AUTO de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-004-2015-00745-01 del 30-06-2022
| Sentido del fallo | ADMITE PARCIALMENTE DEMANDA DE CASACION |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 30 Junio 2022 |
| Número de expediente | 11001-31-03-004-2015-00745-01 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | AC2412-2022 |
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada ponente
AC2412-2022
Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01
(Aprobado en sesión de nueve de junio de dos mil veintidós)
Bogotá, D. C., treinta (30) de junio de dos mil veintidós (2022)
Se pronuncia la Corte sobre la admisibilidad de la demanda presentada por Inversión y Desarrollo Barranco S.A., para sustentar el recurso de casación que interpuso frente a la sentencia del 12 de agosto de 2021, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso declarativo que promovió contra El Retiro Centro Comercial S.A. en Liquidación, Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A., Mauricio Rachid Garcés, N.J.B.N. y Alianza Fiduciaria S.A.
I. ANTECEDENTES
1.- La demandante acudió a la jurisdicción para que, de forma principal, se declarara que las convocadas El Retiro Centro Comercial S.A. y Aldea Proyectos SAS incumplieron los contratos de 3 de junio de 2003 y, por tanto, debían ser resueltos, con la consecuente condena solidaria de las sumas recibidas como parte de pago, más los intereses comerciales moratorios generados durante el tiempo que éstas la tuvieron en su poder y la indemnización de perjuicios, correspondiente al valor actual de los locales que dieron lugar a la negociación, con sus respectivos frutos y rendimientos.
Así mismo, como «segundas pretensiones principales» pidió que se predicara: i) que M.R. y Nelson Julián Bonilla, como personas naturales, actuaron de mala fe en el trámite de la negociación objeto de la demanda y, por tanto, son civil y solidariamente responsables de los daños y perjuicios causados; ii) que Alianza Fiduciaria S.A. desatendió sus deberes como profesional y, por tanto, es solidaria y civilmente responsable por su negligente manejo del fideicomiso de administración, razón por la cual, se le debía condenar a pagar una indemnización equivalente a la suma recibida por la “fideicomitente” como parte del precio y, otra, correspondiente al valor actual de los locales comerciales objeto de las referidas promesas, más los rendimientos y frutos que hubieren producido hasta la fecha de la sentencia.
Como pretensiones «primeras subsidiarias» solicitó promulgar la mala fe de El Retiro centro comercial S.A., Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A. (antes Ltda.), Mauricio Rachid Garcés y N.J.B.N. en el trámite de la negociación desde la etapa precontractual hasta la frustración del negocio prometido, así como también, el abuso que desplegaron de su posición dominante y, por tanto, que son solidariamente responsables de los perjuicios ocasionados a la demandante y deben asumir el pago de los perjuicios ocasionados.
Tituló «Segundas subsidiarias» las peticiones encaminadas a: i) calificar de «nulas de nulidad absoluta» las promesas de compraventa suscritas entre las demandadas El Retiro Centro Comercial S.A. y Aldea Proyección Inmobiliarios S.A., representadas legalmente por Y.R.J. y Nelson Julián Bonilla Nieto, respectivamente, como promitentes vendedores y Sociedad Gestiones Comerciales Ltda. e I.S.P. como promitentes compradoras; ii) ordenar volver las cosas a su estado anterior; iii) condenar a las convocadas a la restitución solidaria de los montos recibidos como pago del precio, con los intereses comerciales moratorios con la correspondiente actualización y, iv) condenar al pago de la indemnización de perjuicios, (Fls 527 a 531, Cd 1, archivo 02, exp. digital).
B. Los hechos
Como breviario fáctico relevante se expuso el que enseguida se compendia:
1. El Grupo Familiar Rachid decidió construir el Centro Comercial “El Retiro”, razón por la cual suscribió 12 promesas de compraventa sobre la misma cantidad de lotes ubicados en el lugar donde se llevaría a cabo la obra.
2. Como la adquisición de los predios requería contar con los recursos económicos suficientes, la mencionada sociedad buscó posibles compradores para los locales que se construirían.
3. El proyecto se respaldó en un contrato de encargo fiduciario de inversión suscrito con Helm Trust S.A., compañía a la que se le entregaron los dineros convenidos en la oferta mercantil. Asimismo, para brindar confianza a los posibles compradores de las unidades comerciales, se constituyó un patrimonio autónomo denominado inicialmente Fideicomiso Predios del Retiro y posteriormente Fideicomiso de Administración Centro Comercial El Retiro, bajo la figura de fiducia inmobiliaria; negocio de igual naturaleza se celebró con Alianza Fiduciaria para la administración de los inmuebles resultantes, su escrituración y transferencia.
4. I.S.P. se interesó en la compra de dos locales por la promesa de que tendrían acceso directo a la terraza de la edificación, motivo por el cual, presentó oferta para la adquisición de los identificados con Nos. 205 y 214, el primero, a nombre propio; y, el segundo, como representante legal de Gestiones Comerciales Ltda.
5. Para el local 205, con un área de 38.68 metros, se convino un precio de $484’190.000.oo, pagaderos así: $96.838.000.oo el 12 de abril de 2003; 18 cuotas mensuales y sucesivas de $21’519.555.oo; mientras que para el 214, con 71.57 metros, se pactó el valor de $930’000.000,oo para cancelar: $22’922.000,oo el 13 de abril de 2003, $163’138.000,oo el 13 de mayo siguiente; 18 cuotas mensuales de $24’808.000,oo y el saldo $237’696.000,oo el 15 de noviembre de 2004.
6. El 4 de junio de 2003 I.S.P. suscribió, en nombre propio y como representante legal de la referida sociedad, los contratos de promesa de compraventa de los citados locales, replicando las condiciones de la oferta, pagó parte del precio y se allanó a cancelar el saldo final el día del otorgamiento de las escrituras de compraventa.
7. Enterada de la variación que se pretendía de las características de los locales se comunicó con Mauricio Rachid, poniendo de presente su inconformidad «dado que tal modificación afectaba sus intereses y los de la mencionada sociedad que representa, pues de lo contrario ella suspendería los pagos de las cuotas señaladas en las promesas de compraventa», quien la convenció «de que los planos quedarían de acuerdo a lo convenido»
8. Aseguró que «[D]urante todo el proceso de negociación, desde la etapa preliminar o precontractual, luego con la celebración de los contratos respectivos de promesa y posteriormente en sus modificaciones, los demandados y sus empresas representadas por ellos, ejercieron posición dominante, la cual consistió en imponer unilateralmente todos los contenidos y clausulados de la negociación, sin que estos pudieran ser controvertidos por la entonces Promitente Compradora y además, la de haber administrado a su antojo y amaño la ejecución e implementación de los acuerdo de promesa» dándose dicho abuso igualmente «al utilizar la negociación inicial para atraer a la Promitente Compradora, financiarse con sus anticipos a los negocios y una vez, logrado su propósito, cambiar las condiciones para que ella se arrepintiera y al no lograrlo, incumplir las negociaciones y apropiarse de los dineros recibidos».
9. El 27 de abril el gerente del proyecto le informó a Irma Sus Pastrana que la fecha y lugar para suscribir las escrituras de compraventa respecto de «los locales 205 y 214 (hoy 231 y 241, pues fue variada su nomenclatura) sería el 3 de agosto de 2005 en la notaría 45 del círculo de Bogotá y le trascribió el artículo correspondiente al supuesto reglamento de propiedad horizontal de dicho centro comercial», cuando para dicha fecha aún este no se había elevado a Escritura Pública, lo cual se hizo el 25 de noviembre de 2005, mediante el instrumento 3013 de la Notaría 39 de Bogotá, lo que también constituye no solo abuso de posición dominante, sino un acto de mala fe.
10. El 16 de septiembre siguiente, se le remitió un otrosí de las 2 promesas, modificando la forma de pago del saldo pendiente, así como también, la fecha de entrega y firma de la escritura (7 de diciembre de 2005); documentos que debidamente firmados fueron devueltos a los convocados, sin que estos a su vez se fueran retornados, incumpliendo también la obligación de entregar los locales conforme lo acordado, pues el 30 de septiembre de 2005 acudió al centro comercial a recibirlos sin que los accionados acudieran de lo cual se dejó constancia, actitud con la cual dejaron en claro que no honrarían los convenios, y al día de hoy se quedaron los dineros recibidos.
11. Llegadas las fechas estipuladas para los fines reseñados, las “promitentes vendedoras” no comparecieron, ausencia que, según afirmó la activante, configuró un hecho ilícito por recibir parte del precio y no cumplir la carga de entregar los inmuebles y transferir su dominio, traspaso que, posteriormente, le fue hecho a terceros.
12. Mencionó que «[L]a sociedad fiduciaria ALIANZA S.A., no cumplió con sus deberes de fiduciaria, desprotegió a las promitentes compradoras, escrituró a personas diferentes, y no cuidó de los dineros que habían entregado a la fiducia como parte del precio de las prometidas ventas. Fue claramente negligente en el cumplimiento de sus deberes como fiduciaria. La presencia de una fiduciaria en este tipo de operaciones despierta confianza en los inversionistas. Esa confianza fue traicionada por la fiduciaria que se limitó simplemente a una actividad de parqueo de los inmuebles con la constructora, sin importarle la situación, riesgo o fraude a los inversionistas.
La Fiduciaria Alianza acompañó a la familia R. en su proyecto desde la gestación del mismo, no fue un mero convidado de piedra y su deber como fiduciaria, participante en un proyecto inmobiliario, debió ser más proactivo en la defensa de los intereses de los promitentes compradores».
13. Aseguró que con ocasión a los hechos enunciados se promovió acción penal, por los delitos de estafa y falsedad documental, contra M.R.G. y Nelson Julián Bonilla Nieto -que culminó con sentencia absolutoria- en la cual el primero en su indagatoria indicó que...
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