SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-99-001-2019-51790-01 del 18-12-2023
| Sentido del fallo | CASA Y DICTA SENTENCIA SUSTITUTIVA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de sentencia | SC395-2023 |
| Fecha | 18 Diciembre 2023 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de expediente | 11001-31-99-001-2019-51790-01 |
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
Magistrado Ponente
SC395-2023
Radicación n.° 11001-31-99-001-2019-51790-01
(Aprobado en sesión de veinticinco de septiembre de dos mil veintitrés)
Bogotá, D. C., dieciocho (18) de diciembre de dos mil veintitrés (2023).
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por Camilo Ernesto Ossa Bocanegra, Á.B.D., Andrés Ricardo Fernández Aldana, Igua Trading S.A.S. y Asegúrate Ltda., frente a la sentencia de 7 de septiembre de 2021, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso de protección al consumidor adelantado por los impugnantes contra Cimcol S.A. y Fiduciaria Bancolombia S.A., en su calidad de vocera del Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center.
ANTECEDENTES
1. En la demanda con la que inició el proceso, respecto del inmueble denominado “ACQUA POWER CENTER”, ubicado en Ibagué y distinguido con la matrícula n.° 350-201031 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esa ciudad, fue solicitado, en síntesis, declarar que las demandadas «son solidariamente responsables de dar cumplimiento a la garantía legal» y por su insatisfacción, en relación con «las zonas comunes y de uso común en general»; ordenarles, como consecuencia, «hacer efectiva la garantía legal sobre las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad de las zonas de uso y goce común», en particular, de los elementos especificados en la súplica tercera del libelo; sancionar a cada una de las accionadas con la «multa máxima», conforme las previsiones del numeral 10º del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011; declarar la «ineficacia y nulidad» de las cláusulas «abusivas y prohibidas» que figuran en las promesas de compraventa celebradas por los actores, como promitentes compradores, y C.S., como promitente vendedora; e imponer a las convocadas las costas procesales.
2. Como sustento de tales pedimentos adujeron, en síntesis, los siguientes hechos:
2.1. Cimcol S.A. desarrolló el proyecto «P.H. ACQUA POWER CENTER, ubicado en la [c]alle 57 No. 60-K8 E MZ D1 sobre la Avenida Guabinal en la ciudad de Ibagué – Tolima» y, por lo tanto, adicionalmente, actuó como su «constructor[a], promotor[a], estructurador[a] (…) y administrador[a]».
2.2. Los actores, mediante promesa de compraventa, adquirieron las oficinas 601, 807 y 810, así como los parqueaderos 139 del sótano 1, 106 y 112 del sótano 2.
2.3. Constituida la propiedad horizontal como persona jurídica, mediante requerimientos fechados 25 de julio y 22 de agosto de 2018, fue solicitado tanto a la administradora de la P.H. ACQUA POWER CENTER como a la demandada Cimcol S.A., respectivamente, «se convoque a la Asamblea de Copropietarios para que se haga entrega de la administración» y se les puso de presente:
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La mala calidad de los acabados del edificio, la fachada (…) se encuentra deteriorada y no corresponde al catálogo de compra y la publicidad que se le dio al proyecto ACQUA POWER CENTER pues se ve totalmente decaída.
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El uso de los ascensores del edificio de las oficinas del ACQUA POWER CENTER, lleva tiempo sin mantenimiento, lo cual pone en peligro a los habitantes del edificio.
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Existe filtración de agua en las oficinas de mis representados.
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El acceso por el sótano 2 se encuentra restringido y sin funcionamiento.
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Los baños comunes no se encuentran en óptimas condiciones y hay escapes de agua en tuberías.
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No hay mantenimiento de la fachada y escaleras internas del edificio.
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La entrada y funcionamiento del Supermercado SURTIPLAZA ha generado problemas de higiene, malos olores, descontrol del área de parqueo en la zona de planta baja.
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No hay rendición de cuentas de la administración y/o constructora, frente a gastos y costos respecto de las cuotas de administración.
2.4. Los días 3 y 9 de mayo de 2019 diversos propietarios de oficinas, entre ellos, la aquí demandante Ángela Bejarano Daza, reclamaron directamente a Cimcol S.A. y a Fiduciaria Bancolombia S.A. «el producto ‘bien inmueble Acqua Power Center’» por deficiencias en «FACHADAS», que ascienden a $1.317.016.800; en el «EDIFICIO DE OFICINAS W.T.C.», por la suma de $731.000.000; y en el «CENTRO COMERCIAL», por cuantía de $162.000.000, para un gran total de $2.210.016.800.
2.5. La primera de las demandadas atrás mencionadas respondió el requerimiento señalando «(…) ‘que no es posible atender su solicitud, debido a que dentro de su reclamo no se anexa poder alguno conferido a usted con el fin de que represente los intereses de la persona jurídica ACQUA POWER CENTER para el caso in examine (…)’».
Por su parte, la fiduciaria se opuso «(…) ‘por cuanto lo que se reprocha (…), está relacionad[o] con la calidad en la construcción de las zonas comunes; por lo tanto tal y como lo hemos reiterado a lo largo del presente documento no es en cabeza de la Fiduciaria ni del F. en quien recaen las obligaciones de promoción, venta, comercialización, supervisión y enajenación de inmuebles que integran el proyecto ACQUA POWER CENTER, por lo tanto no es posible endilgar responsabilidad alguna respecto a [e]lla de los hechos que se reprochan en dicha reclamación’ (…)».
2.6. Los contratos de compraventa celebrados con los accionantes fueron de adhesión y, al igual que el reglamento de propiedad horizontal establecido por Cimcol S.A., contienen cláusulas «abusivas y prohibidas», por cuanto unas y otras le permiten a dicha vendedora «modificar unilateralmente el contrato y exonerarse de responsabilidad», como, por ejemplo, el parágrafo del artículo 31, el artículo 34 y su parágrafo sexto del citado reglamento, que los demandantes transcribieron, amén de que en los artículos 89, 90, 91 y 93 se arrendaron a marcas de renombre locales comerciales, previendo exenciones respecto del pago de cuotas de administración y fijando «valores por metro cuadrado arrendado para el pago de administración ordinaria, muy por debajo de los valores por metro cuadrado que deben pagar los demás copropietarios, arrendatarios y/o tenedores».
2.7. El primer consejo de administración estuvo integrado, entre otros, por «el señor L.C.M.M., quien es el representante legal de la sociedad CIMCOL S.A., constructor de ACQUA POWER CENTER; el señor R.B., abogado apoderado de la sociedad CIMCOL S.A. en múltiples procesos judiciales; (…) el señor F.B. BUENO, quien conforme se observa en oficio del 8 de junio de 2018, en el que Cimcol S.A. extendió la garantía», actuó como su gerente; y por «el señor A.G., quien es asesor de Acqua Power Center[,] contratado por la administración provisional del señor L.C.M.M..
2.8. Como dicho consejo es el que nombra al administrador de la propiedad horizontal, designó a J.O.F.D., «quien a su vez es hermano, es decir, guarda vínculos consanguíneos con el socio accionista mayoritario e integrante principal de la junta directiva de CIMCOL S.A., el señor Eugenio Franco Delgado».
2.9. Posteriormente, el 4 de abril de 2019, «se inscribió a la actual administradora o representante legal de Acqua Power Center, la señora P.L.F.L., quien resultó elegida en razón a que el señor F.B.B.[.,] en calidad de integrante del consejo de administración, postuló su hoja de vida para el cargo, según consta en el Acta No. 4 del Consejo de Administración de Acqua Power Center».
2.10. Mediante derecho de petición de 26 de marzo de 2019, fue solicitado «(…) ‘adelantar y realizar una reclamación directa y/o proceso judicial o jurisdiccional en contra del constructor CIMCOL S.A. por las afectaciones y daños que presentan actualmente las zonas comunes, fachada y líneas vitales de la propiedad horizontal’ (…)», que la administradora atrás nombrada respondió diciendo que se «(…) ‘ha tomado atenta nota del mismo’ (…)», lo que motivó a que la aquí demandante, Ángela Bejarano Daza, formulara acción de tutela que el Juzgado Cuarto Penal Municipal con Funciones de Conocimiento de Ibagué acogió, mediante sentencia de 22 de agosto de 2019, razón por la cual «la representante legal de ACQUA POWER CENTER allegó el 30 de agosto de 2019, oficio presuntamente contestando el derecho de petición en cumplimiento del fallo de tutela, sin embargo, al dar lectura a la misma es claro que se constituye en renuente a dar una respuesta de fondo a los requerimientos efectuados vía derecho de petición del 26 de marzo de 2019».
2.11. En el acápite de «FUNDAMENTOS DE DERECHO», los demandantes se refirieron con amplitud sobre:
2.11.1. La «[l]egitimación por activa», en relación con la cual solicitaron aplicar la «[e]xcepción de inconstitucionalidad» respecto del artículo 2.2.2.32.3.4. del Decreto 1074 de 2015, que establece: «sobre los bienes comunes de las propiedades horizontales[,] quien deberá solicitar la garantía legal es el administrador de la misma», habida cuenta que «esto no es posible por cuanto desde el administrador definitivo, hasta la segunda y actual administradora de la propiedad horizontal, guardan vínculos consanguíneos con el socio accionista mayoritario e integrante principal de la junta directiva de la sociedad CIMCOL S.A., el señor E.F.D., y/o han sido elegidos por personal, asesores y en general personas vinculadas a Cimcol S.A. que integran el consejo de administración de la copropiedad, tal como se expuso en los hechos de la demanda».
Tras reiterar esos fundamentos fácticos, añadieron:
En este orden de ideas, tenemos como presupuestos para la procedencia de la excepción de inconstitucionalidad, por una parte[,] la disposición reglamentaria contenida en el artículo 2.2.2.32.3.4. del Decreto 1074 de 2015 que al confrontarla con el artículo y en contraposición [a]l derecho fundamental de acceso a la administración de justicia señalado en el artículo 299 de la Constitución Política en interpretación sistemática y armonía con el principio constitucional que reza ‘[s]on fines esenciales del Estado: (…),...
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