Sentencia Nº 76-520-31-03-005-2015-00030-01 del Tribunal Superior de Buga Sala Civil - Familia, 26-06-2019
| Sentido del fallo | CONFIRMA SENTENCIA |
| Número de expediente | 76-520-31-03-005-2015-00030-01 |
| Fecha | 26 Junio 2019 |
| Número de registro | 81489824 |
| Normativa aplicada | CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO, ARTÍCULOS 42 (NUMERAL 3), 78 (NUMERAL 1), 320. 328 Y 382 (NUMERALES 2 Y 3); CÓDIGO DE COMERCIO, ARTÍCULO 523; CÓDIGO CIVIL, ARTÍCULOS 1982 Y 1985. |
| Emisor | Sala Civil – Familia (Tribunal Superior de Buga de Colombia) |
REPUBLICA DE COLOMBIA
TRIBUNAL SUPERIOR DE BUGA SALA CIVIL FAMILIA
Magistrado ponente: FELIPE FRANCISCO BORDA CAICEDO. Guadalajara de Buga, junio veintiséis (26) de dos mil diez y nueve (2019)
REF: Proceso ABREVIADO (Restitución de Inmueble Arrendado) promovido por J.V. CASTILLO contra INVERSIONES DOBLE H S.A.S. Apelación de sentencia. Radicación Nacional 76-520-31-03-005-2015-00030-01.
VERSION ESCRITA DE LA SENTENCIA ORAL PROFERIDA DURANTE LA AUD IENC IA DE SUSTENTACION Y FALLO DE SEGUNDA INSTANC IA CELEBRADA EL 26-06 -2019 (para facilitar su consulta o examen a las partes, superior funcional, juez
disciplinario y/o penal, órganos de control, etc. y como copia de seguridad ante eventuales daños del CD o dispositivo de audio respectivo).
I . O B JE TO
Se decide el recurso de APELACION interpuesto por la parte actora1 contra la sentencia proferida el 30-05-2018 por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Palmira2.
I I . S ÍN T E S IS D E L P R O C E SO (cues tió n necesaria para p rop ic ia r una cabal com prens ión de las m o tivac iones de la sen tenc ia apelada y de los repa ros fo rm u lado s en su con tra ).
1. J.V. CASTILLO formuló demanda contra la Sociedad INVERSIONES DOBLE H S.A.S. pidiendo declarar “...terminado el contrato de arrendamiento...” celebrado entre ambos por causa de “...Za mora en el pago de la renta, la falta de pago del incremento a la renta pactado contractualmente, y el subarriendo no
1 Folios 329 fte. a 330 vto., cdo. 1. [Minutos 00:58:10 a 01:01:17] y folios 323 a 332, cdo. ibídem. 2 Folios 329 fte. a 330 vto., cdo. 1. [Minutos 00:3 1:32 a 00:58:06]
a u to r iz a d o s y que consecuencialmente se disponga “...la restitución del inmueble, debidamente desocupado, dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de la sentencia...” (fo lio 38, cdo. l )
2. El soporte factual de las anteriores súplicas
admite la siguiente sinopsis:
2 .1 . El demandante es propietario de un local comercial “...junto con el montaje industrial para la operación de una estación de servicio, ubicado en la ciudad de Pálmira, en la Carrera 33A No. 15 - 17 de la ciudad de Pálmira...”. Dicho local “...se encuentra integrado por dos lotes de terreno, conformando una sola unidad arquitectónica...uno de ellos con una cabida superficiaria de 1.017 m2 y el otro con 1.340 m2.
2 .2 . Respecto de dicho local, incluyendo el montaje para la operación de la estación de servicios, aquel celebró, el día 18-02-2010, un contrato de arrendamiento con la Sociedad INVERSIONES DOBLE H S.A.S., como arrendataria. Ambos acordaron, como canon méflteual, la suma de $4.500.000.oo durante los primeros 6 meses “...de operación...”, y “...a partir del séptimo mes de operación...”, la suma de $5.000.000.oo.
No obstante, arrendador y arrendatario concertaron que el canon de los primeros seis meses se redujese a $4.000.000.oo. Pero con relación al canon a partir del séptimo mes no se pactó reducción alguna.
2 .3 . Por error del arrendador “...facturó...” a la sociedad arrendataria una suma diferente a la que correspondía, circunstancia frente a la cual ésta, dolosamente, guardó silencio.
2 .4 . Con relación al incremento anual las partes pactaron “...un procedimiento de convocatoria, mediante el cual, la no comparecencia del arrendatario a la negociación del incremento determinaría un incremento automático del 10% sobre el valor final del contrato en cada período... ”.
2.5 . Pese a que en múltiples oportunidades el arrendador convocó telefónicamente a la sociedad INVERSIONES DOBLE H S.A.S. para
Proceso de RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO promovido por J.V. CASTILLO. Demandada: INVERSIONES DOBLE H S.A.S. Apelación de sentencia. Radicación No. 76-520-31-03-005-
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el incremento del canon de arrendamiento, ésta se ha negado a concurrir “...limitándose a incrementar el IPC, año a año...". O sea que no ha venido pagando el canon de arrendamiento que legalmente corresponde (con el incremento automático del 10%), situación que genera mora en el pago “de la renta plena99 que subsiste a la fecha de la presentación de la demanda.
Además, en los meses de junio y octubre de 2014 la sociedad arrendataria descontó del valor de la renta los costos de unas “reparaciones”, lo cual es arbitrario, pues en el PARÁGRAFO de la cláusula cuarta se comprometió a “...mantener su estructura arquitectónica, su descripción operacional y su funcionamiento operativo...” y “....bajo este entendido, toda reparación, modificación, reemplazo de equipos o estructuras operativas son de carao exclusivo del arrendatario... ”.
2.6. La sociedad arrendataria subarrendó a MEDARDO CORREA PÉREZ parte del inmueble que integra el local comercial, la cual corresponde al servicio de vulcanizadora, situación que se encuentra prohibida “...por la marca bajo la cuál opera el local comercial..." (t e r p e l ) y que además configura una violación del contrato de arrendamiento (folios 35 a 40, cdo. lo )
3. Mediante providencia del 26 de marzo de 2015 el juzgado admitió la demanda (fo lio 42. cdo. ib.).
4. Postura procesal asumida por la sociedad demandada.
Se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos y cuestionó o negó otros. P. propuso numerosas excepciones, entre ellas las que intituló • “INEXISTENCIA DE MORA EN EL PAGO DE LA RENTA PLENA”] • “INEXISTENCIA DEL SUBARRIENDO”] y • “AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD”.
Centralmente adujo, en esa dirección, (i) que mediante documento denominado “Otro Si Modificatorio Precio" suscrito el 12-11-2012 las partes modificaron la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, alterando así “...los términos de precio y pago de la renta pactados originalmente en el contrato de arrendamiento...", para “...los
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primeros seis meses del contrato la suma de ($4.500.000) y a pa rtir del séptimo mes, acordaron una rebaja de $1.000.000, frente a lo fijado originalmente, quedando en $4.000.000 mensuales...". Así que no existe diferencia alguna pendiente de pago por ninguno de los períodos mensuales indicados en la demanda; ( ii) es cierto que en el contrato de arrendamiento se estableció un procedimiento para aumentar el valor del canon de arrendamiento, pero dicho procedimiento no contemplaba que “ ...s i no se acordaba de consuno el incremento, este se reajustaba automáticamente en el 10%...", pues esto ocurriría “...solamente si el arrendatario no concurría a las deliberaciones convocadas por el arrendador...", lo cual no acaeció en éste caso, ya que “...el arrendador nunca convocó al arrendatario, ni dio cumplimiento a los términos y condiciones establecidos en el numeral 1 de la cláusula quinta del contrato...", por lo cual “...se debe concluir que el arrendador no se encontraba facultado para realizar el incremento del 10%...". Lo cual significa que el incremento debe ser fijado “...por el Juez Civil Municipal de Palmira, a petición de cualquiera de las partes...", según lo acordado en e|. numeral 4o de la cláusula 5 del contrato; ( iii) las tres facturas expedidas por el demandante con anterioridad a la presentación de la demanda son prueba de que “...el canon vigente para ese momento era de $4.332.900 y no de $8.052.550..." (iv ) en el contrato de arrendamiento no se pactó que las reparaciones o similares fuesen de cargo del arrendatario. Y en todo caso, las que se hicieron en el local comercial arrendado consistieron en el arreglo “...de unos dispensadores instalados en la Estación de Servicio para su operación, con el objeto de evitar la pérdida de 90 galones en la facturación de gasolina, que mensualmente en promedio se causaban...", lo cual fue comunicado al arrendador quien guardó silencio sobre el particular. Además, en la cláusula sexta del contrato “...se facultó al arrendatario para realizar modificaciones en el inmueble que no comprometieran la seguridad estructural de la edificación, la operación y conservación de los sistema hidráulicos y sanitarios, así como los sistemas eléctricos y de comunicación...". Y en la cláusula novena se señaló que las mismas “...serian acometidas de consuno por las partes y cubiertas en la proporción de la necesidad real para la operación de la empresa..."] (v) el contrato de arrendamiento exhibido por el demandante como prueba del subarriendo aducido en los hechos 18 y 19 de la demanda no vincula a la sociedad demandada, pues quienes suscriben dicho documento no hicieron mención “...a la persona jurídica
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INVERSIONES DOBLE H S.A.S. ni al Nit que la identifica..”. Y por otra parte, “...él inmueble allí indicado...” no corresponde al inmueble objeto del presente proceso. En todo caso, “...de haber ocurrido el subarriendo alegado...” habría sido objeto de aceptación tácita por parte del arrendador “...por los cinco (5) años que han y transcurrido desde su celebración... ” (folios 68 a 94, cdo. lo )
5. LA SENTENCIA APELADA
Proceso de RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO promovido por J.V. CASTILLO. Demandada: INVERSIONES DOBLE H S.A.S. Apelación de sentencia. Radicación No. 76-520-31-03-005-
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5.1 . Declaró probadas las excepciones de “inexistencia del subarriendo e inexistencia de la moré y consecuencialmente desestimó las pretensiones de la demanda. El sustento basilar de las anteriores determinaciones admite la siguiente sinopsis:
A .) En cuanto al subarriendo.
A . l . Si bien el contrato de arrendamiento suscrito entre la EDS “Las Victorias” y el señor M.P.P. no permite establecer que quien allí actuó como arrendador era el representante legal de la sociedad aquí demandada, lo cierto es que de conformidad con el artículo 523 del Código de Comercio la sociedad...
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