SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 6717). del 16-02-2011
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 16 Febrero 2011 |
| Número de expediente | 6717). |
| Tribunal de Origen | Sala Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACION |
| Número de sentencia | 23001-3103-003-2002-00040-01 |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA
Bogotá, D.C., dieciséis de febrero de dos mil once.
Ref.: Exp. No. 23001-3103-003-2002-00040-01
Se decide la demanda de casación interpuesta por L.A.Z.P. contra la sentencia proferida el 4 de septiembre de 2007 por la Sala C.il-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería, como epílogo del proceso ordinario adelantado por C.d.S. del Río Cardona e H.C.R. contra el recurrente.
ANTECEDENTES
1. Cira del Socorro del Río Cardona e H.C.R., la primera de ellas en condición de vendedora del apartamento 202 del Edificio Sol de Pasatiempo, del Barrio Pasatiempo del Municipio de Montería, convocaron a juicio a Luis Arnobi Zúñiga Pérez, con el propósito de que se declarara resuelto el contrato de compraventa plasmado en la escritura pública No. 2214 de 24 de diciembre de 1998, como consecuencia del incumplimiento del comprador demandado, quien dejó de “cancelar en su totalidad el crédito con garantía hipotecaria” que gravaba el predio a favor de la Corporación Cafetera de Ahorro y Vivienda Concasa, después Bancafé, obligación a cargo del demandado que consta en la cláusula cuarta de dicho instrumento público.
Como corolario de la resolución del contrato, pidieron que se ordenara la cancelación de la escritura pública preanotada, la restitución del inmueble vendido con los frutos naturales y civiles que éste hubiere podido producir “durante todo el tiempo que estuvo en poder del demandado, con el empleo de una mediana inteligencia y actividad”, así como la indemnización de los perjuicios derivados del mentado incumplimiento.
Las pretensiones se fincaron en los hechos que se memoran a continuación:
1.1. Las partes convinieron como precio del referido inmueble la suma de $40’000.000.oo, que la vendedora dijo haber recibido a satisfacción del comprador, según consta en la cláusula tercera de la escritura pública No. 2214 de 24 de diciembre de 1998, con la cual se instrumentó el contrato; no obstante, en verdad el comprador apenas pagó la suma de $2’000.000.oo, “representados en un cheque girado por la señora PIEDAD GARRIDO OTERO”, persona ajena al convenio.
En la cláusula cuarta de ese instrumento, las partes acordaron que el comprador se comprometía a pagar el crédito hipotecario existente en favor de Concasa; sin embargo, el demandado desobedeció el compromiso, lo cual originó que el inmueble fuera perseguido por el acreedor, quien inició un proceso ejecutivo ante el Juzgado Tercero C.il del Circuito de Montería dentro del cual obtuvo su adjudicación.
Como el comprador no pagó el gravamen, los vendedores se encuentran en “imposibilidad de tramitar créditos ante entidades crediticias por encontrarse reportados en entidades tales como Datacrédito”.
Según se afirmó en la demanda, el contrato sí fue cumplido por los vendedores, pues el inmueble se entregó al demandado en el mes de diciembre de 1998, de manera que desde esa época el comprador entró en posesión del mismo.
2. L.A.Z.P. resistió las pretensiones de la demanda, para lo cual blandió los medios defensivos que denominó “excepción de contrato no cumplido” e “inexistencia del contrato cuya resolución se pretende”, habida cuenta de que “no fue posible perfeccionar la venta”, pues la vendedora se obligó a entregar el inmueble libre de gravámenes tales como “pleitos pendientes, embargos judiciales, censos, limitaciones de toda clase y especie, entre otros”. En vez de ello -dijo el demandado-, los vendedores incurrieron en mala fe, pues sabían que la obligación hipotecaria se hallaba en mora “mucho antes de la celebración del contrato”, de manera que, adelantado el cobro jurídico a instancias de la entidad bancaria y efectuada la inscripción de la medida de embargo decretada en el proceso ejecutivo, se frustró el registro de la escritura pública de compraventa.
Añadió la excepción de “pago de la obligación”, basada en que aún persiste la presunción de veracidad de la declaración contenida en una de las cláusulas de la escritura pública, en la que se consignó que la totalidad del precio de la venta fue recibido a satisfacción por la vendedora; además, planteó la “inexistencia de los perjuicios alegados”, toda vez que el proceso ejecutivo adelantado en contra de los demandantes tuvo por causa la mora de éstos en el pago de la obligación hipotecaria, es decir, de las cuotas causadas y vencidas con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa.
De otro lado, acusó a los demandantes porque “se lucraron” al recibir el precio del inmueble que para la época “no les reportaba ninguna utilidad por hallarse desocupado”, mientras que el comprador se perjudicó al malograrse el registro de la escritura de compraventa y en lugar de haber adquirido el derecho de dominio, se vio compelido a solventar las cuotas en mora de la administración y de los servicios públicos del predio, e incluso -dijo-, se vio forzado a realizar mejoras por cuantía aproximada de $10’000.000.oo, pues el bien se entregó sin hallarse terminado, aún en obra y carente del servicio de gas natural.
3. Durante el término de traslado, los demandantes pidieron desestimar las excepciones, con sustento en que la demanda ejecutiva de la entidad bancaria, se presentó el 9 de febrero de 1999, esto es, en fecha posterior a la celebración del contrato, de manera que la imposibilidad de inscribir el instrumento público se debió a la negligencia del comprador, quien era conocedor de la mora del crédito hipotecario para la época de la compraventa.
Precisaron, además, que el precio de la venta fijado en $40’000.000, es una afirmación falsa, pues “sería ilógico que el demandado pagara la suma de $40.000.000 cuando el (sic) mismo tenía conocimiento que sobre el inmueble recaía un gravamen hipotecario accesorio a la obligación principal la cual ascendía a la suma de $57.365.596”.
El demandado no acudió a la audiencia de conciliación, por ese motivo, el a-quo tuvo por ciertos los hechos susceptibles de prueba de confesión, e impuso la sanción legal por su inasistencia.
4. El Juzgado Tercero C.il del Circuito de Montería declaró que H.C.R. carecía de legitimación en la causa por activa, dado que no participó en la convención controvertida; luego de ello, declaró resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del comprador, concretamente por haber desatendido la obligación de inscribir la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y porque tampoco cumplió con el pago de las cuotas del crédito hipotecario adquirido por C.d.S. del Río Cardona con la Corporación Cafetera de Ahorro y Vivienda Concasa, situación que originó que el inmueble fuera adjudicado al acreedor en el proceso ejecutivo que se adelantó para el cobro de la deuda.
Dispuso el Juzgado las restituciones mutuas, en particular la devolución al demandado de la suma de $2’000.000.oo, entregada como parte del precio, más los intereses legales del 6% anual liquidados desde la fecha en que se pagó el precio del inmueble, con sustento en la confesión ficta antes aludida. Igualmente dijo “abstenerse de ordenar al demandado la devolución del inmueble objeto del contrato”, como quiera que éste fue adjudicado al acreedor para el pago del crédito hipotecario.
Asimismo, el a quo condenó a L.A.Z.P. al pago de $221’474.572.oo más los intereses legales del 6% anual liquidados desde la ejecutoria de esa sentencia, por concepto de “frutos y perjuicios”, previo acogimiento del segundo dictamen pericial practicado por solicitud del demandado en la etapa de complementación y aclaración del mismo, y teniendo en cuenta que la vendedora sufrió menoscabo patrimonial por “la pérdida del inmueble”, pues el mismo fue adjudicado por $42’000.000.oo y la liquidación del crédito objeto de recaudo judicial ascendió a $145’365.283.oo, lo cual generó un saldo a cargo de la vendedora, incrementado día a día por concepto de intereses.
5. El demandado apeló la decisión anterior, con sustento en que hubo incumplimiento de la vendedora, dado que la compraventa se celebró el 24 de diciembre de 1998, época en la cual había mora de la obligación hipotecaria, de manera que -a su juicio- la pérdida del inmueble por la adjudicación realizada en el proceso ejecutivo, se debe a la negligencia de aquélla, quien incluso ofreció el predio en dación en pago a la entidad acreedora.
Sostuvo el demandado que si el proceso de cobro se inició el 9 de febrero de 1999, el mandamiento de pago data de 11 de febrero siguiente y el registro de la medida de embargo se efectuó el 19 de febrero de la misma anualidad, la mora en el pago de la obligación hipotecaria no podría haberse causado en fecha posterior a la iniciación de la ejecución, esto es, desde el 2 de mayo de 1999, como se indica en la constancia expedida por la Gerente de Cartera Regional Norte de la compañía financiera acreedora.
Agregó que el dictamen pericial en que se fincó el fallo, cuyo objeto era fijar la condena por concepto de frutos e indemnización de perjuicios, recayó sobre el valor de las supuestas cuotas vencidas e insolutas, que fueron materia de cobro ejecutivo; no obstante, ello merece serios reparos -dijo-, pues la vendedora “no puede reclamar que se le paguen intereses, réditos, utilidades o frutos civiles sobre una inversión que no ha hecho”.
Además, sostuvo que el inmueble fue adquirido por C.d.S. del Río Cardona el 13 de marzo de 1998, y el cobro ejecutivo se inició el 9 de febrero de 1999, de manera que difícilmente habrían podido causarse las 51 cuotas vencidas de que trató el examen de los expertos, pues si en gracia de discusión la deudora estaba al día en el pago de la obligación para cuando se celebró el contrato de compraventa (24 de diciembre de 1998), a la presentación de la demanda ejecutiva (9 de febrero de...
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