Sentencia Nº 73449-31-03-002-2016-00074-01 del Tribunal Superior de Ibague Sala Civil - Familia, 13-02-2020 - Jurisprudencia - VLEX 849592147

Sentencia Nº 73449-31-03-002-2016-00074-01 del Tribunal Superior de Ibague Sala Civil - Familia, 13-02-2020

EmisorSala Civil - Familia (Tribunal Superior de Ibague de Colombia)
PonenteLUIS ENRIQUE GONZÁLEZ TRILLERAS
Sentido del falloCONFIRMA Y REFORMA
subjectMatterBIENES COMÚNES - Regimen de propiedad horizontal. Conforme a proporciones establecidas en actos jurídicos por escritura pública / REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL - Bienes comúnes. Inaplica Ley 675 de 2001 sino normativa anterior vigente / PROPIEDAD HORIZONTAL - Bienes comúnes. Inaplica Ley 675 de 2001 sino nomativa anterior vigente / DEMANDA - Interpretación por el juzgador cuando lenguaje no es claro ni preciso sin ser indescifrable / INTERPRETACIÓN DE LA DEMANDA - Por el juzgador cuando lenguaje no es claro ni preciso sin ser indescifrable /
Número de expediente73449-31-03-002-2016-00074-01
Normativa aplicadaLey nu. 182 de 1948 \ Ley nu. 16 de 1985 \ Decreto nu. 1365 de 1986 \ Ley nu. 675 de 2001 \ Código General del Proceso art. 373 inc. 3 num. 5
Número de registro81506220
2020-02-17 (5)

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA

Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por las partes la sentencia proferida por el juzgado segundo civil del circuito de Melgar Tolima el 5 de febrero de 2019, dentro del proceso de declarativo promovido por el Condominio FUENTE REAL contra CLUB HOTEL la HERRADURA SA. Rad. 2016- 00074-01.

ANTECEDENTES

1. A través de apoderado judicial el Condominio FUENTE REAL actuando a través de su representante legal, Carlos Hernando Abondano e Inés Flor Stella Peña Álvarez demandaron a la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA solicitando que se acceda a las siguientes pretensiones:

"Primera: Que se declare que la copropiedad denominada Conjunto Residencial FUENTE REAL forma parte de la entidad Sociedad CLUB HOTEL LA :HERRADURASA en liquidación por haber sido aportadas por la demandada las instalaciones y áreas comunales como zonas recreativas, para la aprobación de la licencia de construcción 010 de enero 24 de 1989.

Segunda: Que como consecuencia de esa declaración, se declare que de conformidad con las disposiciones de la ley 675 de 2001, la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURASA en Liquidación debe hacer entrega de la administración a favor de la demandante Conjunto Residencial FUENTE REAL porihaberse cumplido con los requisitos de la construcción autorizadas por la clutoridad local.

Tercera: Que en todo caso se declare que todos los copropietarios de unidades privadas que conforman el Conjunto Residencial FUENTE REAL tienen derecho a acceder y usar todas las áreas comunes de la construcción e instalaciones que administra la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA por pertenecerle en los porcentajes de coeficiente de copropiedad que aparecen en los títulos y licencia de construcción.

Cuarta: Que en caso de oposición se condene a la parte demandada al pago de los perjuicios y costas que con ocasión de esta acción se causen."

Como sustento de tales pretensiones se pueden compendiar los siguientes:

HECHOS La sociedad Inversiones la HERRADURA ltda constituyó la urbanización

Corporación la HERRADURA de donde se segregó el predio denominado Lote No. 1 de la manzana F destinado en su totalidad en los planos de la urbanización a ser la sede social, con un área de 25.968, predio al que le correspondió el folio de matrícula No. 366-4197 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Melgar Tolima.

El mencionado inmueble fue enajenado por la Sociedad Inversiones la HERRADURA ltda a favor de la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA a través de la escritura pública No. 1263 del 27 de marzo de 1981, entidad esta última que a través de la escritura pública No. 3860 del 14 de octubre de 1988 lo dividió materialmente así:

Lote número 1 de 2502 metros cuadrados. Lote número 2 de 3308 metros cuadrados. Lote número 3 de 20.158 metros cuadrados.

Según lo relatan los demandantes, una vez efectuada la partición la sociedad propietaria de los inmuebles obtuvo una licencia de construcción por parte de la alcaldía municipal de Melgar a través de la cual se permitió que el lote No. 3 constituyera la sede social y demás zonas de recreación para toda la urbanización, tal como fue destinado desde el inicio de la

parcelación.

Los lotes Nos. 2 y 3 fueron destinados para la construcción de cuatro unidades de vivienda denominadas A, B, C y D, los cuales fueron contratados con una entidad fiduciaria que se encargaría de realizar la construcción y el sometimiento de tales inmuebles al régimen de propiedad horizontal, todo lo cual se llamaría Conjunto Residencia FUENTE REAL .

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Relatan los demandantes que en la cláúsula décimo primera de la escritura pública contentiva del encargo fiduciario se dijo que con la construcción de los bloques antes mencionados cada una de las unidades privadas que fueran adquiridas por cada comprador irían a formar parte del predio No. 3, así entonces, cada adquirente quedaba automáticamente como accionista de la sociedad demandada. Uña vez se construyó la torre A del proyecto inmobiliario, en la escritura

contentivo del reglamento de propiedad horizOntal se dijo que tal torre era la primera de las cuatro planeadas, pero que una vez se construyeran las cuatro torres se unificarían los reglamentos de propiedad horizontal, caso en el cual las instalaciones recreativas y deportivas construidas en el lote No. 3 pasarían a ser áreas comunes del conjunto residencial FUENTE REAL.

Además, en los planos que fueron aprobados por la secretaría de obras públicas de Melgar Tolima se incluyeron las zonas comunes ubicadas en el lote número 3 como zonas comunes pertenecientes al conjunto residencial FUENTE REAL.

Sin embargo, hasta la fecha el CLUB HOTEL la HERRADURA SA no ha hecho entrega de dichas Zonas comunes a la copropiedad del conjunto residencial la HERRADURA.

TRÁMITE PROCESAL

El 21 de julio de 2016 se admitió la demanda. -fl. 245/C1-

El 10 de octubre de 2016 la parte accionada contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones y proponiendo las excepciones de mérito denominadas "LA SOCIEDAD DEMANDADA RESULTA SER BENEFICIARIO Y/0

FIDEICOMISARIO EN EL CONTRATO DE FIDUCIA; RESOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DEL CONTRATO DE FIDUCIA INMOBILIARIA CELEBRADO ENTRE LA DEMANDADA SOCIEDAD CLUB HOTEL LA HERRADURA SA Y LA FIDUCIARIA LA

PREVISORA SA; INEXISTENCIA DE LAS ZONAS Y LAS ÁREAS PRETENDIDAS; IMPROCEDENCIA DE • LA ACCIÓN DEMANDADA; INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y DEL REGLAMENTO DEL CLUB HOTEL LA HERRADURA SA POR PARTE DE LOS DEMANDADOS."

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2.1. Simultáneamente interpuso demanda de reconvención solicitando la cancelación de los perjuicios ocasionados a la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA a consecuencia de "las actuaciones encaminadas al desprestigio y usurpación por vías judiciales de los derechos" dicha sociedad tiene sobre el lote No. 3 de la manzana F de la urbanización Corporación la HERRADURA Primera Etapa.

EL 19 de enero de 2018 se llevó a cabo la audiencia inicial, en donde se declaró fallida la etapa de la conciliación, se saneo el proceso, se fijó el litigio y se decretaron las pruebas.

El 25 de abril se dio inicio a la audiencia de trámite y juzgamiento, en donde se practicaron las pruebas decretadas el 19 de enero de 2018.

El 5 de febrero de 2019 se recepcionaron los alegatos de conclusión y se dictó sentencia estimatoria de las pretensiones de la demanda.

La sentencia fue apelada por ambas partes.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Con soporte en la ley 675 de 2001, la juez de conocimiento después de analizar las pruebas obrantes dentro del plenario adujo lo siguiente:

"Con la copia de la escritura 3449 del 14 de septiembre de 1992 de la notaría 80 de Bogotá sobre la resolución del contrato de fiducia que se había suscrito entre el CLUB HOTEL LA HERRADURASA y LA PREVISORA SA y copias obrantes en el proceso de los planos y resolución de autorización de licencia de construcción a la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA para construir los bloques A y B denominados Condominio FUENTE REAL ( ...), así como del contenido de la escritura 2195 del 25 de mayo de 1990 de la notaría 14 de Bogotá, mediante la cual se estableció el reglamento de propiedad Horizontal del Condominio FUENTE REAL , aparece demostrado que se estableció que los copropietarios de FUENTE REAL serían los únicos accionistas del CLUB HOTEL LA HERRADURA y se les permitiría por su

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condición el uso de zonas comunes. La documentación allegada y demás incorporada se observa que el predio pretendido está en cabeza de la entidad demandada, la ley 675 de 2001 señala que para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal en primer término debe obtenerse una licencia de construcción para proyectos en desarrollo o de modificación para los inmuebles ya existentes; en segundo lugar debe elaborarse un reglamento de propiedad horizontal con las especificaciones y descripción del inmueble; en tercer lugar dicho reglamento debe elevarse a escritura pública junto con la licencia de construcción y los planos de alinderamiento que conforman el reglamento de propiedad horizontal, el paso siguiente es inscribir la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal en la oficina de registro de instrumentos públicos y finalmente para efectos de la demostración de la personería jurídica el edificio o conjunto debe inscribirse la escritura de constitución de propiedad horizontal ante la alcaldía de la ubicación de/inmueble.

El artículo 6° de la ley de propiedad horizontal, ley 675 prescribe con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal según sea el caso deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

Lo anterior significa que la documental obrante, la prueba pericia!, los testimonios, los interrogatorios dan la certeza de que el Condominio FUENTE REAL forma parte de la sociedad Hotel la HERRADURA so en liquidación toda vez que las zonas comunes de esta última fueron incluidas en el plano aportado y que sirvió como base para la aprobación de la licencia otorgada por planeación municipal para la construcción de la torres A y B que hoy conforman el Condominio referido, situación acorde con los mandatos de la ley 675 de 2001 artículo 19 parágrafo primero que señala son bienes comunes no solos los indicados expresamente en el reglamento sino los señalados como tales en los planos aprobados por la licencia de construcción o en el documento que haga sus veces (...).

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Además si bien se hicieron exigencias para quienes formarían parte del proyecto de construcción por parte de la fiduciaria LA PREVISORA encargada de la construcción de las torres que hoy conforman el Condominio FUENTE REAL , dichas exigencias...

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