AUTO de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-014-2017-00330-01 del 06-08-2019
| Sentido del fallo | INADMITE RECURSO DE CASACION |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 06 Agosto 2019 |
| Número de expediente | 11001-31-03-014-2017-00330-01 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | AC3141-2019 |
L.A. RICO PUERTA
Magistrado ponente
AC3141-2019
Radicación n.º 11001-31-03-014-2017-00330-01(Aprobado en sesión de diecinueve de junio de dos mil diecinueve)
Bogotá, D.C., seis (6) de agosto de dos mil diecinueve (2019).
La Corte procede a decidir sobre la admisión de la demanda de casación presentada por el demandado ‘Edificio Portal de Santa Bárbara P.H.’, frente a la sentencia proferida el 21 de febrero de 2019 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso verbal de impugnación de actas que promovieron J.H.B.R. y M.P.P. contra el recurrente.
- ANTECEDENTES
1. Pretensiones.
Los demandantes solicitaron declarar la nulidad «del acta del 25 de marzo de 2017, por la ilegalidad en la determinación contenida y tomada por la ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICO PORTAL DE SANTA BÁRBARA en cuanto a» las siguientes decisiones allí tomadas:
(i) «“crear cargas económicas o costos adicionales, constitutivos de cuota de administración por concepto de las áreas de uso exclusivo que constituye (sic) las zonas de las terrazas de las unidades residenciales de los apartamentos del sexto piso (601 y 602), contenida en el desarrollo del punto 5º del orden del día, por ser violatoria de la Constitución Política y la Ley»;
(ii) «modificar los coeficientes de la copropiedad, para crear cargas económicas sobre las AREAS LIBRES de los apartamentos 601 y 602, violando el contenido de lo preceptuado en la Ley 675 de 2001 en su artículo 26.»;
(iii) «modificar los coeficientes de la copropiedad, violando la ley 675 de 2001, pues se decidió sin el quorum requerido.»; y,
(iv) «la conformación del Consejo de Administración, por no ajustarse a las prescripciones del reglamento de la propiedad horizontal del EDIFICIO PORTAL DE SANTA BÁRBARA, conforme a lo expuesto en los hechos de esta demanda.»
2. Fundamentos fácticos
En el libelo demandatorio se afirmaron los siguientes:
(i) «En el Edificio Portal de Santa Bárbara hay cinco (5) apartamentos (3 en el primer piso y 2 en el Sexto Piso) que tienen terraza de uso exclusivo. Los Apartamentos 101- 105-106- 601 y 602 (sic)».
(ii) Tramitada una licencia para desafectación de áreas comunes de uso exclusivo de los inmuebles indicados, «en desarrollo del punto 5º del orden del día, se sometió a votación el cambio de coeficientes de los apartamentos del Edificio Portal de Santa Bárbara P.H.», y allí «se decidió ‘aprobar el cambio de coeficientes atendiendo lo señalado en el Capítulo VII de la Ley 675 de 2001, que establece que se requiere de la aprobación del 70% de los copropietarios para lograr dicho cambio…’.»
(iii) Esa decisión, cuya nulidad se pretende, «viola la ley 675 de 2001 (…)»; pues, transgrede su precepto 26.
(iv) Además, fue «adoptada, sin el quorum requerido por la ley, se computaron unos votos que no tenían que computarse como son los correspondientes a los apartamentos 304, 401.», porque quienes asistieron a la asamblea no son los propietarios registrados.
(v) La dueña del inmueble 601, y aquí actora, manifestó su oposición a «la decisión errada que se estaba adoptando en la Asamblea.»
(vi) Los señores M.H. y A.M. fueron designados miembros del Consejo de Administración, sin ser condóminos, requisito consagrado en el artículo 81 del reglamento de la copropiedad; luego, su designación es ilegal.
3. Actuación procesal
3.1. El libelo inicial fue admitido por auto del 4 de julio de 2017, del que se notificó personalmente al convocado.
3.2. El accionado contestó la demanda oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, y formulando como excepciones de mérito la de «caducidad de la acción» y una que denominó «genérica de fondo».
Al pronunciarse sobre los hechos, expresó que «la mayoría de las terrazas mencionadas hoy son consideradas áreas privadas por desafectación de las mismas.», y, con respecto al cambio de coeficientes de los apartamentos, realmente «se propuso y aprobó la asamblea el debido equilibrio entre el área de los aptos y el pago de administración». En cuanto los demás aspectos fácticos planteados por la parte actora, dijo que no son ciertos o corresponden a apreciaciones subjetivas.
4. La sentencia de primer grado.
La primera instancia culminó con fallo de 18 de julio de 2018, que denegó la excepción de caducidad, declaró «la nulidad de la elección del Consejo de Administración del edificio (sic) Portal de Santa Bárbara llevada a cabo en la asamblea del 25 de marzo de 2017 y contenida en el acta respectiva.», desestimó las demás pretensiones y condenó en costas a la parte actora, pero reducidas al 70% de las liquidadas.
5. La sentencia impugnada
Los promotores interpusieron recurso de apelación.
Tramitada la segunda instancia, en sentencia de 21 de febrero de 2019 el tribunal resolvió modificar la del a quo para «adicionar el numeral segundo de la parte resolutiva, en el sentido de indiciar (sic) que también se declara la nulidad de la decisión tomada en el punto 5º del orden del día aprobado por la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del Edificio Portal de Santa Bárbara P. H., fechada el 25 de marzo de 2017, relacionada con la modificación de los coeficientes de copropiedad, (…)» y para condenar a la parte demandada al pago de costas de primera instancia; en lo demás confirmó la providencia impugnada e impuso a la convocada el pago de las costas de segundo grado.
Las premisas fundantes de la decisión se pueden sintetizar así:
(i) El objeto de controversia no es el derecho que los copropietarios tengan sobre terrazas y bienes comunes de uso exclusivo, ni lo relativo a los cobros de cuotas de administración, sino únicamente la decisión que se tomó para modificar los coeficientes.
(ii) En el acta cuestionada, del 25 de marzo de 2017, «había un punto específico para efectos de tratar la votación para desafectación de terrazas con usos de uso exclusivo, pero ese punto no se trató. El acta lo dice claramente que no se trató ese día. Se había aprobado en el orden del día, pero cuando se llegó a la discusión de ese punto no se trató.».
(iii) Los propietarios de los apartamentos 601 y 602 no han accedido a negociar zonas comunes de uso privado para convertirlas a este último propósito, como sí lo hicieron los dueños de los inmuebles del primer piso. De manera que los coeficientes de copropiedad – que denominaron ‘actuales’ – utilizados en la determinación del quorum, para la modificación de los mismos, no tienen justificación en la escritura «original del reglamento», ni en la que ajustó el reglamento a la nueva ley. Los relacionados allí no coinciden con los empleados para definir el quorum, y no se halla ninguna explicación de tal situación.
(iv) Más allá de esas diferencias, «hubo quorum para tomar las decisiones, eso está claro.»
(v) «El punto no es por la votación con la que se tomó la decisión de reformar los coeficientes; efectivamente superaba el 70%; sin embargo (…) la demanda interpretada integralmente toda, no es el único cargo que le hacen a la decisión; (…) lo que también se está cuestionando es la violación de algunas disposiciones relativas a la (sic) el derecho que tiene la asamblea de, votando con el 70%, hacer modificaciones a los coeficientes y particularmente en los casos previstos y que he citado del artículo 28 de esa ley.».
(vi) Al momento de hacer la postulación de reforma de los coeficientes de copropiedad y tomar la decisión ahora cuestionada, no estaban determinados ni claros los coeficientes de copropiedad, como lo exigen los artículos 26, 27 y 28 de la ley 675; por tanto, «desde esa perspectiva es claro que la sentencia tendría, tiene que modificarse para acceder a la nulidad de la decisión...
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