¿Hay una burbuja inmobiliaria en Bogotá? Un estudio por segmentos de mercado
| Autor | Vanessa Cediel Sánchez |
| Cargo | Magíster en economía, investigadora de la Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá - Magíster en economía, investigador de la Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá |
| Páginas | 233-257 |
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Vanessa Cediel Sánchez
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Carlos Velásquez Vega
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¿HAY UNA BURBUJA INMOBILIARIA
EN BOGOTÁ? UN ESTUDIO POR
SEGMENTOS DE MERCADO
Según el Dane, el índice de precios de vivienda nueva (IPVN) de
Bogotá del segundo trimestre de 2014 superó en un 40% el pro-
medio histórico y en un 15,4% el cuarto trimestre de 1995, cuando
alcanzó el nivel más alto anterior. La comparación de la evolución de
este índice con el índice de costos de construcción de vivienda (ICCV)
muestra que desde 2012 los precios de la vivienda crecen a tasas más
altas. No obstante, el ICCV incluye costos de materiales, mano de
obra, maquinaria y equipo, pero no el precio del suelo, y según datos
de la Lonja, este mostró incrementos superiores al 30% en términos
reales en 2012 y 2013.
Este artículo examina más en detalle la evolución de los precios
para determinar si los aumentos mencionados indican la existencia
de una burbuja inmobiliaria. Aunque las burbujas se han estudiado
en general desde el punto de vista teórico, y se han hecho variados
estudios empíricos de casos especícos, no es fácil predecirlas para
atenuar las consecuencias perjudiciales que provoca su estallido. En
este artículo se dene someramente qué es una burbuja inmobiliaria
y se seleccionan los métodos estadísticos más apropiados para de-
tectar su existencia, es decir, para determinar si las series de precios
de vivienda nueva muestran o no un crecimiento explosivo. En el
análisis econométrico se usan los datos de precios suministrados por
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Magíster en economía, investigadora de la Secretaría Distrital de Planeación
de Bogotá, [vanessacediel@gmail.com].
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Magíster en economía, investigador de la Secretaría Distrital de Planeación de
Bogotá, [alvelas50@gmail.com]. Agradecemos a José Gómez, Jair Ojeda y Natalia
Sicard por sus valiosos aportes. Fecha de recepción: 20 de noviembre de 2014,
fecha de modificación: 27 de febrero de 2015, fecha de aceptación: 29 de abril de
2015. Sugerencia de citación: Cediel S., V. y C. Velásquez V. “¿Hay una burbuja
inmobiliaria en Bogotá? Un estudio por segmentos de mercado”, Revista de Eco-
nomía Institucional 17, 32, 2015, pp. 233-257. DOI: 10.18601/01245996.v17n32.08
La Galería Inmobiliaria correspondientes al periodo enero de 2002-
mayo de 2014.
En la primera sección del artículo se revisa la literatura sobre
burbujas inmobiliarias, en la segunda se describen los hechos estili-
zados del sector inmobiliario en Bogotá y en la tercera se exponen el
método de análisis y las técnicas econométricas utilizadas. Después
se presentan los resultados y por último se sintetizan las conclusiones
del trabajo.
REVISIÓN DE LA LITERATURA
Los gobiernos suelen considerar que el sector de la construcción es
estratégico porque proporciona un bien esencial para la población
–la vivienda– y, además, es intensivo en mano de obra y dinamiza la
economía en su conjunto (Hofstetter et al., 2011; López y Salamanca,
2009). En el análisis del mercado inmobiliario y de las políticas públi-
cas relacionadas hay que tener en cuenta que la vivienda, además de
ser un activo que representa gran parte de la riqueza de los hogares,
es un bien indivisible difícil de transar, con características y ubicación
heterogéneas, altos costos de transacción y oferta cuasi inelástica (Sa-
lazar et al., 2012). Para entender el comportamiento de sus precios
conviene aclarar que la vivienda es un activo y que el precio de los
activos depende de la suma de sus rendimientos futuros, es decir, de
las ganancias o pérdidas totales que obtiene el dueño en un periodo
dado. La ganancia (pérdida) consta de dos elementos: la valorización
(desvalorización) y la suma periódica derivada de su posesión.
En el mercado inmobiliario, los compradores de vivienda no
suelen calcular el valor presente neto (precio observado) en función
de los ujos futuros, y con respecto a los constructores y vendedores
de vivienda se presentan asimetrías de información que pueden dar
origen a fenómenos especulativos (Hwang y Smith, 2006).
Antes de revisar los estudios de burbujas inmobiliarias conviene
aclarar en qué consisten. En términos simples, una burbuja, bien sea
que se presente en el mercado bursátil o en el mercado de vivienda,
es un aumento rápido y continuo de precios que no se explica por
sus determinantes fundamentales sino por expectativas de aumentos
adicionales y de rentabilidad creciente. Al inicio, un pequeño grupo de
personas o empresas tiene expectativas de rentabilidad o valorización
que lo llevan a invertir en un bien o activo, aun si su valor fundamental
es bajo o 0 (Blanchard y Enrri, 2000); cuando llegan las ganancias,
esas expectativas se difunden entre otros agentes que aumentan la
inversión y, de ese modo, conrman la profecía del alza en precios,
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Vanessa Cediel Sánchez y Carlos Velásquez Vega
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