Gaceta del Congreso del 07-11-2019 - Número 1098 (Contenido completo)
| Fecha de publicación | 07 Noviembre 2019 |
| Número de Gaceta | 1098 |
PONENCIAS
DIRECTORES:
IMPRENTA NACIONAL DE COLOMBIA
www.imprenta.gov.co
SENADO Y CÁMARA
AÑO XXVIII - Nº 1098 Bogotá, D. C., jueves, 7 de noviembre de 2019 EDICIÓN DE 36 PÁGINAS
REPÚBLICA DE COLOMBIA
RAMA LEGISLATIVA DEL PODER PÚBLICO
C Á M A R A D E R E P R E S E N T A N T E S
JORGE HUMBERTO MANTILLA SERRANO
SECRETARIO GENERAL DE LA CÁMARA
www.camara.gov.co
GREGORIO ELJACH PACHECO
SECRETARIO GENERAL DEL SENADO
www.secretariasenado.gov.co
I S S N 0 1 2 3 - 9 0 6 6
PONENCIA PARA PRIMER DEBATE
AL PROYECTO DE LEY NÚMERO 183
DE 2019 CÁMARA
por medio de la cual se refuerza el Régimen de
Protección al Consumidor Inmobiliario y se dictan
otras disposiciones.
Bogotá, D. C., octubre de 2019
Honorable Representante
JOHN JAIRO ROLDÁN AVENDAÑO
Presidente Comisión Tercera Constitucional
Permanente
Cámara de Representantes
Ciudad
Asunto: Ponencia para Primer Debate al
Proyecto de ley número 183 de 2019 Cámara,
por medio de la cual se refuerza el Régimen de
Protección al Consumidor Inmobiliario y se
dictan otras disposiciones.
Respetado señor Presidente:
De conformidad con lo dispuesto en los artículos
150, 153 y 156 de la Ley 5ª de 1992 y en atención a
la designación efectuada por la Mesa Directiva de
la Comisión Tercera Constitucional Permanente
de la honorable Cámara de Representantes, nos
permitimos presentar el informe de ponencia
para primer debate al Proyecto de ley número
183 de 2019 Cámara, por medio de la cual se
refuerza el Régimen de Protección al Consumidor
Inmobiliario y se dictan otras disposiciones.
Cordialmente,
PONENCIA PARA PRIMER DEBATE AL
PROYECTO DE LEY NÚMERO 183 DE 2019
CÁMARA
por medio de la cual se refuerza el Régimen de
Protección al Consumidor Inmobiliario y se dictan
otras disposiciones.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos
150, 153 y 156 de la Ley 5ª de 1992 y en atención a
la designación efectuada por la Mesa Directiva de
la Comisión Tercera Constitucional Permanente
de la honorable Cámara de Representantes, nos
permitimos presentar el informe de ponencia
para primer debate al Proyecto de ley número
183 de 2019 Cámara, por medio de la cual se
refuerza el Régimen de Protección al Consumidor
Inmobiliario y se dictan otras disposiciones.
1. ANTECEDENTES DEL PROYECTO DE
LEY
El proyecto de ley que nos ocupa corresponde
a una iniciativa de origen congresional presentada
por un conjunto de Representantes a la Cámara
y Senadores de la República, en su mayoría
pertenecientes al Partido Cambio Radical. Dicho
proyecto fue radicado en la Secretaría General de
la Cámara de Representantes, el día 21 de agosto
de 2019 y publicado en la Gaceta del Congreso
número 773 de 2019.
El proyecto es remitido a la Comisión Tercera
de la Cámara de Representantes por tratarse de
asuntos de su competencia, y la Mesa Directiva,
mediante la Comunicación CTCP 3.3 – 136-19
del 3 de septiembre de 2019 y recibido el 4 de
septiembre de 2019, designa como ponentes a los
honorables Representantes a la Cámara Nubia
López Morales (Coordinadora), Néstor Leonardo
Rico Rico (Coordinador), Gustavo Germán
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Puentes Díaz, Salím Villamil Quessep y Jhon
Jairo Cárdenas Morán.
La naturaleza técnica y especializada de la
presente iniciativa de ley impuso la necesidad de
solicitar una prórroga el día 23 de septiembre de
2019, en aras de contar con argumentos técnicos
y con conceptos institucionales por parte de las
entidades competentes del Gobierno nacional
y también del gremio de la construcción en
Colombia. La prórroga fue aprobada y recibida
el día 30 de septiembre de 2019, por lo que el
actual informe de ponencia se presenta en el
plazo estipulado cumpliendo con los términos
establecidos.
2. OBJETO DEL PROYECTO
El proyecto de ley pretende, de acuerdo con
su contenido y exposición de motivos, reforzar
el Régimen de Protección al Consumidor
Inmobiliario, estableciendo un nuevo conjunto de
medidas proteccionistas mínimas a las que tienen
derecho.
Por cuenta del presente proyecto de ley se
establecen algunas obligaciones en materia de
información a cargo de los constructores de
vivienda nueva, se determinan cuáles son las
cláusulas abusivas en el sector inmobiliario, se
para la garantía de viviendas seguras en el país.
3. CONTENIDO DEL PROYECTO
El Proyecto de ley número 183 de 2019
Cámara, consta de cuarenta y seis (46) artículos,
incluida la vigencia.
El Capítulo 1 contiene seis (6) artículos sobre
disposiciones generales; expone el objeto de la
consideran necesarias para el entendimiento del
proyecto.
El Capítulo 2 incluye catorce (14) artículos
y el sentido de ellos se dirige, principalmente,
al establecimiento de aspectos mínimos que, en
los constructores de vivienda nueva de cara a los
compradores.
El Capítulo 3 del proyecto de ley establece
mediante tres (3) artículos, las cláusulas y prácticas
abusivas presentes en el sector inmobiliario
que perjudican el patrimonio y seguridad de los
compradores de vivienda en Colombia.
Los Capítulos 4 y 5 tratan sobre proyectos de
construcción con intervención de mecanismos
a través de venta de derechos o participaciones
El Capítulo 6 tiene dos (2) artículos que
establece las obligaciones de los intermediarios
en la actividad inmobiliarias.
Finalmente, el Capítulo 7 presenta algunas
adiciones a la Ley 1796 de 2016, referentes al
complemento a la garantía de vivienda segura
la protección económica del consumidor. Este
capítulo trae tres (3) artículos incluida la vigencia.
4. MARCO JURÍDICO DEL PROYECTO
DE LEY
El Proyecto de ley número 183 de 2019
Cámara, por medio de la cual se refuerza
el Régimen de Protección al Consumidor
Inmobiliario y se dictan otras disposiciones a
establecido en los artículos 140 numeral 1 de la
y 169 de la Constitución Política referentes a la
Iniciativa Legislativa, formalidades de Publicidad,
Unidad de Materia y título de la ley. Así mismo con
que dentro de las funciones del Congreso está la
de hacer las leyes.
5. COMENTARIOS DEL PROYECTO DE
LEY
De conformidad con el contenido de la
exposición de motivos y las consideraciones
de los autores del Proyecto de ley número 183
de 2019 Cámara, esta iniciativa encuentra su
principal fundamento en la necesidad de proteger
a los ciudadanos compradores de inmuebles
pues “están expuestos a una serie de prácticas
precontractuales y contractuales que evidencian
la existencia de una posición de dominio de
los constructores, promotores inmobiliarios,
inmobiliarias y actores similares que lesionan
los intereses de quienes tienen el deseo de
adquirir vivienda nueva o participar en proyectos
inmobiliarios como inversores”.
se propone serían, entonces, todos aquellos que
intervienen en el negocio inmobiliario
Los autores del proyecto de ley describen en su
exposición de motivos que esta iniciativa:
“Recoge las inquietudes y aportes de la
Superintendencia de Industria y Comercio, la
experiencia de la Liga de Consumidores de Bogotá
CON SUMMA que cuenta con un grupo de expertos
profesionales que han tenido contacto directo con
estas problemáticas [las del sector inmobiliarios],
y también recoge algunas conclusiones de un Foro
realizado el día 6 de junio de 2019 en la Comisión
Sexta Constitucional Permanente, en el cual
participó la Liga de Consumidores La Candelaria
y la Liga de Consumidores PH Bogotá”.
La preocupación principal de los autores
se explica en que una de las decisiones más
importantes en la vida de una persona (esto
G 1098 Jueves, 7 de noviembre de 2019 Página 3
es, adquirir vivienda), está siendo afectada
por condiciones de asimetría de información
de manera efectiva el patrimonio del consumidor
en un negocio inmobiliario.
Nos corresponde como ponentes del proyecto
de ley revisar el diagnóstico presentado coligado
a la problemática expuesta y estudiar si la
alternativa señalada en el proyecto de ley es la más
conveniente a la luz de las diferentes herramientas
analíticas de orden constitucional y legal.
COMENTARIOS DE LOS PONENTES
Sobre el mercado inmobiliario en Colombia
En primera medida, merece la pena destacar
algunas características y condiciones actuales del
mercado inmobiliario en Colombia para poner
en contexto la cuestión del proyecto de ley que
estamos estudiando.
De acuerdo con Andrés Martínez, Presidente
Ejecutivo (e) de la Lonja de Bogotá, “en el
panorama reciente del mercado de viviendas
nuevas se destaca el impulso estatal a la Vivienda
de Interés Social y Prioritario (VIS-VIP), sumado
al efecto positivo del Programa Mi Casa Ya,
factores que marcaron un hito en la inversión
en vivienda. Entre octubre de 2016 y el mismo
mes de 2017 se construyeron 175.000 unidades
habitacionales para hogares que invirtieron $32,5
billones en la adquisición de 11,6 millones de
metros cuadrados. Durante el primer trimestre de
2018 se sostuvo la tendencia y se construyeron
40.000 unidades de vivienda nueva, el 54% de
interés social y el 35% de estrato medio”1.
“Otra característica clave del sector
[inmobiliario] es el aumento en la demanda de
créditos hipotecarios en correspondencia con
la baja en los intereses. El valor de los créditos
desembolsados para vivienda usada subió un
18,2% y sumó 3,22 billones de pesos en los
últimos 12 meses. Para el segundo semestre de
2018 y en 2019 se espera que el sector inmobiliario
sea jalonado por el crecimiento esperado en el
consumo de los hogares. En lo que respecta a
las regiones en donde con mayor frecuencia se
adquiere vivienda, Bogotá y su sabana ocupan el
primer lugar. De 1.400.000 viviendas formales
construidas en los últimos 10 años en Colombia,
entre Bogotá y Cundinamarca suman 527.000”2.
Más aún, la Cámara Colombiana de
Construcción (Camacol), ha asegurado que
el sector inmobiliario en Colombia tiene una
expectativa de crecimiento favorable y su
representación en la economía nacional pasaría
de obtener una tasa de crecimiento del 0,5% entre
1 Lonja de Bogotá. Así está el sector inmobiliario en Co-
lombia. En línea: https://www.lonjadebogota.org.co/
page/index.php/prensa/presencia-en-medios/117-asi-es-
ta-el-sector-inmobiliario-en-colombia.
2 Ibíd.
2011 a 2016, a registrar un 2,0% anual entre 2017
a 20213.
En términos de Sergio Mutis Caballero, en
representa 70% de las mismas. A su turno, los
hogares gastan en vivienda, algo más de 30%
de sus ingresos; lo que corrobora su importancia
económica y su impacto en la sociedad.
“Cada peso del presupuesto nacional en
subsidios a la demanda de vivienda y otros
complementarios se revierte con creces, vía
impuestos que se recaudan tanto por parte de la
Nación, como los municipios. El impuesto predial
es el ingreso corriente más importante para la
gran mayoría de las administraciones municipales
colombianas, con excepción de las grandes urbes
que corresponde a la segunda fuente, después del
ICA. El buen suceso del crecimiento de nuestra
economía está atado al sector inmobiliario
integral”4.
En virtud de lo anterior, puede inferirse que
el sector inmobiliario protagoniza un papel
sumamente relevante dentro de la economía
nacional. En medio de las transacciones derivadas
de ese sector, se encuentra el sueño de millones
de colombianos de adquirir vivienda propia, y que
se ve afectado por las prácticas contractuales que
marcan las relaciones del negocio.
Sobre el consumidor inmobiliario en
Colombia
La publicación académica de Villalba Cuéllar
(2017), resulta fundamental en la presente
ponencia para comprender las particularidades de
la protección al consumidor de vivienda nueva en
el derecho colombiano.
De su lectura se desprende lo que hemos
mencionado y es que “la adquisición de vivienda,
nueva y usada, constituye para una gran mayoría
un negocio de importancia capital, a tal punto
que puede llegar a ser uno de los contratos más
importantes de su vida, en el cual invierten sus
ahorros, créditos a largo plazo y el fruto de su
trabajo con miras a cumplir el sueño de tener
vivienda propia”5.
Para efectos de claridad, tanto en el artículo de
Villalba Cuéllar como en la presente ponencia, se
entiende por consumidor inmobiliario a:
3 Ciencuadras. 2 de abril de 2019. Tendencia al alza en el
sector inmobiliario de Colombia. En línea: https://www.
ciencuadras.com/blog/tendencias/analisis-sector-inmo-
biliario-colombia
4 La República (Sergio Mutis Caballero). 8 de marzo de
2019. El peso del sector inmobiliario. En línea: https://
www.larepublica.co/analisis/sergio-mutis-caballe-
ro-500033/el-peso-del-sector-inmobiliario-2836824.
5 Villalba Cuéllar, Juan Carlos. 2017. La protección al con-
sumidor inmobiliario. Aspectos generales en el derecho
colombiano. Revista de Derecho Privado No. 32. Enero-
Junio, 2017. Página 281.
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