Sentencia nº 2003-2278 de Tribunal Administrativo de Cundinamarca - Sección Tercera, de 5 de Julio de 2006
| Número de sentencia | 2003-2278 |
| Fecha | 05 Julio 2006 |
| Número de expediente | 2003-2278 |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
PROVIDENCIA No.90
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE PREDIO RUSTICO
Venta por cabida o cuerpo cierto / INCUMPLIMIENTO CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE
No se configuró mora en el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro Inmobiliario
si en un contrato de compraventa sobre un predio rústico se indica la cabida en forma aproximada y, además, se expresa en forma total el precio, sin especificar el valor de cada unidad de medida, se debe concluir que la cabida no fue determinante para la fijación del precio, puesto que a cabida mayor no corresponde un aumento del precio ni a cabida menor corresponde una disminución.
los accionantes no pueden pedir del vendedor rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio ; sin embargo, cuando se vende con señalamiento de linderos, se exige al vendedor entregar todo lo comprendido en ellos. Al respecto, se encuentra probado en el expediente que en el acta de entrega los actores recibieron a satisfacción el predio y, además, que los linderos anotados tanto en la referida acta como en la escritura pública de compraventa son los mismos, por lo que la vendedora entregó todo lo comprendido en ellos.
En consecuencia, dado que la venta se realizó como cuerpo cierto y se entregó lo comprendido en los linderos anotados en el acto escriturario, los actores no tienen derecho a la rebaja del precio solicitada en su demanda.
si bien la demandada incumplió con el otorgamiento de la escritura pública en el término pactado, lo cierto es que ello obedeció al cambio solicitado por los actores, que implicó necesariamente el cambio de la respectiva minuta de compraventa a última hora, lo cual generó la dilación en el cumplimiento de la referida obligación.
la administración inició el trámite dentro del período informado a los actores, esto es un mes, y que dicho trámite duró un lapso similar al del otorgamiento del acto escriturario de compraventa, motivo por el cual la Sala considera que no es posible declarar una demora injustificada en el mismo; a más de lo anotado, la actuación diligente de la administración se desprende de las respuestas a cada una de las peticiones de los actores, que necesariamente exigieron de la demandada un estudio detenido del asunto, así como la preparación de los documentos necesarios para el trámite de actualización, situación que explica la duración del mismo.
TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA
SECCIÓN TERCERA
SUB SECCIÓN -B-
Bogotá, D.C., cinco (5) de julio de dos mil seis (2006).
MAGISTRADO: RAMIRO PAZOS GUERRERO
Ref. Expediente No. 2003-2278
Demandante: LUZ A.B.B. Y OTROS
Demandado: FONDO DE PASIVO SOCIAL DE FERROCARRILES NACIONALES DE COLOMBIA
CONTRACTUAL
Agotado el iter procesal sin que se observe causal de nulidad que invalide lo actuado, se procede a dictar sentencia en el proceso ordinario iniciado por L.A.B.B., C.D.V.G. y E.E.N.M., en ejercicio de la acción consagrada en el artículo 87 del C.C.A., en contra del Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales de Colombia.
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DEMANDA
1.1 Pretensiones
Mediante escrito presentado ante esta Corporación el 5 de noviembre de 2003 (fl. 11, c. 1), los actores formularon las siguientes pretensiones (fls. 8 y 9, c. 1):
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) DECLARAR Que en fefecto (sic) entre las partes se celebró PROMESA DE COMPRA VENTA No. 046/02 en noviembre 27/02 sobre el inmueble denominado EL CEMENTERIO ya conocido en autos;
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) DECLARAR que los PROMITENTES COMPRADORES cumplieron con todas y cada una de sus obligaciuones (sic) como los pagos en su término, tanto a los PROMITENTES VENDEDORES como a la Oficina de registro, Beneficencia de Cundinamarca;
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) DECLARAR que los ahora DEMANDADOS y PROMITENTES VENDEDORES incumplieron sus obligaciones y términos de la PROMESA DE COMPRAVENTA efectuada;
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) CONDENAR a la DEMANDADA a la devolución proporcional del precio pagado a razón de UN MIL PESOS ($1.000.oo) M./Cte. por metro cuadrado o sean (sic) 14.926.17 metros cuadradpos (sic) por $1.000.oo nos da un saldo a favor de $14´926.170.oo M./Cte.
Este desface (sic) como se expuso es la cabida que obra en la escritura pública No. 4031 SI OPONIBLE A TERCEROS LEGALMENTE.
A ésta suma se deberán pagar los intereses o indexarla a la fecha.
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) CONDENAR a la DEMANDADA a firmar la Escritura Pública legalmente a fin de poderse efectuar la tradición e inscripción del inmueble de acuerdo al área y linderos que existieron con anterioridad a la firma de la PROMESA DE COMPROVENTA y a la Escritura No. 845 de Mayo 8/03 o sea los contenidos en los títulos de adquisición escritura No. 4031 de julio 17 de 1992;
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) CONDENAR a la DEMANDADA al pago de la suma de VEINTIUN MILLONES TRECIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS ($21´371.442.oo) M./Cte. a título de cláusula penal, por no corresponder a la cabida vendida a la inscrita;
SUBSIDIARIAMENTE a éste numeral también CONDENAR a pagar la cláusula penal por dicha suma por la mora en la firma de escritura pública que legalmente que legalmente (sic) pueda incribirseen (sic) la oficina de Instrumentos Públicos de Facatativa.
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) CONDENAR a la DEMANDADA a las costas y gastos que demande éste proceso.
1.2 Hechos
La base fáctica de las peticiones se resume así:
1.2.1 El 10 de noviembre de 2002, la entidad demandada ofreció en venta pública, mediante aviso en el diario el Tiempo, el inmueble denominado El Cementerio , situado en la Vereda Rincón Santo del municipio de Zipacón, por un precio de $106.857.210.oo y un área de 106.857.21 metros cuadrados.
1.2.2 Los actores manifestaron a la demandada su interés de adquirir el mentado inmueble.
1.2.3 El 27 de noviembre de 2002, las partes del presente litigio suscribieron promesa de compra venta sobre el consabido inmueble, en las condiciones de precio y área señaladas.
1.2.4 Los promitentes compradores cumplieron con el pago total del precio convenido, esto es, $106.857.210.oo.
1.2.5 La entidad demandada incumplió la promesa de compra venta, ya que se comprometió a firmar la respectiva escritura pública el 27 de marzo de 2003, sin que llegada esa fecha hubiera hecho tal cosa.
1.2.6 El 8 de mayo de 2003, las partes solemnizaron la aludida compraventa a través de la escritura pública 845 de la Notaría 39 de esta ciudad.
1.2.7 El 17 de junio de 2003, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Facatativá se abstuvo de registrar la compraventa porque ni el área ni los linderos correspondían a los datos registrados.
1.2.9 Como consecuencia de la anotada negativa, los actores adelantaron las gestiones necesarias para determinar el área del predio, las cuales arrojaron que se trataba de 91.778 metros cuadrados.
1.2.10 Con fundamento en lo anterior, los actores presentaron varias reclamaciones ante la demandada para obtener la devolución del precio pagado en exceso.
1.2.11 La entidad demandada se negó sistemáticamente al reconocimiento solicitado por los actores, pero accedió a firmar la escritura pública de actualización de área y de linderos; sin embargo, para la fecha de presentación de la demanda, la citada escritura no ha sido firmada.
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CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
El Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales de Colombia sostuvo que en la promesa de compraventa el precio del inmueble se fijó en $106.857.210.oo, y no por metro cuadrado, por cuanto la venta se realizó como cuerpo cierto y no por cabida.
Afirmó que las modificaciones introducidas por los actores a la promesa de compraventa, retrasaron la suscripción de la minuta de escritura pública; señaló que los compradores conocían la situación jurídica del predio, tal como se dejó anotado en el numeral 5º de la cláusula sexta de la escritura pública 845 del 8 mayo de 2003 de la Notaría 39 de esta ciudad.
Manifestó que la comercialización del inmueble se realizó con base en los planos levantados por la demandada y que fueron conocidos por los actores, quienes los aceptaron.
Adujo que el área del inmueble corresponde a 10.6857 hectáreas, según lo certificado por el Instituto G.A.C., y que dicho documento sirvió de fundamento para actualizar el área y linderos del predio, por medio de la escritura pública 4.019 del 20 de octubre de 2003 de la Notaría 23 de Bogotá, la cual se han negado a firmar los actores para obtener beneficio con la demanda.
Informó que el registro de la referida escritura se efectuó el 29 de octubre de 2003, en donde se anotó como área 106.857.21 metros cuadrado, situación que fue informada a los actores; asimismo, el 5 de diciembre del mismo año se elaboró la minuta de aclaración de la conocida escritura pública 845, sin que los actores hubieran comparecido a suscribirlas, a pesar de haber sido invitados en múltiples ocasiones para el efecto.
Propuso las excepciones de (i) inexistencia de la obligación a cargo del demandado, con fundamento en que la compraventa se hizo como cuerpo cierto; (ii) la buena fe del demandado, dado que las condiciones del negocio fueron plenamente conocidas por la contraparte; (iii) acción temeraria y mala fe de los demandantes, debido a la ausencia de fundamentos jurídicos de sus pretensiones; (iv) y la compensación, toda vez que el 27 de noviembre de 2002 se hizo entrega real del predio a los demandantes, por lo que han podido explotarlo económicamente y se han visto favorecidos por el mayor valor del inmueble (fls. 66 a 77, c. 1).
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ALEGATOS DE CONCLUSIÓN
La parte demandada reiteró los argumentos expuestos en la demanda (fls. 103 a 109, c. 1).
La parte actora y el Ministerio Público guardaron silencio.
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C O N S I D E R A C I O N E S:
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PROCEDIBILIDAD DE LA ACCIÓN, LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA y CADUCIDAD
La acción contractual es la conducente, por cuanto se pretende declarar el incumplimiento de un contrato que tiene el carácter de estatal, porque una de sus partes es un establecimiento público, es decir, una entidad estatal en los términos del artículo 2º de la Ley 80 de 1993,...
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