Unidades inmobiliarias cerradas
| Autor | Jorge Enrique Chavarro Cadena - Guillermo Cortés Guzmán |
| Páginas | 171-190 |
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CAPÍTULO I
DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA
ARTÍCULO 63. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.
CONCORDANCIAS: (*Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
*Decreto-Ley 356 de 11 de febrero de 1994: Arts. 42 al 46, 73 al 79 y 91.
*Decreto-Ley 2535 de 17 de diciembre de 1993: Arts. 1 al 4, 10 y 11, 20 al 22, 25 al 27, 32, 34 al 36 y 77 al 82. DOCTRINA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
CONCEPTO 074854 DE 23 DE JUNIO DE 2011. MINISTERIO DE AMBIENTE. VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL. Juegos infantiles y Vigilancia privada en la propiedad horizontal.
JURISPRUDENCIA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
SENTENCIA T-468 DE 13 DE MAYO DE 2004. CORTE CONSTITUCIONAL. M. P. DR. MARCO GERARDO MONROY CABRA. Obstáculos para ingresar al sitio de residencia ubicado dentro de un Conjunto Residencial.
Ya se pronunció esa Corporación con respecto a la no procedencia de obstaculización al ingreso al condominio en el cual se habita incluso en caso de mora en el pago de las cuotas de administración299 por medio de la orden al celador de no abrir a los que adeudadan cuotas de administración, teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso.
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Dijo la Corte refiriéndose a las restricciones de paso:
"Es evidente que estos comportamientos no pueden considerarse como afectación a la dignidad del moroso, pero también es evidente que coloca a éste en real peligro de ser asaltado o agredido e inclusive secuestrado en el instante en que efectúa una labor que no es solamente mecánica sino parte integral de medidas preventivas de seguridad"
En caso de que la obstaculización de ingreso sea total, con este tipo de restricciones se vulnera también la libertad de locomoción según la cual todo colombiano, con las limitaciones que establezca la ley, tiene derecho a circular libremente por el territorio nacional, a entrar y salir de él. La persona titular de este derecho puede ejercerlo por diferentes medios.
ARTÍCULO 64. CONSTITUCIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que les sean íntegramente aplicables.
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios.
{Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente que comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerradas siempre que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese mismo porcentaje, podrán acordar someterse al régimen de propiedad horizontal, aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad.}
Inciso 3 del artículo 64 entre corchetes, declarado INEXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-265 de 16 de abril de 2002, Magistrado Ponente Dr. Manuel José Cepeda Espinosa.
El legislador no puede permitir, así sea indirectamente, la afectación permanente del espacio público por vía de cerramientos que equivalgan a una apropiación privada de lo destinado al uso común.
De la simple lectura de la disposición acusada se aprecia que el legislador no ofrece parámetros inteligibles, claros y orientadores que permitan establecer en qué casos procede autorizar la conformación de Unidades Inmobiliarias Cerradas (UIC) por asimilación. En efecto, el legislador reconoce la posibilidad de conformar una UIC por asimilación siempre que no se afecte significativamente el espacio público, sin hacer referencia alguna a criterios que permitan guiar la actuación de la administración para establecer cuando la afectación del espacio público es grave y cuando no lo es, pues simplemente se alude a un adverbio genérico e inespecífico cuya aplicación dependerá del juicio que en cada caso haga la autoridad de turno, sin contar para ello con ningún elemento que identifique en qué condiciones el grado de afectación del espacio público se torna significativo y, por lo tanto, constitucionalmente inaceptable. Tampoco se supera esta dificultad acudiendo a otras disposiciones de la ley ni a la historia de la formación de la norma acusada.
Es posible que la rama legislativa con la utilización de un lenguaje amplio reconozca a la autoridad administrativa competente un margen suficiente para el desarrollo específico de algunos de los supuestos definidos en la ley con el propósito de concretar la aplicación de ciertos preceptos legales a circunstancias diversas y cambiantes. Eso es propio de un Estado regulador. Sin embargo, en esos eventos la acción de la administración y el cumplimiento de las políticas públicas que animan la ley y las regulaciones administrativas que las materializan dependen de que las disposiciones legales establezcan criterios inteligibles, claros y orientadores dentro de los cuales ha de actuar la administración de tal forma que se preserven los principios básicos de un estado social y democrático de derecho.
En el presente caso, la expresión del artículo 64 de la Ley 575 de 2001 que acusa el actor se inscribe en la constitución de Unidades Inmobiliarias Cerradas por asimilación y se relaciona directamente con la preservación del espacio público urbano o rural, que puede verse afectado por la creación de dichas formas de propiedad con el consiguiente perjuicio para el goce de los derechos de los demás habitantes del sector. No obstante, el legislador no fija un criterio claro e inteligible que oriente a la administración en la determinación de cuando la afectación del espacio público es significativa. Por esta vía, la expresión demandada del inciso 3 del artículo 64 de la Ley 575 de 2001 estaría creando el riesgo de que se avalara la apropiación del espacio público por parte de particulares puesto que no refiere a alguna escala de graduación que permitiera diferenciar entre una afectación significativa y una no significativa del espacio público. La Corte, entonces, encuentra que la expresión demandada es inconstitucional.
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Además, las Unidades Inmobiliarias Cerradas por asimilación se presentan como "un sistema jurídico"300 que regula el sometimiento al régimen de propiedad horizontal de los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente que comparten elementos estructurales, constructivos y administrativos comunes pero que fueron concebidos originalmente como unidades independientes que en lugar de compartir zonas privadas entre ellas, daban hacia el espacio público destinado al uso común. La norma demandada permite que tales unidades se asimilen a las UIC construidas originalmente sobre un terreno de propiedad privada en el cual se decidió reservar algunos espacios interiores al uso compartido de los propietarios. Por eso, dicha norma extiende por analogía el régimen de propiedad horizontal a una situación completamente diversa a la regulada mediante dicho régimen, y con dicha extensión se permite a los particulares decidir sobre las condiciones de uso del espacio público al ser éste transformado en espacio interno como consecuencia del cerramiento. Naturalmente, el cerramiento de tales unidades afecta el espacio público. La Corte estima que sería inocuo declarar inexequible la expresión demandada y permitir dichos cerramientos.
Por estas razones es necesario hacer la integración normativa entre la expresión originalmente demandada por el actor y la totalidad del inciso tercero del artículo 64 de la Ley 675 de 2001. El cerramiento del espacio público por parte de un grupo de propietarios privados para su beneficio particular representa, prima facie, una afectación permanente y grave del espacio público. Dicho cerramiento se traduce en la práctica en la apropiación de una porción del espacio público por unos particulares y en la consecuente exclusión del resto de los habitantes del acceso a un espacio destinado por mandato constitucional al uso común. Condicionar la posibilidad del cerramiento a una autorización administrativa, sin señalar criterios que impidan dicha apropiación y exclusión, resulta insuficiente para proteger los bienes constitucionalmente garantizados, por las razones anteriormente expuestas.
Por lo tanto, la Corte concluye que el inciso tercero del artículo 64 de la Ley 675 de 2001 es inconstitucional y así lo declarará.
DOCTRINA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
CONCEPTO 1846 DE 9 DE NOVIEMBRE DE 2006. SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO. Requisitos para realizar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
CAPÍTULO II
ÁREAS SOCIALES COMUNES
ARTÍCULO 65. ÁREAS PARA CIRCULACIÓN. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
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