Informe de ponencia para segundo debate, modificaciones propuestas y texto propuesto y texto aprobado por la Comisión Primera al Proyecto de ley número 511 de 2021 Senado - 301 de 2020 Cámara, por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal en Colombia
| Fecha de publicación | 09 Junio 2022 |
| Número de Gaceta | 681 |
| Tipo de documento | Colombian History Events |
Página 2 Jueves, 9 de junio de 2022 G 681
PONENCIAS
INFORME DE PONENCIA PARA SEGUNDO DEBATE AL PROYECTO DE LEY NÚMERO
511 DE 2021 SEN ADO – 301 D E 2020 CÁM ARA
por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad
horizontal en Colombia.
Bogotá, D.C.
Senadora
ESPERANZA ANDRADE SERRANO
Vicepresidenta
COMISIÓN PRIMERA CONSTITUCIONAL PERMANENTE
SENADO DE LA REPÚBLICA
Ciudad
Referencia: Informe de ponencia para segundo debate al Proyecto de Ley No. 511 de
2021 Senado – 301 de 2020 Cámara “Por medio de la cual se reforma y
adiciona la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal en
Colombia”.
Respetada Señora Vicepresidenta:
En cumplimiento de la designación hecha por la Honorable Mesa Directiva de la Comisión
Primera Constitucional Permanente del Senado de la República, rindo informe de ponencia
para segundo debate del Proyecto de Ley No. 511 de 2021 Senado – 301 de 2020 Cámara
“Por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2001, referente al régimen de
propiedad horizontal en Colombia”. El informe de ponencia se rinde en los siguientes
términos:
I. OBJETO DEL PROYECTO
La presente Ley tiene por objeto reformar y adicionar la Ley 675 de 2001, por la cual se
expidió el régimen de propiedad horizontal en Colombia desde el 03 de agosto de 2001,
conservando su núcleo esencial del derecho de propiedad, adaptándola a la realidad de los
diferentes modelos de agrupación urbanística y brindándole mejores herramientas para su
efectividad
II. ANTECEDENTES Y TRÁMITE DE LA INICIATIVA
El Proyecto de Ley No. 301 de 2020 Cámara, fue radicado el día 30 de julio de 2020, siendo
sus autores los Representantes a la Cámara José Jaime Uscategui Pastrana, José Daniel
López Jiménez, Jhon Bermudez Garcés y las Senadoras de la República Angélica Lozano
Correa y Paloma Valencia Laserna.
El Proyecto de Ley fue publicado en la Gaceta del Congreso No. 714 de 2020.
El 7 de septiembre de 2020, la Mesa Directiva de la Comisión Primera de la Cámara de
Representantes designó como ponente único al Representante a la Cámara José Daniel
López, coautor del proyecto.
El 26 de octubre de 2020 se llevó a cabo audiencia pública.
El 23 de diciembre de 2020, fue publicada la ponencia para primer debate del Proyecto de
Ley No. 301 de 2020 Cámara en la Gaceta No. 1554 de 2020 Cámara.
El Proyecto de Ley fue anunciado en el orden del día entre otras fechas, el 14 de abril de
2021 según consta en Acta No. 41 de Sesión Remota de la misma fecha, el 26 de abril de
2021 según consta en Acta No. 44 de Sesión Remota de la misma fecha y el 27 de abril de
2021 según consta en Acta No. 45 de Sesión Remota de la misma fecha.
El 20 de abril de 2020, inició la discusión y votación del Proyecto de Ley 301 de 2020
Cámara y, la Mesa Directiva de la Comisión Primera de la Cámara de Representantes
determinó la creación de una Subcomisión integrada por los Representantes a la Cámara
José Jaime Uscátegui, José Daniel López, coautores del proyecto, Erwin Arias Betancur,
Juan Carlos Losada Vargas, David Pulido Novoa, Gabriel Vallejo Chujfi, Jorge Eliécer
Tamayo Marulanda y, Óscar Sánchez León, a fin de estudiar las 97 proposiciones
presentadas y proponer un mecanismo de votación a la Comisión Primera de la Cámara de
Representantes.
El 27 de abril de 2021, fue publicado el informe de la Subcomisión en la Gaceta del
Congreso No. 340 de 2021 Cámara.
El Proyecto de Ley fue aprobado con modificaciones según consta en Actas No. 42 de
Sesión Remota de abril 20 de 2021, Acta No. 45 de Sesión Remota de abril 27 de 2021 y
Acta No. 46 de Sesión Remota de Abril 28 de 2021.
El 28 de Abril de 2021, tras la aprobación del Proyecto de Ley, la Mesa Directiva de la
Comisión Primera de la Cámara de Representantes designó como ponente único para el
segundo debate al Representante a la Cámara José Jaime Uscátegui.
El texto definitivo aprobado por la Honorable Plenaria de la Cámara de Representantes del
Proyecto de Ley número 301 de 2020 cámara “por medio de la cual se reforma y adiciona
publicado en la Gaceta del Congreso 785 de 2021.
La Mesa Directiva de la Comisión Primera Constitucional permanente nombró como
Ponente único al Senador Germán Varón Cotrino.
El 17 de mayo de 2022, se adelanta el debate de discusión y aprobación del proyecto de
ley en estudio, se presentaron varios impedimentos lo cuales fueron negados. El ponente
explica el informe de ponencia y es aprobado por 16 votos a favor y ninguno en contra.
Finalmente, por solicitud del ponente aplaza la discusión con el fin de consensuar el
articulado con algunas propuestas que fueron allegadas.
El 18 de mayo de 2022, se continúa con el debate, el senador ponente solicita colocar en
consideración un bloque de artículos, conformado por aquellos que no tienen modificación
radicada, es decir los artículos: 1, 10, 11, 12, 17, 18, 19, 26, 33 y 45. En uso de la palabra
el Senador Guevara solicita excluir el artículo 26. La Secretaría informa sobre los artículos
que acorde al ponente, deben ser sometidos a votación, los cuales son: Artículos: 1, 10, 11,
12, 17, 18, 19, 33 y 45. La Presidencia cierra la discusión de los artículos del pliego,
enunciados por la Secretaría, y sometidos a votación nominal son aprobados por el
siguiente resultado: VOTOS EMITIDOS: 16, VOTOS POR EL SI: 16, VOTOS POR EL NO:
00. Nuevamente en uso de la palabra el Senador Varón solicita aplazar la discusión de la
iniciativa, con el fin de continuar en el trabajo de consensuar el articulado con las propuestas
que sobre el proyecto se han radicado.
El 31 de mayo de 2002, en sesión continúa explicando el articulado y se votan los artículos
que aún no tienen proposiciones radicadas en la Secretaría, a saber: 3, 5, 7, 8, 9, 14, 20,
21, 22, 23, 24, 26, 27, 34, 37, 40, 41, 43, 44. En uso de la palabra el Senador Germán Varón
solicita excluir los artículos 7, 27, 34. Excluidos los artículos enunciados por el Ponente, la
Presidencia cierra la discusión de los artículos: 3, 5, 8, 9, 14, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 37, 40,
41, 43, 44, en el texto del pliego, y sometidos a votación nominal son aprobados por el
siguiente resultado: VOTOS EMITIDOS: 12, VOTOS POR EL SI: 12, VOTOS POR EL NO:
00. El ponente solicita aplazar la discusión del resto de artículos con el fin de consensuar
dichos artículos.
El 1 de junio de 2022, se integrarán dos bloques para la votación, un primer bloque
integrado por los artículos que no tienen proposiciones radicadas a saber: 16, 25, 30, 31,
32, 35, 36, 38 y 39, y un segundo bloque integrado por los artículos que tienen
proposiciones radicadas en la Secretaría a saber: 2, 4, 6, 7, 13, 27, 28, 29, 34, 42
(proposición de eliminación), y un texto de artículo nuevo suscrito por el H.S. Germán Varón.
Acorde a lo expresado por el ponente, la Presidencia informa que se cierra la discusión de
los artículos: 16, 25, 30, 31, 32, 35, 36, 38 y 39, en el texto del pliego y sometidos a votación
nominal son aprobados por el siguiente resultado: VOTOS EMITIDOS: 13, VOTOS POR EL
SI: 13, VOTOS POR EL NO: 00. Posteriormente se aprueban los artículos restantes, a mas
del título, la pregunta a los Miembros de la Comisión, si quieren que este Proyecto de Ley,
se convierta en Ley de la República y su tránsito a la Plenaria es aprobado por el siguiente
resultado: VOTOS EMITIDOS: 14, VOTOS POR EL SI: 14, VOTOS POR EL NO: 00.
III. AUDIENCIA PÚBLICA Y OBSERVACIONES AL PROYECTO DE LEY
Finalmente se adelantaron dos Audiencias Públicas de cara al Proyecto de Ley No. 511 de
2021 Senado – 301 de 2020 Cámara “Por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley
manera:
Mediante Resolución N° 02 del 24 de agosto de 2021 se convocó a Audiencia Pública mixta
a llevarse a cabo el día martes 31 de agosto de 2021, en la Ciudad de Bogotá, en el Salón
Guillermo Valencia – Capitolio Nacional y a través de la plataforma Zoom, a partir de las
10:00 a.m.
Y mediante Resolución N° 13 del 31 de marzo de 2022 se convocó a Audiencia Pública
mixta a llevarse a cabo el día jueves 21 de abril de 2022, en la Ciudad de Bogotá, en el
Salón Guillermo Valencia – Capitolio Nacional y a través de la plataforma Zoom, a partir de
las 10:00 a.m.
En ambas audiencias públicas participaron todos aquellos ciudadanos inscritos ante la
Secretaría de la Comisión Primera del Senado enfocando sus observaciones en los
siguientes aspectos:
x La relevancia que ha tenido la Ley 675 de 2001, no obstante es necesaria su
actualización.
x Se escucharon voces a favor y en contra del presente proyecto de ley.
x La importancia de incluir un glosario respecto de esta iniciativa.
x Se resaltó la importancia de incorporar las herramientas tecnologías.
x Inconveniencias sobre el Registro Único de Administradores de propiedad
Horizontal.
x La necesidad de incorporar nuevas figuras inmobiliarias y ajustar las propiedades
horizontales a esas nuevas realidades.
x Eliminar el procedimie nto para sancionar a los administradores de propiedades
horizontales y a los miembros del consejo de administración.
x La eliminación de los servicios de hospedaje u alojamiento en la propiedad
horizontal en este proyecto.
x La importancia de contemplar la entrega y recibo de los bienes comunes por parte
del constructor.
IV. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO DE LEY.
Los autores de esta importante iniciativa la justifican y motivan bajo los siguientes términos:
1. Introducción.
El presente proyecto de Ley pretende reformar el régimen de propiedad horizontal en
Colombia. Lo anterior, teniendo en cuenta entre otros aspectos; el aumento de las
propiedades horizontales en el país y, segundo, la necesidad de adecuar la Ley 675 de
2001 a las nuevas realidades, teniendo en cuenta que esta normatividad fue expedida hace
aproximadamente veinte años.
De acuerdo con cifras del Departamento Nacional de Estadísticas del Censo Nacional de
Población y Vivienda del año 20181, se reporta un alto número de personas que viven en
apartamentos, lo cual se traduciría en personas que viven en propiedad horizontal en
nuestro país, principalmente en las ciudades capitales. En el caso de Cundinamarca,
32,38% de las personas viven en apartamentos. Por su parte, en Bogotá el porcentaje
corresponde al 44, 22%. En Antioquia, al 44,66% y en Medellín, al 55,73%. En Atlántico al
39,32% y en Barranquilla, al 41,21%. En el Valle del Cauca, al 33,83% y en Cali, al 38,99%.
En Santander, al 33,02% y en Bucaramanga, al 44,99%. En Magdalena, al 18,14% y en
Santa Marta, al 23,18%.
2. Antecedentes del régimen de propiedad horizontal en Colombia
La propiedad horizontal se denominaba originalmente como propiedad de pisos. Tiene su
origen tras la destrucción del centro de Bogotá el 9 de abril de 1948, en el denominado
“Bogotazo”, y fue utilizada como un mecanismo para reconstruir la ciudad devastada tras
las protestas originadas por la coyuntura de la violencia partidista del momento. Este
acontecimiento, propició la expedición de la Ley 182 de 1948, primer marco normativo sobre
la materia, a partir de la teoría de comunidad y comuneros. Posteriormente, con la Ley16
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de 1985, tal perspectiva cambió y pasó a denominarse sociedad, hasta llegar a la noción
de persona jurídica con la actual Ley 675 de 2001.
Actualmente, el régimen de propiedad horizontal es un régimen normativo especial, cuyo
objeto es regular la forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva
sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, “(…) Garantizar la
seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad”.2 (Ley 675 de 2001, artículo 1). A su vez, este régimen tiene como
marco normativo constitucional el artículo 51 de la Constitución Política sobre derecho de
propiedad, el cual debe irradiar la constitución y funcionamiento de la propiedad horizontal
en general.
3. La importancia de la propiedad horizontal en la actualidad.
La propiedad horizontal como institución, desarrolla una política social y de urbanismo. En
relación con el urbanismo, la arquitectura de la propiedad horizontal permite racionalizar
estructuralmente los espacios, al posibilitar el alojamiento de un mayor número de personas
en las alturas, con una reducción del expansionismo territorial y, la valorización del uso del
suelo.
En lo social, y teniendo en cuenta que en las grandes ciudades, el metro cuadrado ha
incrementado su valor, este tipo de estructuras permiten la reducción de costos de vivienda
y mejoran el acceso a los servicios públicos domiciliarios, sin afectar los costos para los
prestadores del servicio, toda vez que la concentración sin gran extensión de superficie,
optimiza el funcionamiento. A su vez, en las últimas décadas, el desarrollo urbanístico ha
integrado centros comerciales, centros de negocios, centros hospitalarios, conjuntos
residenciales y campestres, edificios y locales comerciales, colegios, cementerios, macro
proyectos de viviendas de interés social y de interés prioritario. Es decir, un complejo de
agrupaciones para diferentes usos, que sin lugar a dudas, permiten las relaciones sociales,
aunque también incrementan los conflictos.
A nivel nacional, de acuerdo con cifras del Departamento Administrativo Nacional de
Estadísticas —DANE—, en el primer semestre del 20183, en lo que se refiere a VIS, se
reportaban 8259 unidades de casas y 54.395 apartamentos. Por su parte, en el segundo
semestre del 2019, se reportaron 7988 unidades de casas y 55.209 apartamentos.
En tanto, en lo que se respecta a vivienda no VIS, se reportaron en el primer semestre 9.676
casas y 138.555 apartamentos; y en el segundo semestre, 9637 casas y 128.089
apartamentos.
La firma Raddar identificó, con base en las cifras del DANE sobre el censo de las
edificaciones del año 2018, previamente citado, que más del 60% de la población del país
vive en propiedad horizontal. En comparación con cifras de hace 30 años, en donde más
del 80% de la población habitaba en casas. Este fenómeno ha originado que se hable de
“minimunicipios” o “microciudades”.
Por su parte, en el segundo trimestre del 2018, se inició la construcción de 33.971 unidades
de vivienda, donde 28.234 se destinaron a apartamentos, lo que evidencia que el fenómeno
de la propiedad horizontal continua en crecimiento en nuestro país.
A su vez, en lo que respecta a nuevas obras en el año 2019, de acuerdo con cifras del
Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas —DANE—, en lo que respecta a
apartamentos, se contaba con un área total construida de 2.636.797 metros cuadrados,
siendo el mayor tipo de área culminada de las diez categorías que comprende el estudio:
4. Iniciativas previas sobre la materia.
En el cuatrienio 2014-2018 se presentaron tres intentos fallidos para reformar el régimen
de propiedad horizontal en Colombia, los cuales se resumen a continuación:
1) Proyecto de Ley 214 de 2015C presentado por el Representante a la Cámara
Mauricio Gómez Amin (Radicado el 25 marzo 2015 y archivado el 20 junio 2016).
Este proyecto tuvo como enfoque determinar la idoneidad del administrador de propiedad
horizontal, mediante la inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores
de Propiedad Horizontal —RAA—. Se estipuló que las Entidades Reconocidas de
Autorregulación —ERA—, serían las encargadas de la supervisión y función disciplinaria
de los administradores, por analogía con la Ley 1673 de 2013, por medio de la cual se
regula y establece responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia para
prevenir riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la
propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al
Estado.
En materia disciplinaria, se estableció que la Superintendencia de Industria y Comercio —
SIC— sancionaba a las ERA por sus propias fallas y las ERA a los registrados en el RAA.
Entre las sanciones propuestas, estaban el llamado de atención y anotación en el registro,
suspensión hasta de 6 meses y la cancelación por reincidencia.
2) Proyecto de Ley 022 de 2015 presentado por el Representante a la Cámara Nicolás
Echeverry acumulado con el Proyecto de Ley 120 de 2015 de la Representante a la Cámara
Olga Lucía Velásquez (Radicados el 23 de julio de 2015 y el 22 de septiembre de 2015, con
primera ponencia de fecha 21 de junio de 2016).
En cuanto a la idoneidad del cargo de administrador, se establecía que este debía contar
con nivel tecnológico o profesional, aunado a una certificación de competencias expedida
por la entidad que el gobierno designara, con un mínimo de 120 horas de capacitación. Se
establecía igualmente, capacitación de un mínimo de 4 horas a los miembros de los
consejos de administración en temas sobre reglamento de copropiedad.
Incluía a los inspectores de policía en el proceso de solución de conflictos, previa
autorización del administrador, el cual, tenía competencia para solucionar conflictos
mediante un acta con efecto de cosa juzgada.
Establecía la creación de un Registro Único Nacional de Unidades de Propiedad Horizontal,
administrado por las cámaras de comercio. La falta de inscripción generaba como
consecuencia una sanción de 50 SMLMV impuesta por las alcaldías, quienes tendrían las
facultades de inspección, vigilancia y control.
Finalmente, el proyecto pretendió crear un Consejo Nacional de Administradores de
Propiedad Horizontal conformado por el Ministerio del Interior, la Superintendencia de
Notariado y Registro, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi —IGAC—, entre otros, con la
facultad de expedir la tarjeta profesional y reglamento, sometido a la Superintendencia de
Industria y Comercio. Sin embargo, esta disposición fue suprimida por requerir aval del
gobierno.
3) Proyecto de Ley 131 de 2016C presentado por la Representante a la Cámara Olga
Lucia Velásquez acumulado con el Proyecto de Ley 228 de 2018S del Senador de la
República Juan Manuel Galán (Radicado el 25 de agosto de 2016 y archivado el 21 de junio
del 2018).
Este proyecto pretendía crear el Registro de Unidades de Propiedad Horizontal, en cabeza
del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, administrado por las alcaldías municipales o
distritales. Las secretarías de planeación o quien correspondiera, eran las encargadas de
llevar el registro y remitir reportes periódicos al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
De igual manera, imponía como requisito de ejercicio, la inscripción del administrador de
propiedad horizontal en la alcaldía donde se encontrara ubicada la propiedad horizontal,
con un mínimo de capacitación de 120 horas avaladas por el Ministerio de Educación.
Por otro lado, las facultades de inspección, vigilancia y control de las alcaldías distritales o
municipales estarían en cabeza de la secretaría de gobierno o quien hiciera las veces, con
la facultad de ejecutar procedimientos de investigación administrativa sancionatoria contra
los administradores de propiedad horizontal.
Finalmente, establecía la creación de un espacio de participación, como ente consultivo y
asesor de la administración municipal o distrital, en las políticas públicas, proyectos e
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iniciativas sobre temas comunales con la propiedad horizontal, mediante consejos
municipales o distritales de propiedad horizontal. Estos, a su vez, podrían articularse con
sistemas, entidades u organismos nacionales, que implementaran acciones para la
protección, educación y desarrollo de la propiedad horizontal.
Las tres iniciativas descritas, dan cuenta de la importancia del tema y la necesidad de una
reforma legal, que entre otras cosas, permita establecer criterios de idoneidad en el ejercicio
de la actividad del administrador y, la introducción de temas comunitarios asociados a la
propiedad horizontal.
V. MODIFICACIONES PROPUESTAS PARA SEGUNDO DEBATE.
TEXTO APROBADO POR LA COMISIÓN
PRIMERA DEL H. SENADO DE LA
REPÚBLICA
TEXTO PROPUESTO PARA SEGUNDO
DEBATE
ARTÍCULO 1°. Objeto. La presente Ley
tiene por objeto reformar y adicionar la Ley
675 de 2001, referente al régimen de
propiedad horizontal en Colombia.
ARTÍCULO 1°. Objeto. La presente Ley
tiene por objeto reformar y adicionar la Ley
675 de 2001, referente al régimen de
propiedad horizontal en Colombia.
ARTÍCULO 2°. Modifíquense las siguientes
definiciones en el artículo 3º de la Ley 675
de 2001, el cual quedará así:
Artículo 3º. Definiciones. Para los efectos
de la presente ley se establecen las
siguientes definiciones:
Acto de aprobación de los planos de
propiedad horizontal.
Es el acto
administrativo mediante el cual, el curador
urbano, o la autoridad municipal o distrital
competente para el estudio, tramite y
expedición de las licencias, a los planos de
alinderamiento, cuadros de áreas o al
proyecto de división entre bienes privados
y bienes comunes de la propiedad
horizontal, los cuales deben corresponder
fielmente al proyecto de parcelación,
urbanización o construcción aprobado
mediante licencias urbanísticas o el
aprobado por la autoridad competente
cuando se trate de bienes de interés
cultural. Estos deben señalar la
localización, linderos, nomenclatura, áreas
de cada una de las unidades privadas y las
áreas y bienes de uso común.
ARTÍCULO 2°. Modifíquense las siguientes
definiciones en el artículo 3º de la Ley 675
de 2001, el cual quedará así:
Artículo 3º. Definiciones. Para los efectos
de la presente ley se establecen las
siguientes definiciones:
Acto de aprobación de los planos de
propiedad horizontal.
Es el acto
administrativo mediante el cual, el curador
urbano, o la autoridad municipal o distrital
competente para el estudio, tramite y
expedición de las licencias, a los planos de
alinderamiento, cuadros de áreas o al
proyecto de división entre bienes privados
y bienes comunes de la propiedad
horizontal, los cuales deben corresponder
fielmente al proyecto
de parcelación,
urbanización o construcción aprobado
mediante licencias urbanísticas o el
aprobado por la autoridad competente
cuando se trate de bienes de interés
cultural. Estos deben señalar la
localización, linderos, nomenclatura, áreas
de cada una de las unidades privadas y las
áreas y bienes de uso común.
Administración de propiedad horizontal.
Es la actividad que aplica el conocimiento
para la debida dirección y gestión de los
bienes comunes, recursos, contabilidad, y
de la legislación de propiedad horizontal
con aptitudes para la solución de conflictos
y el fomento del respeto de derechos y
obligaciones dentro de una comunidad, de
forma estratégica para logr ar el
funcionamiento, operación y sostenibilidad
física, social, ambiental y económica de la
propiedad horizontal.
Administrador de propiedad horizontal.
Es la persona natural o jurídica
debidamente capacitada, con manejo y
liderazgo de comunidades, solución de
conflictos, conocimiento y aplicación de la
legislación del régimen de propiedad
horizontal; designada por los copropietarios
para cumplir y ejecutar las labores de
administración, ejercer la representación
legal, asumir y cumplir las funciones y
obligaciones descritas en la presente Ley,
en el reglamento de copropiedad y en las
demás normas aplicables.
Agrupación de lotes o propiedad
horizontal por niveles.
Corresponde a la
modalidad de propiedad horizontal en la
que el propietario de varios predios que
comparten zonas comunes privadas entre
sí, somete los mismos al régimen de la
propiedad horizontal, en cuyo caso dichas
zonas hacen parte del predio de mayor
extensión que no podrá ser inferior a dos
hectáreas. En consecuencia, las unidades
privadas que se generen, a su vez pueden
ser sometidas individualmente al referido
régimen. Será potestativo de las
asambleas de copropietarios el someterse
o no al régimen de propiedad horizontal por
niveles, de conformidad con la definición
establecida.
Las disposiciones contenidas en los
reglamentos de propiedad horizontal de
Administración de propiedad horizontal.
Es la actividad que aplica el conocimiento
para la debida dirección y gestión de los
bienes comunes, recursos, contabilidad, y
de la legislación de propiedad horizontal
con aptitudes para la solución de conflictos
y el fomento del respeto de derechos y
obligaciones dentro de una comunidad, de
forma estratégica para logr ar el
funcionamiento, operación y sostenibilidad
física, social, ambiental y económica de la
propiedad horizontal.
Administrador de propiedad horizontal.
Es la persona natural o jurídica
debidamente capacitada, con manejo y
liderazgo de comunidades, solución de
conflictos, conocimiento y aplicación de la
legislación del régimen de propiedad
horizontal; designada por los copropietarios
para cumplir y ejecutar las labores de
administración, ejercer la representación
legal, asumir y cumplir las funciones y
obligaciones descritas en la presente Ley,
en el reglamento de copropiedad y en las
demás normas aplicables.
Agrupación de lotes o propiedad
horizontal por niveles.
Corresponde a la
modalidad de propiedad horizontal en la
que el propietario de varios predios que
comparten zonas comunes privadas entre
sí, somete los mismos al régimen de la
propiedad horizontal, en cuyo caso dichas
zonas hacen parte del predio de mayor
extensión que no podrá ser inferior a dos
hectáreas. En consecuencia, las unidades
privadas que se generen, a su vez pueden
ser sometidas individualmente al referido
régimen. Será potestativo de las
asambleas de copropietarios el someterse
o no al régimen de propiedad horizontal por
niveles, de conformidad con la definición
establecida.
Las disposiciones contenidas en los
reglamentos de propiedad horizontal de
primer nivel o agrupación de lotes serán de
obligatorio cumplimiento para las
propiedades horizontales de los demás
niveles respecto de las zonas comunes
entre sí. No
obstante, las propiedades
horizontales diferentes a las del primer
nivel podrán proponer las modificaciones a
que haya lugar, las cuales deberán ser
debidamente aprobadas de conformidad
con los reglamentos y demás actos
administrativos que se expidan para su
constitución.
Cada propiedad horizontal tendrá
personería jurídica indistintamente del nivel
al que pertenezcan. Los bienes comunes
de cada uno de los niveles de propiedad
horizontal se describirán en los respectivos
reglamentos y demás actos administrativos
que se expidan para su constitución.
Para efectos de la pre sente Ley, por primer
nivel se entenderá la conformación de las
propiedades horizontales sobre la totalidad
de la agrupación de lotes o predio de mayor
extensión. Por segundo nivel, se
entenderán las unidades privadas que se
constituyan en propiedad horizontal que se
implanten sobre los predios o inmuebles
que se deriven del predio de mayor
extensión o agrupación de predios de
primer nivel.
Los copropietarios de las unidades
privadas que se constituyan en el segundo
nivel podrán decidir que la propiedad
horizontal se unifique, es decir que no se
someta a niveles, decisión que requerirá la
mayoría simple de la totalidad de los
coeficientes de copropiedad de las
unidades privadas de segundo nivel.
Área privada construida.
Corresponde al
área de dominio particular ocupada por
construcciones bajo cubierta, resultante de
haberle sido descontada el área privada
libre y las áreas comunes tales como
ductos, muros, columnas, fachadas, etc.
primer nivel o agrupación de lotes serán de
obligatorio cumplimiento para las
propiedades horizontales de los demás
niveles respecto de las zonas comunes
entre sí. No obstante, las propiedades
horizontales diferentes a las del primer
nivel podrán proponer las modificaciones a
que
haya lugar, las cuales deberán ser
debidamente aprobadas de conformidad
con los reglamentos y demás actos
administrativos que se expidan para su
constitución.
Cada propiedad horizontal tendrá
personería jurídica indistintamente del nivel
al que pertenezcan. Los bienes comunes
de cada uno de los niveles de propiedad
horizontal se describirán en los respectivos
reglamentos y demás actos administrativos
que se expidan para su constitución.
Para efectos de la presente Ley, por primer
nivel se entenderá la conformación de las
propiedades horizontales sobre la totalidad
de la agrupación de lotes o predio de mayor
extensión. Por segundo nivel, se
entenderán las unidades privadas que se
constituyan en propiedad horizontal que se
implanten sobre los predios o inmuebles
que se deriven del predio de mayor
extensión o agrupación de predios de
primer nivel.
Los copropietarios de las unidades
privadas que se constituyan en el segundo
nivel podrán decidir que la propiedad
horizontal se unifique, es decir que no se
someta a niveles, decisión que requerirá la
mayoría simple de la totalidad de los
coeficientes de copropiedad de las
unidades privadas de segundo nivel.
Área privada construida. Corresponde al
área de dominio particular ocupada por
construcciones bajo cubierta, resultante de
haberle sido descontada el área privada
libre y las áreas comunes tales como
ductos, muros, columnas, fachadas, etc.
Área privada libre.
Corresponde al área
de dominio particular que no cuenta con
áreas ocupadas por construcciones bajo
cubierta tales como patios, balcones,
jardines y terrazas, y que se encuentra
totalmente deslindada de las áreas
comunes.
Área restante o de futuro desarrollo.
Corresponde al área de terreno del predio
de mayor extensión que no ha sido
sometida al régimen de propiedad
horizontal descrito en la presente Ley y por
tanto, no hace parte de la categoría de
bienes de propiedad horizontal, sino hasta
tanto el propietario inicial decida mediante
escritura pública, adicionar total o
parcialmente el área restante o de futuro
desarrollo a la propiedad horizontal por
etapas existente. Dicha área restante o de
futuro desarrollo deberá estar debidamente
descrita y alinderada en la escritura pública
a través de la cual se constituya la
propiedad horizontal y a la misma deberá
asignársele una matrícula inmobiliaria
independiente.
Cuando el proyecto se desarrolle por
etapas, esta circunstancia deberá
especificarse en la oferta comercial
indicando los usos asignados al área de
futuro desarrollo, sin perjuicio que estos
puedan modificarse bajo el régimen de
usos contenido en la normatividad
urbanística respectiva.
Área total de la unidad.
Son todas
aquellas áreas incluidas dentro de los
linderos que delimitan las unidades
privadas, y que comprende el área total
privada, el área privada construida, el área
privada libre, el área común construida y el
área común libre.
Área total privada.
Es aquella área de
dominio privado que no incluye bienes
comunes de ningún tipo.
Área privada libre.
Corresponde al área
de dominio particular que no cuenta con
áreas ocupadas por construcciones bajo
cubierta tales como patios, balcones,
jardines y terrazas, y que se encuentra
totalmente deslindada de las áreas
comunes.
Área restante o de futuro desarrollo.
Corresponde al área de terreno del predio
de mayor extensión que no ha sido
sometida al régimen de propiedad
horizontal descrito en la presente Ley y por
tanto, no hace parte de la categoría de
bienes de propiedad horizontal, sino hasta
tanto el propietario inicial decida mediante
escritura pública, adicionar total o
parcialmente el área restante o de futuro
desarrollo a la propiedad horizontal por
etapas existente. Dicha área restante o de
futuro desarrollo deberá estar debidamente
descrita y alinderada en la escritura pública
a través de la cual se constituya la
propiedad horizontal y a la misma deberá
asignársele una matrícula inmobiliaria
independiente.
Cuando el proyecto se desarrolle por
etapas, esta circunstancia deberá
especificarse en la oferta comercial
indicando los usos asignados al área de
futuro desarrollo, sin perjuicio que estos
puedan
modificarse bajo el régimen de
usos contenido en la normatividad
urbanística respectiva.
Área total de la unidad.
Son todas
aquellas áreas incluidas dentro de los
linderos que delimitan las unidades
privadas, y que comprende el área total
privada, el área privada construida, el área
privada libre, el área común construida y el
área común libre.
Área total privada.
Es aquella área de
dominio privado que no incluye bienes
comunes de ningún tipo.
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