Proyecto de Ley 124 de 2017 Senado
por medio del cual se dictan normas en intervención económica del Estado en la economía en materia de intermediación inmobiliaria y se establecen otras disposiciones en materia de control de calidad en la prestación de tales servicios. El Congreso de Colombia
DECRETA:
TÍTULO I
PRELIMINAR
OBJETO, ÁMBITO DE APLICACIÓN, CARÁCTER DE LAS NORMAS Y DEFINICIONES
Artículo 1°. Objeto. Esta ley comprende el régimen normativo aplicable a los intermediarios inmobiliarios que operen en el territorio nacional, con el fin de establecer sus derechos y obligaciones, de manera tal que se generen mecanismos de protección de frente a los eventuales riesgos sociales derivados de la actividad. Igualmente, esta Ley propende por el reconocimiento general de la actividad de los intermediarios inmobiliarios y el control de calidad de tales servicios.
Las disposiciones de esta ley se aplicarán a la actividad adelantada por personas naturales o jurídicas que, en calidad de intermediarios, prestan su concurso para la realización de operaciones sobre bienes inmuebles, en especial las relativas a:
1. La compra, venta, permuta, aporte en sociedad, constitución de patrimonio autónomo y, en general, a la negociación a cualquier título traslaticio de dominio de todo o parte de inmuebles construidos o futuros.
2. La suscripción, compra, venta, permuta y, en general, a cualquier negociación de participaciones en empresas tales como personas jurídicas, sociedades de hecho, cuentas en participación, comunidades o patrimonios autónomos cuyos activos sean producto de un desarrollo inmobiliario destinado a ser adjudicado entre sus socios o partícipes.
3. El arrendamiento y los negocios jurídicos derivados de este y, en general, la conclusión de todo tipo de contrato relativo al goce de un inmueble, desamoblado o amoblado, así como la conclusión de todo tipo de contrato dirigido a adquirir u otorgar el dominio o el goce de unidades inmobiliarias sometidas a tiempo compartido, a que se refiere el Decreto número 1076 de 1997, salvo que dicha operación sea realizada por agencias de viajes y de intermediación turística.
Artículo 2°. Ámbito de aplicación. Quien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley actúe, desarrollo de la actividad de intermediación inmobiliaria, independientemente de la denominación que utilice, se regirá por esta ley y por todas aquellas otras normas que la reglamenten, modifiquen, adicionen o complementen.
Artículo 3°. Carácter de las normas. Las normas de carácter contractual contenidas en la presente ley admiten pacto en contrario, salvo que hayan sido calificadas como de orden público. Las demás normas contenidas en esta Ley son de orden público y cualquier pacto en contra de estas no producirá efecto alguno, salvo en aquellos casos en los que de manera expresa se admita dicho pacto o se remita a la Costumbre Mercantil.
Artículo 4°. Definiciones. Para efectos de la presente ley se entenderán como:
1. Asesor inmobiliario: Es la persona natural que en nombre y representación del intermediario inmobiliario realiza de manera personal las gestiones de mediación descritas en el artículo 1º de la presente Ley y que cumpla con los requisitos establecidos en la presente Ley para adelantar legalmente tal actividad.
2. Intermediación inmobiliaria: Es la gestión adelantada por una persona natural o jurídica, tendiente a realizar cualquiera de las operaciones sobre bienes inmuebles ajenos, descritas en el artículo 1º de la presente Ley.
3. Intermediario inmobiliario: Es una persona natural o jurídica, que se dedica a prestar servicios de mediación descritos en el artículo 1º y que cuentan con el registro establecido en la presente Ley.
TÍTULO II
PRINCIPIOS
Artículo 5°. Principios. La aplicación e interpretación de la presente ley se regirá de manera especial por los siguientes principios, y en lo no previsto en ellos, se acudirá a los principios generales del Derecho:
1. Buena Fe: El contrato de intermediación inmobiliaria deberá prepararse, celebrarse y ejecutarse de buena fe, quedando las partes obligadas no solo a lo que en él se exprese, sino a todo aquello que se derive de su naturaleza, debiendo obrar siempre con cooperación y conforme a lo que se espera del buen hombre de negocios.
2. Transparencia: Tanto la parte que hace el encargo u otorga el mandato, como el intermediario inmobiliario, deberán sujetar sus actuaciones, no solo respecto de ellos, sino de terceros, a criterios de objetividad, neutralidad y claridad en la información del negocio inmobiliario encomendado.
3. Información: Las partes del contrato de intermediación inmobiliaria deberán proporcionar toda la información que conozcan o a la cual puedan acceder con mediana diligencia, así como propender para que la misma sea completa, transparente, veraz, oportuna e idónea para el cumplimiento del objeto contractual. Cualquier omisión culposa en el suministro de información determinante hará responsable a la parte renuente por los perjuicios ocasionados.
4. Lealtad: Dentro del marco jurídico aplicable, el intermediario inmobiliario actuará con lealtad, tanto en la etapa precontractual como en la celebración y ejecución del contrato, no solo frente a la parte que hace el encargo u otorga el mandato, sino a los terceros interesados en el negocio inmobiliario y a los colegas con quien comparte la intermediación.
Asimismo, la parte que hace el encargo deberá actuar con lealtad e igualdad respecto de cada uno de los intermediarios inmobiliarios a quien encargue u otorgue el mandato para la intermediación para la celebración de cualquiera de los negocios inmobiliarios consagrados en el artículo 1°. Este principio cobija el respeto al pacto de exclusividad suscrito con el intermediario, tanto de las partes como de terceros, durante el tiempo de su vigencia.
TÍTULO III
REGLAS GENERALES DE LOS CONTRATOS DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA
Artículo 6°. Existencia del contrato de intermediación inmobiliaria. El encargo que es objeto de la intermediación inmobiliaria puede celebrarse por escrito, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la intermediación de sus negocios inmobiliarios por otra denominado intermediario inmobiliario.
Cualquiera que sea la forma elegida para su formación, el contrato deberá contener de forma expresa la orden para la cual se requiere la intermediación debidamente determinada y claramente identificada.
Parágrafo. En cualquier caso aplica lo establecido en el artículo 225 de la Ley 1564 de 2012.
Artículo 7°. De la exclusividad. Salvo pacto en contrario, la parte que hace el encargo u otorga el mandato, podrá servirse de varios intermediarios para el mismo negocio inmobiliario. En igual forma salvo estipulación en contrario el intermediario inmobiliario podrá serlo para diferentes encargantes.
Artículo 8°. Delegación del encargo. La gestión inmobiliaria será desempeñada por el intermediario inmobiliario, quien no podrá delegar su cometido sin autorización. Bajo su responsabilidad podrá emplear en el desempeño de la intermediación, dependientes en operaciones que, según las necesidades se confíen a estos.
En consecuencia, la delegación no autorizada o no ratificada expresa o tácitamente por quien hace el encargo, no da ningún derecho a terceros para cobrar comisiones u otro tipo de remuneración, alegando ser delegados o haber intervenido de alguna forma en el negocio para el cual le fueron otorgadas las facultades al intermediario inmobiliario inicial.
Parágrafo. Cuando una persona natural ofrezca al cliente los servicios de intermediación en representación de un intermediario inmobiliario, aquella deberá acreditar su vínculo con este antes de la celebración del contrato de intermediación inmobiliaria.
Artículo 9°. Requisito de procedibilidad. Cuando el intermediario inmobiliario pretenda judicialmente el reconocimiento y pago de su comisión, deberá adjuntar, junto con la demanda, copia del certificado que lo acredita como intermediario inmobiliario, so pena de inadmisión de la misma.
Artículo 10. Duración del encargo y sus efectos. Los acuerdos de intermediación inmobiliaria, relativos a los negocios inmobiliarios mencionados en el artículo 1°, que no contengan expresamente limitación en el tiempo, se entenderán que tienen una duración de seis (6) meses. Transcurrido dicho término se entiende que el encargo se ha extinguido sin perjuicio de lo establecido en el siguiente inciso.
Salvo pacto en contrario, una vez expirado el encargo, pero como consecuencia de las gestiones diligentes y eficaz adelantadas por el intermediario inmobiliario durante la vigencia del contrato, las partes contactadas perfeccionan alguno de los negocios inmobiliarios contenidos en el artículo 1° de esta Ley, habrá lugar a la remuneración establecida para el intermediario.
Artículo 11. Nulidad del contrato de intermediación. Todo contrato de intermediación inmobiliaria celebrado con persona natural o jurídica que no cuente con el registro previsto en la presente ley será sancionado con nulidad relativa y será responsable por todos los perjuicios que ocasione.
Adicionalmente, lo anterior dará lugar a devolución de la comisión pagada, más una mitad a título de sanción a favor del encargante o mandante de buena fe.
TÍTULO IV
REGLAS ESPECIALES DEL CORRETAJE INMOBILIARIO Y DEL MANDATO INMOBILIARIO
CAPÍTULO 1
Del contrato de corretaje inmobiliario
Artículo 12. Contrato de corretaje inmobiliario. El corretaje inmobiliario es un contrato en el que una persona llamada intermediario inmobiliario adquiere obligaciones tendientes a poner en relación a quien le hace el respectivo encargo con un tercero, para que celebren entre sí cualquiera de los negocios inmobiliarios a que se refiere el artículo 1° de la presente ley.
El intermediario inmobiliario no guarda con quien le hace el encargo ninguna relación de colaboración, dependencia...
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