SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA nº EXP. 4352 del 24-10-1994
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Fecha | 24 Octubre 1994 |
| Número de expediente | EXP. 4352 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | C- 128 |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Referencia: Expediente No. 4352
Magistrado Ponente: CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS
Santafé de Bogotá, D.C., veinticuatro de Octubre de mil novecientos noventa y cuatro (24/10/1994)
Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fecha nueve (9) de junio de 1992, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá para ponerle fin, en segunda instancia, al proceso ordinario de mayor cuantía seguido por ALEGINIO VACA AVILA contra M. ESPERANZA RUEDA MERCHAN.
I.ANTECEDENTES
l. En la demanda con que se abrió el proceso en mención se solicitó:
Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 22 de noviembre de 1986 en la ciudad de Bogotá, entre ALEGINIO VACA AVILA, representado por su hermano E.H.V.A. en virtud de mandato conferido, como prometiente vendedor, y M.E.R.M., como prometiente compradora, respecto del inmueble situado en la ciudad de Bogotá, distinguido con la nomenclatura urbana No. 140 - 51 de la carrera 22, Interior 11 del conjunto residencial Amberes, situado en la urbanización Los Cedritos, cuyos linderos específicos describió en la demanda.
Declarar que la prometiente compradora incumplió el contrato, y por consiguiente debe perder el dinero que ha pagado al prometiente vendedor como arras del negocio.
Ordenar la restitución del inmueble citado al demandante, para lo cual "debe comisionarse al Inspector de policía de la región, haciéndole saber que si se han plantado mejoras en esa propiedad, son del vendedor y éste no está obligado a pagarlas en virtud de que su carácter de suntuarias exige consentimiento previo del dueño."
Condenar en costas a la demandada.
El fundamento de las pretensiones que • anteceden, bien pueden resumirse del siguiente modo:
En virtud del mandato conferido al señor E.H.V.A. por parte de ALEGINIO VACA AVILA, se celebró el contrato de promesa de compraventa del inmueble atrás identificado, el cual se llevó a cabo el 11 de noviembre de 1986.
Tal como se estipuló en el contrato de promesa de compraventa, la prometiente compradora entregó la suma de tres millones de pesos ($3.000.000.oo) a título de arras y, a su vez, el actor entregó el inmueble prometido. Posteriormente, el día 7 de diciembre de 1986, aquella pagó un nuevo contado de la suma de dinero acordada como precio, consistente en un millón de pesos ($1.000.000.oo).
El saldo, o sea la cantidad de dos millones quinientos mil pesos ($2.500.000.oo), se entregarían contra la firma de la escritura pública que perfeccionaría la venta prometida; y por este saldo se convino en pagar un interés del 2% mensual anticipado dentro de los cinco días de cada mes.
El día y a la hora señalados para la firma de la escritura pública de compraventa, se presentó en la notaría correspondiente el prometiente vendedor; sin embargo, no pudo firmar el acta notarial por cuanto la prometiente compradora se presentó a la Notaría sin cédula de ciudadanía.
La demandada solo pagó una cuota de los intereses pactados.
"En vista de que la promitente compradora se ocultó a partir de ese momento, fue preciso requerirla por correo certificado para que se diera cumplimiento a los términos del contrato de promesa de compraventa...y fue así como mi poderdante la reconvino para que se hiciera presente en la Notaría Cuarta del Círculo de Bogotá, a determinadas fecha y hora", sin que ella se hiciera presente en esta nueva oportunidad.
2. La demandada dio respuesta a la demanda incoada, oponiéndose a las pretensiones, por considerarlas sin soportes fácticos y jurídicos.
En relación con los hechos antes resumidos, niega que la promitente compradora hubiese faltado a la Notaría, argumentando que "no se corrió la escritura de presentación de documentos"; niega también que hubiese fallado en la realización de los pagos de los intereses; y que se hubiese ocultado, ya que la segunda cita fue concertada unilateralmente.
Presenta como excepción la ausencia de cumplimiento de la promesa por parte del accionante, por los siguientes motivos:
A la demandada se le prometió el bien inmueble totalmente saneado, desprovisto de todo gravamen. Bajo este supuesto procedió M. ESPERANZA RUEDA a abonar la suma de un millón de pesos ($ 1000.000.oo), a pagar los intereses acordados, y a realizar reformas útiles y costosas en el inmueble.
Posteriormente se enteró la demandada que en el folio de matrícula inmobiliaria # 0500338622 aparecían dos gravámenes hipotecarios en favor de la Corporación Popular de Ahorro y Vivienda Corpavi, de los años 1975 y 1976, aún vigentes. Solo hasta el mes de octubre el apoderado del demandante accedió a ratificar esta información en la Corporación, cuando ya se había vencido el plazo pactado.
Sobre este tema, el apoderado advierte también la incongruencia que se presenta entre la carta en que unilateralmente cita a la demandada, y la escritura pública corrida el 22 de Enero de 1988 por cuanto en aquella se pretende llevar el contrato a "feliz término, mientras en esta se refiere a prorrogar el contrato de venta".
Al hacer un resumen de las mejoras realizadas al inmueble, considera el apoderado de la parte demandada que estas se realizaron de buena fe, y que son apenas mejoras útiles y necesarias.
También presentó demanda de reconvención, en la que solicitó: (F. 1 y 58 del C. 2.)
Que se declare incumplido por el demandante reconvenido el contrato de promesa de compraventa del inmueble ya citado.
Que se condene a ALEGINO VACA ÁVILA a darle estricto cumplimiento a la promesa de contrato de compraventa.
Que como consecuencia de la anterior declaración, se condene a ALEGINIO VACA AVILA a imputar dobladas al valor del inmueble, las arras confirmatorias penales previstas en el contrato de promesa de compraventa, en favor de M. ESPERANZA RUEDA, o en todo caso, que se le aplique la consecuencia pertinente de las arras ante el palmario incumplimiento en que aquél incurrió.
Subsidiariamente solicito que se condene a ALEGINIO VACA AVILA a indemnizarle a M. ESPERANZA RUEDA MERCHAN todos los perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento de la promesa de contrato.
Que se le impongan las costas del proceso al demandante inicial.
Se expresa en la contrademanda imposibilidad que surgió para la reconviniente de obtener una hipoteca sobre el inmueble, con cuyo producto pagaría el resto de la deuda, por existir las hipotecas pendientes de las que ya se hizo mención. Confirma que ella pagó tres cuotas de intereses y que en diciembre de 1937, se encargó de gestionar las minutas de cancelación de los gravámenes en la Corporación Popular de Ahorro y Vivienda Corpavi.
3. Conoció del asunto inicialmente el Juez Once Civil del...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba