El suelo rural bajo asedio: análisis en clave de postpandemia y de la legalidad urbanística - Núm. 29, Enero 2023 - Revista Digital de Derecho Administrativo - Libros y Revistas - VLEX 916690176

El suelo rural bajo asedio: análisis en clave de postpandemia y de la legalidad urbanística

AutorHéctor Santaella Quintero
CargoProfesor del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad Externado de Colombia, Bogotá, Colombia
Páginas59-87
REVI STA DIGITAL DE DERECHO ADMINISTRATIVO, N. º 29, PRIMER SEM EST RE/ 2023, PP. 59-87
El suelo rural bajo
asedio: análisis en clave
de postpandemia y de la
legalidad urbanística1
HÉCT OR SAN TAEL LA QU IN TE RO 2
RESUMEN
Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario después del
COVID
-19 reflejan
una mayor demanda de estos suelos, movida por el interés de ciertos sectores
de la sociedad en aumentar el espacio de sus viviendas, habitar más cerca de la
naturaleza y sacar provecho de las oportunidades que ofrece el teletrabajo. Pese
a que el suelo rural no recibió en la ley un tratamiento acorde a su importancia
y complejidad, se procuraron llenar por vía reglamentaria sus vacíos y fijar las
bases para los desarrollos urbanos que han tenido lugar en las zonas rurales de
varias ciudades colombianas. Sin embargo, de manera reciente, el Consejo de
Estado decidió inaplicar las reglas fijadas por los decretos reglamentarios en
materia de cargas urbanísticas, por considerar que ellas desbordan ampliamente
lo previsto al respecto por la Ley 388 de 1997. El resultado es una incertidumbre
1 Una versión preliminar y preparatoria de la investigación que dio lugar a este artículo fue
presentada en el mes de febrero de 2022 en el encuentro de la Red de Estudios Urbanísticos
Territoriales y Ambientales de Latinoamérica-Unión Europea (UTERAM AL/UE), cuya temática
fue la evolución y las tendencias del derecho urbanístico ambiental y de la ordenación del
territorio frente a los retos de la pandemia del COVID-19.
2 Profesor del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad Externado de
Colombia, Bogotá, Colombia. Profesor invitado de la Universidad Autónoma de Madrid
(2021), Madrid, España. Doctor en Derecho y DEA en Medio Ambiente y Ordenación del
Territorio por la Universidad Autónoma de Madrid, Madrid España. Correo-e: hector.san-
taella@uexternado.edu.co Enlace Orcid: 0000-0002-4742-9950. Fecha de recepción: 10 de
septiembre de 2022. Fecha de modificación: 30 de septiembre de 2022. Fecha de acepta-
ción: 1.º de octubre de 2022. Para citar el artículo: SANTAELLA QUINTERO, HÉCTOR, “El suelo
rural bajo asedio: análisis en clave de postpandemia y de la legalidad urbanística”, Revista
digital de Derecho Administrativo, Universidad Externado de Colombia, n.º 29, 2023, pp. 59-87.
DOI: https://doi.org/10.18601/21452946.n29.04.
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REVI STA DIGITAL DE DERECHO ADMINISTRATIVO, N. º 29, PRIMER SEM EST RE/ 2023, PP. 59-87
Héctor Santaella Quintero
notable en cuanto a las reglas y condiciones que rigen el desarrollo de activi-
dades urbanísticas en el suelo rural. Ello, en un momento en que el interés del
sector inmobiliario por estas zonas escala a unos niveles inusitados.
Palabras clave: suelo rural, urbanismo, pandemia por COVID-19, clasifica-
ción del suelo, urbanismo en suelo rural, cargas urbanísticas.
Rural Land Under Siege:
Analysis Through a
Post-Pandemic and Urban
Legality Lens
ABSTRACT
The new trends in the real estate market after the COVID-19 pandemic, reflect
a higher demand for rural land, given the interest of buyers in increasing the
space of their homes, living closer to nature and taking advantage of telework-
ing. Despite the fact that rural land did not receive a legal treatment in accor-
dance with its relevance and complexity, two governmental decrees tried to
fill the gaps and set the basis for urban development activities on rural areas
of several Colombian cities. Nonetheless, the State Council recently refused
to apply the reglementary rules regarding charges in urban development, as
the government’s decrees were considered to go beyond what was authorized
by Law 388 of 1997. This led to a blatant legal uncertainty about the regula-
tion of urban development activities on rural land; especially at a time when
the real state market’s interest in rural areas has reached unprecedented levels.
Keywords: Rural Land, Urban Activity, COVID-19 Pandemic, Land Zoning,
Urban Activity in Rural Land, Urban Development Charges.
INTRODUCCIÓN
De manera paralela a lo que ha sucedido de forma general en el mundo3, pro-
ducto del intenso proceso de urbanización vivido por Colombia durante los
3 La información disponible permite corroborar que a nivel mundial la población urbana pasó
de 751 millones en 1950 a 4.200 millones en 2018. Según Naciones Unidas, las últimas

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