Concepto Nº 156 Procuraduria 1 Delegada ante Consejo de Estado, 18-06-2013
| Fecha | 18 Junio 2013 |
| Emisor | Procuraduria 1 Delegada Ante Consejo De Estado (Procuraduría General de la Nación (Colombia)) |
Expediente No. 28.883
(2500023260002001 01016 01)
ACCIÓN CONTRACTUAL-Reconocimiento del pago de mejoras y reparaciones indispensables, realizadas en inmueble de la accionada
CADUCIDAD-La demanda se presentó dentro del término legal
Como la demanda se presentó el 4 de mayo de 2001 no había transcurrido el término de dos años para incoar la acción de controversias contractuales y por tanto no se había configurado el fenómeno de la caducidad.
PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE-El proceso se inició por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento
Afirman las partes que por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento se adelantó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dio por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento, diligencia que en cumplimiento de la sentencia ejecutoriada se llevó a cabo el 31 de agosto de 2001 día en que se hizo entrega del bien a FERROVÍAS.
PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO-El pago de mejoras y perjuicios no debe reclamarse por esta vía, sino, por el proceso de restitución.
De las normas anteriores surge con claridad que adelantado el proceso de restitución de bien inmueble arrendado que terminó por sentencia ejecutoriada en razón de la cual se adelantó y practicó la diligencia de lanzamiento, no es factible ahora en proceso contencioso administrativo solicitar el pago de mejoras y perjuicios habida cuenta que ello debió hacerse en el proceso de restitución.
Con el proceso de restitución no se busca el pago de los cánones de arrendamiento –para ello se acude al proceso ejecutivo.
PROCURADURÍA PRIMERA DELEGADA
ANTE EL CONSEJO DE ESTADO
CONCEPTO No. 156 / 2013
Bogotá, D.C., 18 de junio de 2013.
SEÑORES
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN C
Consejera Ponente Doctora OLGA MÉLIDA VALLE DE DE LA HOZ
E. S. D.
EXPEDIENTE: 28.883 (250002326000 2001 01016 01)
Acción Contractual
ACTOR: Colegio Militar Academia General Santander
DEMANDADO: Empresa Colombiana de Vías Férreas FERROVÍAS Antioquia
Para efectos de la audiencia de conciliación citada por la Consejera Ponente, el Ministerio Público presenta a consideración de la Sala su concepto en el proceso de la referencia
I. ANTECEDENTES
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Demanda.- El 4 de mayo de 2001 (fl. 13 vto. C. 1) la señora María Edilma Sierra Cepeda, en condición de rectora y representante legal del COLEGIO GENERAL SANTANDER – COLEGIO MILITAR ACADEMIA GENERAL SANTANDER- demandó a la Nación – Ministerio de Transporte – Empresa Colombiana de Vías Férreas – FERROVÍAS-, para que se les condenara a reconocer y pagar a su favor el valor de las mejoras y reparaciones indispensables realizadas en el inmueble de la accionada y que fue objeto de arrendamiento (contrato 13-0048-94 y adicional), más la indemnización de perjuicios materiales y morales.
Señaló que por el cobro del reajuste hizo incurrir a la arrendataria en mora; que además no descontó del canon el valor de las reparaciones indispensables que realizó la actora; que Ferrovías no hizo entrega material total del campamento arrendado (objeto del contrato adicional), situación que perturbó el uso y goce del inmueble causándole incalculables perjuicios; que de manera irresponsable le suspendieron al colegio los servicios de agua y energía entorpeciendo las labores del plantel; el 12 de marzo de 1998 el Director Regional de Ferrovías extralimitándose en sus funciones renovó los contratos cuando tenían fecha de vencimiento 3 de febrero de 1999, porque eran funciones del Presidente quien firmó los contratos; que el Director regional también dio por terminado el contrato de arrendamiento principal dejando vigente el adicional; al liquidar los cánones de arrendamiento cobraron intereses sobre los intereses; terminado el contrato cobró reajuste por ipc cuando solo podía cobrar intereses; que conforme a lo pactado en el contrato la actora realizó cuantiosas obras (cerramiento, pintura, mejoras –explanaciones, aljibe, apartamento, alojamientos, adecuación de salones, acometida de servicios públicos, arborización-), que son mejoras o reparaciones indispensables que no han sido canceladas; que por el desorden administrativo la demandada perdió los comprobantes de consignaciones de cánones por lo que se presentaba mora aparente; que alegando la mora tramitó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dispuso dar por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento lo que está pendiente de realizar; que han pretendido la entrega sin cancelar las mejoras y reparaciones plantadas.
El 20 de septiembre de 2001 la actora corrigió la demanda señalando que la demandada no canceló oportunamente los servicios públicos de agua y luz lo que llevó a la suspensión de los servicios en el Colegio; que los funcionarios de la estación de Ferrovías afectados por la suspensión reactivaron el servicio sin autorización de las empresas por lo que les impusieron multas por 8 millones que la demandada tuvo que cancelar; por esos hechos la actora se vio precisada a independizar lo servicios de agua y luz lo que le costó una cuantiosa suma y constituyó mejora que debe cancelar la demandada. Y que las mejoras y reparaciones se hicieron a ciencia y paciencia de Ferrovías, que la demandante detenta la posesión de las mismas de buena fe. Que finalmente se practicó el lanzamiento causándole incalculables perjuicios (fls. 68 a 72 c. 1)
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Contestación de la demandada.
- Nación – Ministerio de Transporte (fls. 21 a 26 c. 1). Propuso las excepciones de falta de legitimación en la causa por pasiva y de inexistencia de la obligación.
- FERROVÍAS (fls. 35 a 42 c. 1). Señaló que el demandante fue el que incumplió el contrato de arrendamiento pues incurrió en mora, lo que condujo q iniciar proceso de restitución de inmueble arrendado, que terminó con sentencia pero está pendiente la restitución. Propuso las excepciones de indebida o inepta demanda; cobro de lo no debido e incumplimiento del contrato.
A la corrección de la demanda contestó señalando que no autorizó independizar los servicios y que en nada valorizo el inmueble, que no autorizó ninguna mejora (fls. 79 81 c. 1).
1.3. La sentencia de primera instancia (fls. 193 a 200 c. 4). El Tribunal Administrativo de Cundinamarca Sección Tercera Subsección B1 declaró probada la falta de legitimación por pasiva del Ministerio de Transporte –porque el contrato de arrendamiento y su adicional fueron suscritos por FERROVÍAS-; declaró probada la excepción de cobro de lo no debido y condenó a FERROVÍAS a pagar a la parte actora la suma de $1.380.830.00.
Señaló que no hay certeza de la fecha en que fue desalojado el arrendatario del inmueble arrendado, fecha a partir de la cual se configuraría el pretendido daño consistente en el no pago de las mejoras por lo que concluyó que no había caducidad.
Sostuvo que no había lugar a condena por las mejoras locativas efectuadas por la actora porque el perjuicio se materializa con el desalojo, del que no hay prueba. Que no obstante lo anterior aun si se hubiera demostrado el daño no habría lugar a reconocer suma alguna, porque de acuerdo con el contrato la entidad no reconocería suma alguna por mejoras locativas en el lote, solamente las indispensables para lo cual se estipuló un trámite para el reembolso. Por lo anterior concluyó que prosperaba la excepción de cobro de lo no debido que propuso FERROVÍAS.
En lo referente al valor del cerramiento del lote arrendado estimó procedente acceder al reconocimiento de esa suma porque en la cláusula sexta numeral 2 se pactó esa obligación del arrendatario y en el proceso se acredito que se había efectuado.
1.5. Apelación. Las dos partes impugnaron el fallo
- FERROVÍAS (fls. 204 a 207 c. 4). Señaló que si el Tribunal fuera consecuente con la premisa de que el daño no se había configurado debía negar todas las pretensiones y no acceder respecto a los costos del cerramiento, que debía negarlo porque son las mismas circunstancias. Agregó que el hecho de no objetar el dictamen no significa que acepta la cuantía; que en el contrato se pactó que el arrendatario debía cercar el lote pero no se convino que los costos fueran por cuenta del arrendador.
- La parte actora (fls. 203, 215 a 218 c. 4). Alegó que existen pruebas contundentes de las vías de hecho de la demandada; que el tribunal no valoró todas las pruebas ni se pronunció respecto de las pretensiones segunda y tercera literales c, d y e.
Adujo que no es procedente aplicar la cláusula décima cuarta del contrato porque si bien se le prohibió hacer mejoras locativas, conforme a los principios generales del derecho nadie puede enriquecerse a costas del detrimento de otro; que el lote se arrendó para el funcionamiento del colegio, lo que requiere instalaciones óptimas; que...
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