecuencia, pidieron disponer la cancelación de la protocolización, la «resolución» del contrato y la devolución por el accionado de $250’000.000 pagados en efectivo, así como de la finca R.G. ubicada en el municipio de Caramanta (Antioquia), entregada por valor de $950’000.000 o este valor, de $20’000.000 correspondientes a la hipoteca ajustada en aquella escritura de compraventa y de $780’000.000 representados en 4 pagarés suscritos en garantía de pago del saldo del precio, para un total de $2.000’000.000.
Por último, deprecaron condenar al demandado al pago de perjuicios, en cuantía de $3.500’000.000, y la cláusula penal pactada en la promesa signada con anterioridad a la venta.
2. Tales pretensiones tuvieron como sustento fáctico el que a continuación se sintetiza:
2.1. Previa suscripción de una promesa de venta, las partes ajustaron el contrato prometido a través de la escritura pública 1755 mencionada, cuyo objeto fueron los predios rurales denominados Las Acacias, El Centenario y la Ilusión, del municipio de Simacota (Santander), entregados a los compradores, quienes pagaron el precio en la forma descrita en la pretensión.
2.2. Por solicitud de J.N.B.V., la finca R.G. ubicada en el municipio de Caramanta (Antioquia) fue entregada como parte del precio, estimada en $950’000.000, a L.E.M. por S.E.G.S. y L.C.E.Z., a través de la escritura pública 1708 de 6 de noviembre de 2009 de la Notaría 10 de Medellín, quien la hipotecó a favor de Catherin Calle García.
2.3. A pesar del cumplimiento de las obligaciones por los compradores, la escritura pública 1755 de 14 de septiembre de 2009 de la Notaría 5 de Medellín no se ha inscrito porque la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos informó que, según la tradición de los inmuebles Las Acacias, El Centenario y la Ilusión, aunque actualmente son de propiedad de J.N.B.V., en otra época fueron baldíos adjudicados por el Incora, hoy Incoder, y totalizan un área de 394 hectáreas y 5.121 metros cuadrados, de donde la compraventa transgrede las restricciones consagradas en el artículo 72 de la ley 160 de 1994 al sobrepasar la Unidad Agrícola Familiar establecida en la zona.
2.4. Los accionantes cuentan con conceptos emitidos por el Incoder y la Superintendencia de Notariado y Registro que aducen la nulidad absoluta por objeto ilícito de la compraventa y, por ende, la imposibilidad de sentar su inscripción, pero el vendedor no atendió los requerimientos de aquellos para solucionar el inconveniente por considerar inexistente la anomalía.
3. Una vez vinculado al pleito el enjuiciado se resistió a las pretensiones y propuso las excepciones meritorias de «mala fe de la parte actora», «cobro de lo no debido», «exceso en pedir el pago de daños y perjuicios y devolución de lo pretendido», «caducidad de la acción» y «prescripción extraordinaria».
Leonardo Escobar Moncada y C.C.G. guardaron silencio.
4. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de descongestión de Medellín, una vez agotadas las fases del juicio, con sentencia de 26 de junio de 2013 declaró infundadas las defensas del encausado, accedió a la nulidad absoluta de la compraventa contenida en la escritura pública 1755 de 14 de septiembre de 2009 de la Notaría 5 de Medellín y negó las demás peticiones del libelo, incluidas las restituciones mutuas por aplicación del artículo 1525 del Código Civil, al considerar que ambas partes eran conocedoras de las restricciones que tienen los predios negociados.
5 Al resolver las apelaciones interpuestas por el accionante, el enjuiciado y el litisconsorte necesario Leonardo Escobar Moncada, el superior modificó la decisión con providencia de 8 de marzo de 2018, accedió a las restituciones mutuas negadas por el fallador a-quo declaró la falta de legitimación de los litisconsortes necesarios del demandado y, por último, condenó en costas a los perdedores del proceso y de la apelación.LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
1. El juzgador ad-quem inicialmente tuvo por satisfechos los presupuestos procesales, recordó las causales de ineficacia de los negocios jurídicos, la regulación patria sobre los bienes baldíos y la Unidad Agrícola Familiar.
2. A continuación consideró que el artículo 72 de la ley 160 de 1994 impuso respecto de los bienes baldíos adjudicados por el Incora e Incoder, incluso con anterioridad a esa regulación, la prohibición de enajenarlos si superan el área equivalente a una Unidad Agrícola Familiar, la que asciende de 50 a 68 hectáreas en el municipio de Simacota.
Y como los lotes Las Acacias, El Centenario y la Ilusión, tal cual lo consideró el Juzgado de primera instancia, fueron objeto de adjudicaciones en los términos citados según se desprende de su tradición -aun cuando los actos administrativos favorecieran a propietarios anteriores a José Nicanor Bernal Vélez-, no podían ser objeto de la venta realizada por este a los demandantes, máxime cuando ostentan áreas de 141 hectáreas con 380 metros cuadrados, 28 hectáreas con 7.421 metros cuadrados y 224 hectáreas con 7.500 metros cuadrados, respectivamente.
Añadió que no obstante tratarse de 3 inmuebles diversos, es necesario sumar sus áreas para determinar si la venta queda abrigada con la restricción aludida, pues la intención del legislador fue impedir que una sola persona posea más de una Unidad Agrícola Familiar, lo que también explica que deba declararse la nulidad absoluta por objeto ilícito respecto del contrato total mas no parcial; conclusión que no desmerece porque los compradores se abstuvieran de intentar registrar la escritura pública que plasma la compraventa, ni porque el Incoder posteriormente haya autorizado el negocio.
3. Seguidamente el despacho judicial de segundo grado razonó que la adquisición de la finca Rancho Grande ubicada en el municipio de Caramanta por L.E.M., y la posterior constitución de hipoteca a favor de C.C.G., no los convertían en litisconsortes necesarios del accionado, máxime si no participaron en el contrato ajustado entre este y los demandantes, por ende, ostentan la condición de terceros de buena fe.
4. En relación con las restituciones mutuas consecuentes a la nulidad absoluta declarada, memoró que aunque el artículo 1525 del Código Civil prevé que no puede repetirse por lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícita a sabiendas, tal precepto no es aplicable al caso porque la interpretación del artículo 72 de la ley 160 de 1994 no ha sido pacífica. Además el demandante, aunque es comerciante, conoció de la prohibición plasmada en ese canon legal cuando inició los trámites tendientes al registro de la escritura pública de compraventa, que no finiquitó al obtener conceptos como el proveniente de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Igual trató merece el demandado porque no se probó que conociera la restricción legal citada, máxime si él no fue adjudicatario en ninguno de los actos administrativos con los cuales el Estado traspaso el dominio de las heredades, tampoco se le impuso impedimento alguno cuando los adquirió, de allí que lo ampare el legítimo convencimiento de estar ante inmuebles sin restricción en el comercio inmobiliario, al punto que una vez fue requerido por los compradores para solucionar el inconveniente a ellos presentado obtuvo del Incoder la autorización para la venta que había celebrado con los accionantes.
Contra la sentencia de última instancia el accionado propuso cuatro reproches, de los cuales la Sala sólo admitió el primero (AC5399 de 2018).
CARGO PRIMERO
1. Al amparo de la primera causal del artículo 336 del Código General del Proceso, adujo que el fallo atacado vulneró por vía directa los artículos 72 de la ley 160 de 1994 y 1525 del Código Civil por indebida aplicación.
2. En desarrollo de la censura señaló el recurrente que la adjudicación que hizo el Estado del predio Las Acacias data del 30 de junio de 1976 y la del lote La Ilusión se remonta al 29 de mayo de 1990, actos administrativos en los cuales no intervino J.N.B.V. como adjudicatario, pues él los adquirió con posterioridad, de donde se observa que el negocio impugnado fue anulado aplicando de forma retroactiva la ley 160 de 1994, a pesar de que rige para el futuro por expresa mención de su artículo 112.
Respecto al predio El Centenario refirió que su adjudicación data de 12 de abril de 2007, lo cual evidencia que «está dentro de la ley 160 de 1994 y demás normas complementarias. Se ajusta a derecho».
Así las cosas, los citados actos administrativos de adjudicación sólo podían ser desvirtuados a través de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho ante la jurisdicción Contencioso Administrativa, de allí que los funcionarios judiciales cognoscentes de esta causa carecían de facultades para declararlos nulos, así como para...
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