AUTO de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 05266-31-03-001-2018-00037-01 del 15-11-2023
| Sentido del fallo | INADMITE RECURSO DE CASACION |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de sentencia | AC3053-2023 |
| Fecha | 15 Noviembre 2023 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de expediente | 05266-31-03-001-2018-00037-01 |
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada Ponente
AC3053-2023
Radicación n° 05266-31-03-001-2018-00037-01
(Aprobado en sesión de cinco de octubre de dos mil veintitrés)
Bogotá, D. C., quince (15) de noviembre de dos mil veintitrés (2023).
Se pronuncia la Corte sobre la admisibilidad de la demanda presentada para sustentar el recurso de casación interpuesto por Germán Alfredo Schäfer Elejalde frente a la sentencia 21 de junio de 2022, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, dentro del proceso verbal que María Teresa Sierra Mejía promovió en su contra.
I. ANTECEDENTES
1.- En la demanda que dio origen al proceso, luego de subsanada, se pidió declarar «resuelto el Contrato de Promesa de Compraventa» suscrito entre las partes, por el incumplimiento del demandado respecto de las obligaciones contraídas.
En consecuencia, pretendió se ordenara a éste último «restituir en su totalidad el inmueble objeto de la negociación, en el estado que le fue entregado» y, de contera, condenarlo a pagar:
i) La «CLÁUSULA PENAL, estipulada en el NUMERAL CATORCE del Contrato (…)», equivalente a «$122’553.000»;
ii) La suma de «$203.448.000», liquidada a la fecha de presentación del libelo inicial, por concepto de «intereses remuneratorios (…) pacta[dos] en el NUMERAL SEIS PUNTO TRES del Contrato (…)»;
iii) La cantidad de «$7’200.000», por impuesto predial;
iv) El valor de «$28’000.000», por «PERJUICIOS A TÍTULO DE LUCRO CESANTE», relativos a los «frutos civiles» dejados de recaudar con ocasión de «los cánones de arrendamiento que la propiedad hubiese podido percibir»; y,
v) La indexación de tales montos, así como las costas del juicio [Folios 150 a 156, Archivo digital: Rdo 2018-00037 Cuaderno # 1.pdf, Subcarpeta 01 - 2018-00037 CUADERNO # 1 - CUADERNO PRINCIPAL, S. 01 - 01 - 2018-00037 PARTE FISICA DEL EXPEDIENTE - DIGITALIZADA, Carpeta 01PrimeraInstancia].
2.- Los hechos que constituyen la causa petendi se sintetizan así:
2.1.- El 24 de mayo y 13 de julio de 2013, María Teresa Sierra Mejía, como promitente vendedora y, Germán Alfredo Schäfer Elejalde, como promitente comprador, firmaron «Contrato de Promesa de Compraventa» respecto de los «lotes 1A y 1B», ubicados en el corregimiento de Palermo, municipio de Támesis, Antioquia, descritos e identificados en el libelo inaugural, resultantes del desenglobe que se realizaría al predio denominado «Lote 9», igualmente detallado en dicho escrito, cuya «entrega material» se efectuó en esa última fecha.
En dicha convención, también se hicieron enajenaciones a D. y S.E.A., quienes fueron cumplidos en sus deberes contractuales, por lo que con ellos sí se protocolizaron las correspondientes escrituras públicas, perfeccionándose así las ventas.
2.2.- El precio pactado por la venta fue de «$612’765.011», el cual se pagaría de la siguiente forma: i) Al momento de la suscripción de la promesa, la suma de «$53’.333.333»; ii) Para el 31 de julio de 2013, «el 40%» de aquel valor; y, iii) El saldo restante, a más tardar el 30 de abril de 2018.
2.3.- En el numeral tercero de dicho negocio jurídico se estipularon otras obligaciones, las cuales debían ser atendidas previamente a la rúbrica de las escrituras públicas de compraventa.
2.3.1.- En primer lugar, un estudio de títulos por parte de los promitentes compradores, el cual debía arrojar «resultados satisfactorios para todos y cada uno de ellos».
2.3.2.- La firma, por parte de «los Promitentes Compradores y los titulares de derecho de dominio y posesión efectiva de los inmuebles identificados con Matrículas Inmobiliarias No. 032-0019530, 032-0019531, 032-0019526 y 032-019529», de «una Escritura Pública en virtud de la cual se CONSTITUYERA SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO A FAVOR DEL INMUEBLE PROMETIDO EN VENTA, EN CALIDAD DE PREDIO DOMINANTE», cuya extensión sería de «1.5 Kilómetros» y debería coincidir con los planos consignados en el «ANEXO 2» del contrato.
2.3.3.- Para hacer operativo el aludido gravamen, la construcción de «un camino de tierra o similar, correspondiente a un tramo de 938 metros», de acuerdo con «las dimensiones y características que se establecieron en el Anexo 2», cuya obra iniciaría «al momento de la firma del Contrato de Promesa de Compraventa y sería asumido en un 66.66% por la Promitente Vendedora y en un 33.33% por los Promitentes Compradores».
2.3.4.- A más tardar a la suscripción de tales instrumentos, el perfeccionamiento del «desenglobe», conforme con «el loteo establecido en el Anexo 1 de dicho Contrato».
2.4.- Por lo dispendioso de los trámites y procedimientos que debían realizarse para respetar tales obligaciones, a los promitentes compradores se les informó de los atrasos presentados, por lo que se acordó con ellos posponer la firma de las escrituras públicas de venta, suceso que aprovechó Germán Alfredo Schäfer Elejalde para proponer a María Teresa Sierra Mejía la «reali[zación] de una especie de “Contrato de Arrendamiento”» frente a los lotes, el cual comenzaría a regir a partir del «1° de noviembre de 2013» con un canon de «$500.000», que canceló «hasta el mes de MARZO del año 2016».
2.5.- Mediante «Escritura Pública número setenta y cinco (75) del 13 de Mayo del año 2014, de la Notaría Única del Círculo Notarial del Municipio de Valparaíso (Antioquia)», registrada el 29 de mayo siguiente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Támesis, se constituyó la servidumbre pactada; así mismo, a través de «Escritura Pública número Mil Quinientos Setenta y Tres (1.573) del 07 de Julio del año 2014, de la Notaría Segunda del Círculo Notarial del Municipio de Rionegro (Antioquia)», inscrita en la referida dependencia el 29 de julio siguiente, se protocolizó el desenglobe acordado. Por último, a finales de ese mismo mes, culminó la construcción del trayecto de la servidumbre que faltaba acondicionar.
2.6.- En virtud de ello, M.T.S.M. invitó a los promitentes compradores a perfeccionar las compraventas de los inmuebles objeto de negociación y, en el caso de Germán Alfredo Schäfer Elejalde, lo requirió para que se pusiera al día con sus compromisos, dado que este solamente había cancelado «$144’000.000» y no aportó el porcentaje de dinero que le correspondía en la edificación de la franja de camino reseñada; pero, este se rehusó a hacerlo, motivo por el cual aquella le solicitó que desocupara los predios, recibiendo igual respuesta.
2.7.- La sociedad Bioprocol S.A.S., de la cual es socio Germán Alfredo Schäfer Elejalde, presentó querella policiva contra la demandante, aduciendo que esta «no podía enviarles comunicados o peticiones que versaran sobre desocupar su inmueble», comoquiera que «existía un Contrato de Promesa de Compraventa, celebrado entre [la] empresa [y la querellada], sobre el bien que ellos venían ocupando desde el 03 de Julio del año 2013, además de (…) “un Contrato de Arrendamiento”, entre las mismas partes», manifestaciones que la gestora repudió por ser contrarias a la realidad, ya que el demandado «nunca negoció (…) en otra calidad que no fuera a título y condición de persona natural», tal y como consta en los mencionados documentos, aunado a que el supuesto arriendo acordado se autorizó «hasta el día en que se firmaran las Escrituras de Venta», lo cual no ha sido honrado por este.
2.8.- En el demarcado contrato de promesa de compraventa, también se estipularon los siguientes compromisos: i) En el «NUMERAL SEIS PUNTO TRES, (…) intereses remuneratorios que se reconocerían desde el día siguiente en que se suscribiera, dicha Promesa, a una tasa mensual de 0.0775% sobre los saldos de capital insoluto, los cuales se liquidarían y pagarían mensualmente, los cinco (5) primeros días de cada mes vencido»; ii) En el «NUMERAL DOCE (…), las partes acordaron, que desde el momento en que se suscribiera la Promesa, serían a cargo de los Promitentes Compradores los valores de los Impuestos Prediales»; y, iii) En el «NUMERAL CATORCE (…), una CLÁUSULA PENAL, por un valor total del veinte (20%) de las obligaciones a cargo de la parte incumplida» [Folios 138 a 150, ídem].
3.- Tras subsanar el escrito inicial, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Envigado lo admitió en auto de 5 de abril de 2018 [Folio 174, Ob.].
4.- El demandado G.A.S.E. repelió el libelo. Al hacerlo, se pronunció sobre cada uno de los hechos alegados, oponiéndose al acogimiento de las pretensiones, al paso que formuló las excepciones meritorias que denominó: «EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO», «FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA PARA PEDIR O PRETENDER», «COMPENSACIÓN» e «INEXISTENCIA DE DAÑO COMO ELEMENTO DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL» [Archivo digital: Contestacion demanda 2018 – 00037.pdf, Subcarpeta01 - Contestación_demanda_y_Demanda_de_reconvención - JULIO 30 DE 2020, Ibídem].
5.- En memorial aparte, el encartado instauró demanda de mutua petición contra M.T.S.M., a fin que se declarara que «incumplió de forma grave y determinante las obligaciones principales asumidas por ésta en el contrato de promesa de compraventa» y, en consecuencia, se le ordenara «el cumplimiento forzado de la prestación a su cargo, consistente en la firma de la escritura pública de compraventa de los lotes 1A y 1B prometidos en venta, para lo cual se le deberá señalar un término razonable, lugar, fecha y hora» y, por ende, se le condenara «al pago de la cláusula penal prevista en la cláusula catorce del contrato de promesa (…), esto es, (…) la suma de $122.553.002», las «costas y agencias en derecho», anhelos que soportó bajo el argumento que aquélla «no había cumplido con las obligaciones principales asumidas por ésta, de conformidad con los literales b y c de la cláusula 3 del contrato de promesa» [Archivo digital: Demanda de reconvención (2018-00037).pdf, ejusdem].
La reconvenida se resistió a tales pretensiones, reafirmándose en los planteamientos que expuso...
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