Sentencia Nº 052663103003 2017-00116 01 del Tribunal Superior de Medellín Civil, 29-05-2019
| Sentido del fallo | REVOCA |
| Materia | TESIS: Los dos contratos, sin embargo, en verdad hacen referencia a un solo objeto. El “subarriendo” recae sobre una estación de servicios, que (…) no es más que un inmueble especialmente adecuado para el ejercicio de una sola y estrictamente regulada actividad comercial que, por demás es calificada como de servicio público. (…) la única diferencia real entre los dos instrumentos negociales es que en el segundo contrato se hace referencia a un inventario de muebles y enseres que se supone se integran al “establecimiento de comercio” EDS, pero que en realidad muchos de ellos son inmuebles por destinación según el artículo 658 del C.C. y otros por accesión conforme al art. 713 ib. (…) no se relacionó en este inventario ningún bien incorporal, situación que debilita la posibilidad de concluir que lo arrendado fuera un “establecimiento de comercio”, aunque así se haya expresado en el documento. La celebración de este contrato de suministro, en la misma fecha del de “sub-arriendo” para proveer de combustible esa estación de servicio, pone en evidencia que al demandado no se le entregó aquella estructura en funcionamiento, lo arrendado no fue entonces un establecimiento de comercio, sino un local comercial, un inmueble con la infraestructura necesaria para operar a través suyo la actividad de distribución minorista de combustibles líquidos derivados del petróleo, porque una de las características del establecimiento de comercio es que de él hacen parte los contratos propios para desarrollar el empresario su actividad; (…) la Corte expuso que un establecimiento de comercio en “su genuina dimensión involucra muchas más cosas que el local y las instalaciones donde funciona”, (…) un establecimiento de comercio puede enajenarse o arrendarse, pero en un caso como este, para que fuera de tal manera, se extraña a más de la relación de bienes materiales, los elementos incorporales, (…) Sin estos derechos inmateriales resulta imposible considerar que lo arrendado fue un establecimiento de comercio(…) |
| Número de registro | 81505159 |
| Fecha | 29 Mayo 2019 |
| Número de expediente | 052663103003 2017-00116 01 |
| Normativa aplicada | ARTICULOS 515 Y 518 CCCIO, ARTÍCULOS 658 Y 713 DEL C.C. |
| Emisor | Sala Civil (Tribunal Superior de Medellín de Colombia) |
DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN
TRIBUNAL SUPERIOR SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL
MAGISTRADA PONENTE: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA
“Al servicio de la justicia
y de la paz social”
Medellín, veintinueve de mayo de dos mil diecinueve
S-68 (asume ponencia)
Demandante: Z. Petroleum S.A. Demandado: J.L. de Nicolás R.V. Radicado: 05266 31 03 003 2017 00116 01 Procedencia: Juzgado Tercero Civil del Circuito de Envigado Decisión: Revoca
CUESTIÓN
De conformidad con lo dispuesto en la audiencia celebrada por la Sala de Decisión
presidida por el Dr. J.V.C. el 15 de mayo de 2019, en la que su
ponencia fue derrotada, habiendo pasado a la suscrita, quien anuncio sentido del
fallo, se procede a resolver de manera escrita el recurso de apelación interpuesto
por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil
del Circuito de Envigado el 10 de mayo de 2018, para lo cual se tienen en cuenta
los siguientes.
ANTECEDENTES
PRETENSIONES
La sociedad Z. Petroleum S.A., mediante demanda presentada el 8 de mayo de
2017, pretendió que se declare la terminación del contrato de subarriendo firmado
con J.L. de San Nícolas R.V. el 10 de enero de 2012, sobre los
inmuebles con matrícula 001-0233782 y 001-0233789, en los cuales se encuentra
levantada la estación de servicio Servicentro Las Vegas.
Igualmente, se declare la terminación del contrato de subarriendo celebrado entre
las mismas partes sobre el establecimiento de comercio EDS Villagrande las Vegas,
que se ubica dentro de los inmuebles antes descritos.
Como consecuencia, se ordene la restitución de los tres bienes objeto de los
contratos aludidos.
RESUMEN DE HECHOS:
Las sociedades I. S.A.S. y Z. Petroleum S.A., el 6 enero de 2012
celebraron contrato de arrendamiento por cinco años -contados a partir del 1 de
febrero de 2012- sobre los inmuebles señalados, y el 20 de abril de 2012 celebraron
contrato de arrendamiento por cinco años –contados a partir del 1 de mayo de 2012-
sobre el establecimiento de comercio EDS Villa Grande las Vegas.
Sobre esos mismos bienes la sociedad Z. Petroleum S.A. celebró sendos
contratos de subarriendo con el señor L.R., en las mismas fechas y por
la misma duración a partir de los mismos días, y con el mismo canon.
En ambos contratos de subarriendo se pactó que, si se comunica por una de las
partes a la otra la decisión de no renovación con una antelación de un mes antes de
la fecha de vencimiento del contrato, el mismo no se prorrogaría.
Z.P.S. ha manifestado en repetidas ocasiones que desde el 25 de
agosto de 2016, su voluntad de no renovar y no prorrogar el contrato de
subarriendo.
En la cláusula octava del contrato de subarriendo de los inmuebles se acordó que el
subarrendatario asumiría a su costo los seguros sobre el inmueble y sus
construcciones, así como sobre el establecimiento de comercio que allí funciona, por
valor de cobertura de reposición a nuevo, vigentes por el término de duración del
contrato, remitiendo constancias de pago y vigencia al subarrendador dentro de los
treinta días siguientes a su renovación o prorroga, obligación esta incumplida por el
subarrendatario. Por último, señaló que el demandado se encuentra en mora del
pago del canon de arrendamiento.
CONTRADICCIÓN
En la contestación de la demanda se aceptaron la mayoría de los hechos, sin
embargo, se propone como defensa, que no se hizo el desahucio en los términos de
los artículos 520 y ss. del C. Co.; y que tampoco es cierto que se encuentre en mora
del pago de los seguros o del canon de arrendamiento.
Propuso como excepciones de mérito: cumplimiento del contrato (pues ha pagado
cumplidamente el respectivo canon y mantenido al día las pólizas de seguro);
renovación del contrato de arrendamiento sobre inmueble (pues ha ocupado por
más de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio de su
propiedad, denominado Estación de Servicio Villa Grande Las Vegas); indebido
desahucio (pues la propietaria no ha cumplido lo previsto por el art. 520 del C.Co.);
e inexistencia de contrato de arrendamiento sobre establecimiento de comercio (el
establecimiento de comercio fue registrado en Cámara de Comercio desde el 18 de
enero de 2012 como propiedad del demandado, y el “contrato de subarriendo” sobre
el mismo aparece fechado el 20 de abril; se ha facturado siempre por parte de Zeus
Petroleum S.A. el canon de un solo contrato; la sociedad Zeus Petroleum aparece
en medio de esta relación solamente en su calidad de mayorista distribuidor de
hidrocarburos, su lucro radica en la cantidad de combustible que suministra al
demandado en razón del contrato de suministro celebrado el 10 de enero de 2012).
Además, afirmo que según el artículo 524 ibídem la cláusula de no renovación no
produce efectos.
LA SENTENCIA APELADA
El juez declaró parcialmente probada la excepción de cumplimiento del contrato por
el subarrendatario y desechó las demás excepciones, para finalmente conceder las
pretensiones en cuanto declaró la terminación de los contratos de subarriendo
respecto de los inmuebles y del establecimiento de comercio “EDS VILLA GRANDE
LAS VEGAS”.
Para ello, empezó por analizar qué clase de relación contractual se había trenzado
entre las partes, hallando dos tipos de contrato de arrendamiento, uno de inmuebles
y otro de establecimiento de comercio, en los que los contratantes actuaron como
comerciantes, según los documentos aportados. Seguidamente, hizo referencia a los
artículos 523, 533, 526 y 897 del C de comercio. Luego, acometió el estudio de
ambos contratos para interpretarlos, buscando descubrir los efectos jurídicos que
habían producido, con pilar en la autonomía de la voluntad, acorde con el Art. 1602
C Civil, para concluir que a pesar de existir en apariencia dos contratos de arriendo,
la verdad es que había una sola relación contractual, muy a pesar de que el
demandado alegue que las pretensiones solamente pueden ir hacia la terminación
del arrendamiento de los inmuebles, bajo la razón supuesta de que el
establecimiento de comercio es de su propiedad, por lo que desatendió la postura
fáctica y jurídica de la parte pasiva, cuando pidió reconocer solamente la existencia
de uno de los contratos.
Respecto de la inexistencia del arrendamiento sobre dicho establecimiento de
comercio, alegada por el demandado, expuso que las pruebas muestran cómo el
demandante recibió en arriendo en el año 2012 el establecimiento de comercio “EDS
VILLA GRANDE LAS VEGAS”, mismo que de inmediato subarrendó al demandado,
prueba documental que le permitió desvirtuar la presunción de propietario que
consagra el numeral 2° art. 32 C de Comercio, sin importar que el demandante solo
aparezca como mayorista en el suministro de hidrocarburos. Recalcó, cómo de las
pruebas surge que el querer de los contratantes fue el subarriendo del
establecimiento de comercio que funciona en los locales comerciales, o, si se quiere,
la intención fue el subarriendo de los inmuebles y del establecimiento de comercio
de una estación de servicio -ya en funcionamiento-, hecho admitido por el
demandado J.L., al aceptar que cuando recibió el objeto arrendado, ahí ya
venía funcionando una estación de gasolina, como consta en el contrato (Fl 24 C. 1
cláusula 25). Añadió, que en el momento del contrato ya existían los permisos
oficiales para el funcionamiento de dicha estación, a lo que suma que los contratos
están firmados por la arrendadora, el arrendatario y el subarrendatario, documentos
reconocidos por ambas partes.
Que, así aparezca el demandado registrado como propietario del establecimiento de
comercio, esa presunción del Código de Comercio admite prueba en contrario,
presunción que se desvirtúa, frente al hecho de que dicho establecimiento y los
inmuebles donde funciona son de propiedad de “I. -hoy Semillas de Verano-
”. Que el demandado reconoció en el interrogatorio de parte, que el establecimiento
de comercio ya funcionaba allí cuando él contrató, al tiempo que a fl. 134 C.1, aportó
documento del pago por consignación sobre el establecimiento de comercio “ADS
Villa Grande Las Vegas”.
Concluyó, que quedó desvirtuada la propiedad del señor L. sobre el
establecimiento de comercio, de ahí que hay una sola relación contractual, en cuanto
y por cuanto en los inmuebles funciona el establecimiento de comercio,
interpretación acorde con el Art. 1622 C civil, por lo que ambos siempre han
entendido que se trata de un solo contrato y, la muestra está en que no se pagan
dos cánones de arrendamiento sino uno solo, en conjunto sobre los inmuebles y el
establecimiento de comercio y de ahí dedujo que no prospera la excepción de
inexistencia de contrato de arrendamiento respecto del establecimiento de comercio,
explicando que la suscripción de un segundo contrato se hizo para dar mayor
claridad al objeto arrendado, por lo que en el segundo contrato se describió mucho
mejor lo arrendado.
Ya, en cuanto a la protección que dice el demandado tener respecto del art. 518 C
de Co., sobre la renovación del contrato, el juez citó la casación de septiembre
24/2001 exp. 5876, con ponencia del Dr. J.F.. R.G., de la cual dedujo
que el arrendatario del establecimiento de comercio no goza de ese privilegio,
prerrogativa que está reservada para el propietario del establecimiento de comercio,
pues, el arrendatario apenas goza de la tenencia y explotación, pero los demás
beneficios son para el dueño, por lo que esa protección no viene al caso.
Las partes pactaron en la cláusula sexta y quinta, que si uno de los contratantes ha
manifestado al otro su intención de no prorrogarlo –con un mes antes a la fecha del
vencimiento-, ahí se entenderá terminado o de lo contrario se entenderá prorrogado.
Que hay prueba de que la demandante manifestó por escrito su intención de no
prorrogarlo. Luego, el demandado sí se halla en mora de entregar el...
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