¿Cómo funcionan los coeficientes frente al pago de las expensas comunes necesarias ordinarias o extraordinarias?
| Autor | Martha Elena Ramírez C. |
| Páginas | 233-242 |
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SENTENCIA C-782/04 – SOBRE LAS EXPENSAS NECESARIAS
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES DEL EDIFICIO O CONJUNTO-Criterio utilizado por el legislador.
Tal y como lo ha señalado esta Corporación en otras oportunidades, la protección ofrecida por el artículo 13 de la Carta con respecto derecho a la igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e idéntico, dentro de una concepción matemática, sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una regulación distinta frente a situaciones divergentes.
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES - Trato diverso justificado entre propietarios.
Es plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciación entre propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente porque dicha diferenciación está fundada en la existencia
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de situaciones fácticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no todos los miembros de una propiedad en régimen horizontal tienen inmuebles que ocupen exactamente la misma área. Y es en ese sentido que es un trato diverso justificado que el pago de las expensas comunes sea proporcional al área de cada unidad, por cuanto es una regulación que responde a la naturaleza misma del régimen de propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un bien particular con la copropiedad y comunidad sobre las áreas comunes, que deben ser mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el principio clásico del derecho, según el cual lo accesorio sigue a la suerte de lo principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento de la propiedad común se funden en características de los inmuebles privados, como lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se calcula como una proporción entre el área privada y el área total del edificio o del conjunto.
El demandante comienza por precisar que a primera vista las normas acusadas respetan el principio de igualdad, al establecer que un inmueble que hace parte de un conjunto cerrado residencial o mixto sujeto al régimen de propiedad horizontal debe contribuir a los gastos comunes de acuerdo al coeficiente de propiedad, que es calculado con base en el área de cada inmueble, pues parece razonable y proporcionado que aquel inmueble que tenga mayor área deba pagar una mayor cuota de administración. Sin embargo, según su parecer, un examen más atento muestra que la anterior impresión es equivocada, ya que las normas acusadas desconocen el principio de igualdad. La razón, explica el actor, es que las cuotas de administración se dirigen a cubrir los gastos que generan las áreas comunes en personal, aseo, y por otros motivos, como papelería e imprevistos. Y por ello, argumenta el demandante, las normas acusadas desconocen el principio de igualdad por cuanto “todos los residentes del conjunto sin importar el área de su inmueble gozan o disfrutan en igual proporción de los servicios comunes y de administración que se pagan con las expensas comunes a que están obligados .” según su criterio, los inmuebles de mayor existencia “no le causan necesariamente gas-
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tos adicionales al conjunto residencial en que se encuentran”, por lo que las normas acusadas son discriminatorias, ya que “la única razón justa para cobrar una mayor expensa a un inmueble de mayor área sería el hecho de que dichos inmuebles le generarán al conjunto mayores costos.” (Las subrayas son del texto original) Por último, el demandante recuerda que la sentencia C-522 de 2002 mencionó que el coeficiente de copropiedad era el factor para determinar las expensas comunes o cuota de administración de un bien en propiedad horizontal, pero no existe cosa juzgada, pues dicha providencia no entró a “estudiar la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la norma que lo establece (artículo 25 numeral 3), pues esta no había sido demandada, partiéndose del hecho de su presunción de constitucionalidad.
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Intervención del Ministerio del Interior y de Justicia.
Luego de explicar algunas características de la propiedad horizontal, la interviniente argumenta que “los coeficientes de copropiedad garantizan una adecuada protección de la propiedad privada al ser determinados con base en el área de cada bien de dominio particular, con respecto al área total del edificio o conjunto”. Según su parecer, la utilización de este coeficiente “para determinar el valor de las expensas comunes, cumple con la finalidad de definir la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto y establecer la proporción con que cada propietario debe contribuir a...
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