Sentencia Nº 500013103003 2015 00419 02 del Tribunal Superior de Villavicencio Sala Civil - Familia - Laboral, 04-03-2022 - Jurisprudencia - VLEX 904955976

Sentencia Nº 500013103003 2015 00419 02 del Tribunal Superior de Villavicencio Sala Civil - Familia - Laboral, 04-03-2022

Sentido del falloDemandado: CONDOMINIO VILLA GLORIA P.H.
Fecha04 Marzo 2022
Número de registro81618671
Número de expediente500013103003 2015 00419 02
EmisorSala Civil - Familia - Laboral (Tribunal Superior de Villavicencio de Colombia)
Normativa aplicada1. art.49 Ley 675/01 art.382 CGP
MateriaTESIS: .- De conformidad con lo señalado en el artículo 49 de la Ley 765 de 2001, en concordancia con el artículo 382 del C.G. del P, el proceso de impugnación de actas de asamblea de copropietarios, es un juicio en el que única y exclusivamente puede disputarse y definirse si las decisiones tomadas por dicho órgano de gobierno, se ajustan o no a las prescripciones legales o a los estatutos de la copropiedad, y por lo tanto si éstas son ineficaces o nulas, siendo precisamente esto último, el objeto de dicho trámite judicial. 9.- Por consiguiente, en este tipo de litigios el Juez cognoscente ejerce, únicamente, un control de legalidad de las determinaciones de la asamblea general de copropietarios, “…cuando no se ajusten a las prescripciones legales”, que para ese órgano son las contenidas en los artículos 37 a 462 de la Ley 765 de 2001, o, “…al reglamento de la propiedad horizontal…”3. 10.- Conforme el artículo 4° de la mencionada ley reguladora de la propiedad horizontal en Colombia, un edificio o conjunto se somete a dicho régimen mediante escritura pública registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos, con lo cual “…surge la persona jurídica…”. En el mismo sentido, el artículo 32 de la citada ley, ratifica y da cuenta con toda claridad, que la propiedad horizontal, debidamente constituida, es decir, con el registro al que se refiere el artículo 4° ibídem, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es la correcta y eficaz administración de los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. 11.- De otro lado, el artículo 8° ejusdem, señala que la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esa norma, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue tal facultad. Inscripción que se efectúa mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. 12.- Así mismo, para que el alcalde municipal o distrital o a quien éste delegue para el efecto, inscriba y certifique la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que se refiere la Ley 675 de 2001, es requisito sine qua non, que se le presente la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal debidamente registrada en el folio o folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles sometidos a dicha limitación del derecho de dominio. 13.- De acuerdo con lo expuesto, emerge paladino que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales no es otra distinta que la de, hacer la inscripción de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, para expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos que vienen señalados. Bajo este entendido, la certificación a que se refiere la pluricitada ley, se circunscribe a la existencia y representación legal de la persona jurídica, y no al otorgamiento de la personería jurídica, toda vez que dicho trámite no es adelantado por las autoridades municipales o distritales, sino directamente por los representantes legales del Conjunto o edificio, quienes deben constituir la propiedad horizontal mediante escritura pública, la cual debe estar debidamente registrada, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y de esta forma surge la personería jurídica. 14.- Por consiguiente, se insiste, en que, la única competencia que otorga la ley a las Alcaldías, es la establecida en el artículo 8° de la citada norma, vale decir, la inscripción de la persona jurídica, con el fin de expedir la certificación de su existencia y representación legal, no la del otorgamiento de la personería jurídica, pues ésta surge por ministerio de la ley, cuando se cumplen a cabalidad los requisitos descritos en el artículo 4° ejusdem. 15.- Así las cosas, como conclusión de todo lo que viene señalado, puede decirse que: i) la personería jurídica de la propiedad horizontal, surge automáticamente cuando la escritura pública de constitución del conjunto o edificio, es inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, junto con los documentos que la soportan y que deben ir anexos a la misma, y ii) las Alcaldías municipales o distritales, no reconocen la personería jurídica de propiedad horizontal de conjuntos o edificios, ya que esta surge de la inscripción de la escritura pública, como ya se mencionó, y de contera, su función se delimita a llevar un registro de las personas jurídicas nacidas de la constitución del régimen de propiedad horizontal y certificar sobre su existencia y representación legal. 16.-Ahora bien, comoquiera que el argumento medular de la alzada, se dirige en sustentar que el CONDOMINIO VILLA GLORIA, sí existe como persona jurídica, revisadas las probanzas arrimadas al plenario, relevantes para decidir, se advierte lo siguiente: (..)) El documento que nos ocupa (escritura 1724 de 1985 Not. 27 Bogotá), no contiene declaración de la voluntad alguna en torno a la persona jurídica copropiedad, así como tampoco, relaciona las normas que conforman el régimen que reglamenta la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de la construcción común (condominio) y simplemente alude a que la propiedad horizontal del Condominio Villa Gloria fue aprobada por las Autoridades Municipales competentes de Villavicencio. En atención a ello y por sustracción de materia es completamente improcedente la inclusión en la anotación que publicita la aludida escritura 1724, del comentario DE PROPIEDAD HORIZONTAL” que se efectuare sobre los mencionados folios de matrícula…”. Por lo anterior la citada Subdirección resolvió “…Dejar sin valor y efecto jurídico las correcciones realizadas por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio…”. 16.8.- Ahora bien, a los folios 334 a 336 C.2, reposa copia de la escritura pública de aclaración No. 5527 del 20 de noviembre de 2015, mediante la cual, el CONDOMINIO VILLA GLORIA, actuando a través de su representante legal, señaló en la cláusula cuarta de ese instrumento, que: “…por medio del presente instrumento público procede a aclarar y dejar plenamente establecido que la Escritura Pública número mil setecientos veinticuatro (1724) de fecha dos (02) de abril de mil novecientos ochenta y cinco (1985) (…) contiene el reglamento de propiedad horizontal del CONDOMINIO VILLA GLORIA, hoy CONDOMINIO CAMPESTRE SALAMANCA…”, documento del cual no obra prueba en el proceso que haya sido inscrito en los folios de matrícula que vienen comentados, es decir, que en la actualidad no existe limitación al derecho de dominio por constitución de propiedad horizontal, que haya sido inscrita en los folios de matrícula de los inmuebles, que en la práctica o de facto, conforman dicho Condominio, razón por la que la parte demandada, sugirió que el presente proceso carecía de objeto, al no tener efectos jurídicos el acta demandada, en virtud de la falta de inscripción del régimen de propiedad horizontal, insistiendo que en todo caso, sí existía la persona jurídica CONDOMINIO VILLA GLORIA porque así lo certificó la Alcaldía de Villavicencio, como en efecto se aprecia a los folios 3 y 286 C.1, en donde la Dirección de Justicia de Alcaldía de esta ciudad, dio cuenta que el mentado Condominio es una persona jurídica inscrita en el libro de Registro de Propiedad Horizontal, radicado el día 21 de junio de 2011, al folio 322, Registro 285, y le corresponde el Nit. No. 900.461.241-0. 17.- Puestas en contexto las pruebas que vienen siendo detalladas, para la Sala, es claro que asiste razón al Juzgado de primer grado cuando consideró que la persona jurídica CONDOMINIO VILLA GLORIA - PROPIEDAD HORIZONTAL, no 14 existe legalmente, y por ello la convocada a juicio, en tal calidad, carece de legitimación en la causa por pasiva, lo que necesariamente conlleva al traste las pretensiones del libelo, ante la inexistencia de un ente demandado que esté en capacidad legal de resistir o hacer frente a las pretensiones. 18.- En efecto, como se desarrolló ampliamente en precedencia, las disposiciones de la Ley 675 de 2001, que es el marco jurídico de la propiedad horizontal en Colombia, y por ende el vigente para cuando se realizó la inscripción de la “persona jurídica” que se dijo demandar en este asunto, en el libro de Registro de Propiedad Horizontal de la Alcaldía de Villavicencio, exigen para el surgimiento de la misma, no otra cosa diferente, que el registro de la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal, en el respectivo folio o folios de matrícula inmobiliaria sobre los inmuebles que pesará tal limitación al derecho de dominio, instrumento público que necesariamente, deberá contener entre otras cosas, la manifestación clara e inequívoca de la voluntad de someter determinado Conjunto o edificio al régimen de propiedad horizontal, así como el reglamento de la copropiedad que se funda, los coeficientes de copropiedad, y demás requisitos previstos en el artículo 5° ibídem, siendo del caso precisar que, incluso desde el anterior marco normativo de la propiedad horizontal, es decir, la Ley 16 de 1985, se exigía para el surgimiento a la vida jurídica de la persona jurídica que encarna la copropiedad, la anotación del registro de la escritura pública por la cual se constituye en propiedad horizontal, en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles que lo conforman, junto con su reglamento. 19.- Por consiguiente, para responder a los interrogantes planteados como problema jurídico, se precisa que la persona jurídica a la que se refiere la Ley 675 de 2001, “surge”, como ya se explicó ampliamente en párrafos precedentes, de forma automática, cuando la escritura pública de constitución del conjunto o edificio, es inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, junto con los documentos que la soportan y que deben ir anexos a la misma, y por ende el acto de inscripción y posterior certificación que efectúan las Alcaldías Distritales o municipales, de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, no equivale, como erradamente lo entendieron las partes, al 15 otorgamiento de la personería jurídica de éstos, tratándose apenas de una función meramente de registro de las personas jurídicas, que válida y previamente, han surgido en los términos de ley, para su posterior certificación de existencia y representación legal. 20.- Dicho de otro modo, no debe confundirse el otorgamiento de personería jurídica, la cual emana directamente de la ley con el registro efectivo de la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal, con la inscripción que de la persona jurídica previamente surgida o constituida conforme a la ley, que en el libro de Registro de Propiedad Horizontal, lleva la Alcaldía de Villavicencio para poder efectuar la certificación de su existencia y la del representante legal. 21.- Así las cosas, y en respuesta al último interrogante planteado, se puede predicar que la copropiedad, vista como limitación al derecho de dominio, no es un ente diferente de la persona jurídica, que surge a partir del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal en los términos de la citada ley, en efecto, el capítulo IX de dicha legislación, equipara la propiedad horizontal como persona jurídica, la misma consideración que hacía el artículo 3° de la Ley 16 de 1985, vigente para cuando se otorgó la escritura pública No. 1724 del 02 de abril de 1985, que a su tenor literal decía “…La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados…”, siendo del caso reiterar que, dicha escritura pública, nunca fue de constitución o sometimiento al régimen de propiedad horizontal, sino una dación en pago, y loteo del predio de mayor extensión, en varios lotes individuales, determinados por área y linderos como allí fue hecho, pero jamás por coeficientes de copropiedad, en la medida que esta última, se insiste, no fue expresamente establecida. .- Consecuencialmente, tanto en la actualidad, como bajo los supuestos de hecho sobre los que se edificó la demanda, el Condominio VILLA GLORIA, no existe, ni ha existido como persona jurídica de propiedad horizontal; su llamamiento a juicio cae al vacío ante su incapacidad para ser parte en el proceso de impugnación de actas de asamblea, pues faltando la persona jurídica que encarna la copropiedad, en sana lógica no hay, ni existe un órgano de dirección o asamblea que pueda tomar decisiones válidas, eficaces y vinculantes bajo la órbita de la Ley 675 de 2001, y en tal sentido emerge paladino la falta de legitimación en la causa por pasiva, máxime cuando este tipo de asuntos, precisamente centra su objeto en decisiones adoptadas por una copropiedad legitima y legalmente constituida, lo que no ocurre en el sub examine, razones por las cuales se confirmará el fallo apelado...."
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