Las servidumbres
| Autor | Juan Enrique Medina Pabón |
| Páginas | 579-605 |
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Las servidumbres
489. El servicio que un predio presta a otro predio
Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad
de otro predio de distin to dueño [Art. 879 C. C.].
De acogerse la definición antedicha, se concluiría que conservamos la visión
romana de que un inmueble presta un servicio a otro inmueble, lo cual es un fenómeno
ajeno al sistema jurídico, que solamente reconoce relaciones jurídicas entre sujetos de
Derecho. Por ello, mejor recomponemos la definición diciendo que una servidum-
bre es el derecho real que tiene el dueño de un inmueble de obtener alguna ventaja del
inmueble de propiedad de otro, a efecto de mejorar las condiciones de utilización de
su propio inmueble o, visto desde la perspectiva contraria, es la carga o gravamen
que tiene el titular de un predio de permitir que un titular de otro predio obtenga
un beneficio para el mejor disfrute de su inmueble, en determinadas circunstancias
y con un limitado alcance.1
Pero el que nos hayamos tomado la molestia de hacer la mejora académica del
concepto, no evita que tengamos que apreciar este derecho de la manera empírica
del romano, como si de verdad un predio prestara un beneficio a otro predio y por
eso en la servidumbre reconocemos un pred io dominante que obtiene la ve ntaja y
un predio sirviente, que presta el beneficio. Es más, la inevitable asimilación del bien
como titular jurídico de la ventaja llega hasta el punto de denominar la servidumbre como
activa si se aprecia desde el punto de vista del predio dominante y será pasiva si se
toma respecto del predio sirviente.2
Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad.
Con respecto al predio dominante, l a servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sir-
viente, se llama pasiva [Art. 88 0 C. C.].
La servidumbre es un derecho real y como tal comparte la oponibilidad propia
de estos derechos, es exigibl e por cu alquier a que adquiera o detent e el predio do-
minante, grava a todo aquel que sea dueño, poseedor o tenedor del predio sirviente
y cobija a todos los demás, quienes tienen que adoptar esa conducta pasiva que per-
mite al titular beneficiarse del derecho y no la ejecución directa de alguna actuación.3
1 PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel. Los bienes. Santiago: Edit orial Jurídica de Chile, 2011, p. 486.
2 Recuérdese que tanto en derecho s reales como persona les recibe el nombre de sujeto activo e l titular
de la ventaja y pasivo, el indiv iduo que tiene la carga.
3 “No es de la naturaleza de las se rvidumbres que alguien haga alguna cosa , por ejemplo levante jardines , o
proporcione una vi sta más amena o pinte en su p ropiedad, sino que soporte alguna cosa o que no la haga” [Pomponio,
D. VIII, II, 15, § 1].
Derecho civil. Bienes. Derechos reales
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Los derechos de persecución y preferencia, q ue son consecuencia de e sta
oponibilidad, se manifiestan en el hecho de que las acciones para exigir que cese la
interferencia se intentan directamente contra el perturbador, esté o no en la relación
jurídica de la servidumbre.
La servidumbre necesariamente tiene que reflejarse en una mejora o utilidad
para el predio dominante, de modo que, si la ventaja que se concede no beneficia al
inmueble sino directamente a su titular, no constituye servidumbre. Por ello, un de-
recho de pastaje de ganado o de tomar frutos de los árboles o de jugar en la cancha de
tenis, que un propietario confiera a su vecino no son en estricto sentido servidumbres,
porque, como decían los romanos “No cabe imponer servidumbre para permitir recoger
manzanas o caminar y comer en predio ajeno” [Paulo; D. VIII, I, 8, Pr,], y aunque nada se
opone a que se establezcan estos derechos, se tratará de una obligación o una forma
de tolerancia, mas no de un derecho real.4
La servidumbre se limita a suplir las necesidades de los beneficiarios del predio
dominante y por ello no será lícito que el dominante permita a terceros obtener be-
neficio de la servidumbre que le han concedido y, si llegase a hacerlo, estará abusando
de su derecho. Con todo, esa limitación no se extiende a esos terceros que obran por
cuenta del titular de la servidumbre o en su beneficio, como invitados, proveedores y
acarreadores, empleados, funcionarios de control, etc.
No se menciona en la ley cuáles son los derechos del titular del predio sirvien-
te sobre la ser vidumbre misma, pero podemos deducir de las reglas positivas que el
dueño del predio sirviente tiene derecho a utilizar para sus propios usos la respectiva
servidumbre, siempre que no interfiera seriamente el ejercicio de la ventaja que tiene
el dominante. Por tal razón, si se trata de una servidumbre de tránsito, el dueño del
predio sirviente podrá utilizarla para desplazarse hasta otro lugar de la finca o salir por allí
a la vía pública, sin tener que tener que recabar permiso del dominante, por supuesto, sin
tener que indemnizarlo o pagar peaje y, si es de acueducto, tendría derecho a servirse de
ésta para sus propios usos sin menoscabar el caudal que beneficia al predio dominante.
Tampoco se indica si, al momento de constituir una servidumbre a favor de
otro predio diferente, puede utilizarse aquella ya existente, aunque debería ser así para
evitar el doble gravamen al predio, como se puede deducir del artículo 926 del Código
Civil. De modo que si el predio “C”, colindante con el “B” que a su turno tiene una
servidumbre de tránsito por el predio “A”, quedó enclavado, la servidumbre ya existente
en “A” debe ser utilizada por “C” para su paso. Al momento de constituir esa segunda
servidumbre se establecerán las indemnizaciones que correspondan a “C” y a “B” en
relación con “A”.
El dueño del predio sirviente debe permitir que el titular del dominante realice
en su predio lo que requiera para poder aprovecharse de su derecho [Arts. 885, 924 y 926
C. C.], es decir que la servidumbre se extiende a todo lo que sea necesario para poder
disfrutar el beneficio, asumiendo los costos de las obras.
4 PETIT, Eugene. Derecho romano. México: Porrúa, 2001, p. 279 y 280. Trad. José Fernández González.
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