SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 05001-31-03-017-2012-00104-01 del 14-12-2022
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 14 Diciembre 2022 |
| Número de expediente | 05001-31-03-017-2012-00104-01 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Medellín |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC-3978-2022 |
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
Magistrada Ponente
SC-3978-2022
Radicación n.° 05001-31-03-017-2012-00104-01
(Aprobada en sesión de veintitrés de noviembre de dos mil veintidós)
Bogotá, D.C., catorce (14) de diciembre de dos mil veintidós (2022).
Se decide el recurso de casación formulado por la Fiduciaria Corficolombiana S.A. en posición propia contra la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil, de 11 de septiembre de 2019, en el proceso que promovió Inversiones Cascabeles S.A.S., P.S. y De Raíz S.A.S. contra la recurrente, A.F.V., Fajardo Williamson S.A., P.S.G.S. y el Patrimonio Autónomo denominado S.F.S.G..
ANTECEDENTES
1.- De manera principal solicitaron los actores (fls. 268 a 272 C.1) declarar que los demandados: (i) A.F.V. «en su calidad de FIDEICOMITENTE INICIAL y actual GERENTE del proyecto»; (ii) F.W.S. en su condición de «FIDEICOMITENTE INICIAL y actual CONSTRUCTOR del proyecto»; iii) P.S.G.S. en su calidad de «FIDEICOMITENTE CESIONARIA y PROMOTORA del proyecto» y iv) la Fiduciaria Corficolombiana S.A. «como entidad FIDUCIARIA del proyecto y VOCERA del Patrimonio Autónomo ‘FIDEICOMISO SOLER GARDENS’» incumplieron de forma grave y determinante, entre otras, las obligaciones principales de traditar o transferir el dominio de los inmuebles comerciales ofrecidos a los demandantes que correspondían a los números 107, 105 y 236, así como realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución del objeto fiduciario, pactados en los contratos denominados «ENCARGO FIDUCIARIO DE VINCULACIÓN A.F.S.G., PROMESA DE TRANSFERENCIA DEL DOMINIO A TÍTULO DE RESTITUCIÓN DE BENEFICIO» y, por ende, son solidariamente responsables.
1.1. Que en consecuencia se declare la resolución de los encargos fiduciarios, las promesas de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio celebrados con Inversiones Cascabeles S.A.S. y Polar S.A.S. respectivamente y el Acuerdo Precontractual celebrado entre la Promotora Soler Gardens S.A. y De Raíz S.A.S.
1.2. Que se condene solidariamente a los demandados a pagar la indemnización total e integral de todos los perjuicios a que haya lugar, que se tasan de la siguiente manera, a favor de Inversiones Cascabeles S.A.S. $782.955.591 por el local comercial 107; para De Raíz S.A.S., $750.000.000 por concepto del local comercial 105 y para Polar S.A.S. $188.323.096, $110.916.871 y $77.406.225 por el local 236.
1.2.1. Disponer el pago de los intereses de mora a la tasa comercial máxima legal vigente sobre cada uno de los valores pagados por los actores desde la fecha que fueron certificados por la Promotora Soler Gardens S.A. y/o la Fiduciaria Corficolombiana S.A. y hasta que se produzca la restitución de tales montos, subsidiariamente la actualización del capital cancelado desde la presentación de la demanda y hasta que se profiera el fallo, y desde ahí los respectivos intereses de mora.
1.2.2. Los deudores deberán pagar la cláusula penal contemplada en el contrato de encargo fiduciario de vinculación al F.S.G., que según su cláusula decimoquinta equivaldrá al 15% del negocio inmobiliario, de la siguiente forma: $83.016.882 para Inversiones Cascabeles S.AS; $67.500.000 para De Raíz S.A.S. y $28.896.980 para Polar S.A.S.
Los deudores solidarios pagarán el valor de la cláusula penal contemplada en el contrato de promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio, calculada conforme la estipulación décima primera, que será del 15% del negocio inmobiliario: para Inversiones Cascabeles S.A.S. $138.361.470 y para Polar S.A.S. $48.161.634, así como los demás perjuicios que se encuentren probados durante el proceso.
1.3. Igualmente solicitaron se declare que la Promotora Soler Gardens S.A. incurrió en abuso del derecho, al excluir de la cláusula penal redactada en el convenio por obligaciones de hacer y de dar el denominado «Acuerdo Precontractual» y que está obligado a asumir las consecuencias legales de dicho abuso.
1.4. Que se restablezca el equilibrio contractual disponiendo que la cláusula penal aplica para ambas partes, por ende, la sanción equivalente al 10% del total del convenio corresponde a la Promotora Soler Gardens S.A.
1.5. Que se condene a la Promotora Soler Gardens S.A. a pagar a favor De Raíz S.A.S. $75.000.000 a título de cláusula penal por incumplimiento del contrato denominado «Acuerdo Precontractual».
1.6. Finalmente solicitó disponer que los valores que sean reconocidos a los actores a «título de cláusula penal, multas y sanciones, deberán ser actualizadas a la fecha del fallo, y devengarán intereses moratorios a la tasa comercial máxima legal vigente desde la fecha de aquel hasta el momento del pago».
1.7. De manera subsidiaria pidió que, en caso de no proceder la resolución del contrato y los pagos solicitados, se ordene solidariamente el cumplimiento forzado de las obligaciones principales y el pago de los intereses de mora desde la fecha en que fueron certificados los pagos y hasta que se produzca el cumplimiento efectivo de las obligaciones contractuales.
2. Como fundamentos fácticos la parte actora relató que A.F.V., quien obró en nombre propio, y el señor J.H.C.G. en representación de F.W.S. en su calidad de fideicomitentes, celebraron mediante documento privado el 1° de septiembre de 2007, con la Fiduciaria Corficolombiana S.A., actuando ésta como fiduciaria, un contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración, en virtud del cual se constituyó el patrimonio autónomo Fideicomiso Soler Gardens.
2.1. En desarrollo del objeto del fideicomiso y según el contrato de fiducia mercantil, las demandantes Inversiones Cascabeles S.A.S., P.S. y De Raíz S.A.S. se vincularon al Fideicomiso Soler Gardens por medio de la suscripción de un encargo fiduciario, de forma directa, por las dos primeras el 6 de noviembre de 2007 y la tercera en virtud de la cesión de posición contractual realizada el 5 de noviembre de 2008 por Altabienes Promotora de Bienes 21 S.A. quien fue la firmante de dicho encargo fiduciario fechado el 14 de abril de 2008, cesión que fue notificada y debidamente aceptada por la Fiduciaria Corficolombiana S.A.
2.2. En desarrollo del contrato la Fiduciaria ha seguido con sus funciones en el proyecto, y estimó satisfechos los requisitos, sin estarlo, para la transferencia al patrimonio autónomo del derecho de dominio de los bienes inmuebles sobre los cuales se construiría el proyecto.
2.2.1. Permitió que los beneficiarios de área o Inversionistas pagaran el precio prometido sobre los derechos fiduciarios que recaerían sobre los bienes inmuebles adquiridos por éstos, sin advertirles, sobre el riesgo de no estar completa la titularidad de los lotes de terreno a nombre del patrimonio autónomo «Fideicomiso Soler Gardens» y, por tanto, no poder constituir la copropiedad ni adquirir el dominio de la unidad inmobiliaria prometida a éstos como proyecto, en la forma ofrecida.
2.2.2. La Fiduciaria dio por verificado el punto de equilibrio para la primera y segunda etapa del proyecto reportado por los Fideicomitentes, pues dio como cumplido para el mes de mayo del año 2008 un porcentaje del 63.84% de área vendida, punto que a todas luces resulta ficticio y prefabricado por los fideicomitentes, porque si ese dato se contrasta con la realidad del proyecto éste no tendría el grave déficit en ventas que hoy tiene. La Fiduciaria dio por culminada la etapa preoperativa de manera descuidada y poniendo en grave riesgo los intereses de los beneficiarios de área.
2.2.3. La Fiduciaria entregó a los fideicomitentes los dineros recibidos de parte de los beneficiarios de área en virtud de su vinculación al fideicomiso, a sabiendas que aquellos no habían cumplido con los requisitos contractuales exigidos para dar por finalizada la fase preoperativa, de la incertidumbre, que a todas luces existió, en la gestión en ventas del proyecto, y por ende, en cuanto a la inversión y destino de los dineros entregados por los beneficiarios de área, inobservando los cánones rectores inherentes o su condición de experto y depositario de lo confianza otorgada por las partes en el presente negocio jurídico.
2.2.4. La Fiduciaria toleró el canje o pago en especie de derechos inmobiliarios derivados de 34 Encargos Fiduciarios por los honorarios que supuestamente estarían causados a favor de los Fideicomitentes, por su gestión como gerente y constructor respectivamente, sin valorar que esta fórmula, además de inflar aún más el punto de equilibrio del proyecto, porque tales encargos fiduciarios no se constituyen como resultado de las ventas efectivas que reporten dinero al proyecto, sino que los Fideicomitentes buscaron asegurase el pago anticipado de sus honorarios sin tener que esperar los tiempos de ejecución del proyecto, desconocía los derechos económicos de los Beneficiarios de Área.
3. Admitida la demanda por el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Medellín, se dispuso su notificación a los demandados1. A.F.V. formuló las excepciones de mérito de ausencia de solidaridad y la genérica. F.W. S.A.3, a través de curador ad litem, contestó la demanda. El Patrimonio Autónomo Soler Gardens, a través de su vocera y administradora4, formuló las excepciones que denominó: ausencia de solidaridad, imposibilidad jurídica para ejercer la acción resolutoria de contrato así como la genérica; Fiduciaria Corficolombiana S.A., actuando en posición propia5, propuso las excepciones de mérito de: «esquema fiduciario de beneficiarios de área para el desarrollo de proyectos inmobiliarios», «ausencia de legitimación en la causa por pasiva por parte de mi defendida», «inexistencia de solidaridad entre Fiduciaria Corficolombiana S.A., como vocera y administradora del F.S. y Andrés Fajardo Valderrama, F.W.S. y Promotora Soler Gardens», «diligencia y cuidado. Ausencia de culpa», «excepción de...
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