| Normativa aplicada | 1. Ley 388/1997 artículos 66, 68; CPACA artículos 43, 187, 188; Resolución IGAC 620/2008 artículos 1, 3, 10, 13, 11; Decreto 1420/1998 artículos 20, 19, 25, 26; Resolución IGAC 898/2014 artículos 3, 10, 17, 18; Ley 1682/2013 artículo 37; Decreto Reglamentario 1170/2015 artículo 2.2.2.3.18.; CN artículo 58; Ley 388/1997 artículos 58, 63, 67, 61; Decreto Ley 2150/1995; Ley 9/1989; Resolución IGAC 762/1998; CGP artículos 167, 366 |
| Materia | EXCEPCIÓN DE INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA - Configuración /
OFERTA DE COMPRA EN EL PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN POR VIA ADMINISTRATIVA - Es un acto de trámite /
DICTAMEN PERICIAL - Objeción por error grave /
AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES - Métodos o procedimientos para su realización y aplicación /
INFORME DE AVALÚO - Contenido /
INDEMNIZACIÓN POR DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE - Reconocimiento /
AVALÚO - Vigencia /
PERJUICIOS MORALES - Improcedentes en materia de expropiación administrativa /
INDEMNIZACIÓN EN EL PROCESO DE EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA - Obligación del titular del derecho de probar el carácter cierto del daño /
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO - Busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo /
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN - Busca establecer el valor comercial del bien objeto de la construcción a partir de estimar el costo total de la construcción (entendido como la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra), teniendo en cuenta la descripción del bien inmueble, la edad, la vida útil, el estado de conservación, la depreciación, el valor de la reposición entre otros aspectos /
INDEMNIZACIÓN POR DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE - Determinación /
INDEMNIZACIÓN POR DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE - Concepto que pueden generar el daño emergente y el lucro cesante /
TESIS: Problema jurídico: Determinar a) Si el valor presentado como indemnización se deriva de un avalúo corporativo donde no se determinaron ni tuvieron en cuenta valores objetivos e individuales del predio por cuanto, según el actor, teniendo en cuenta sus dimensiones, ubicación, construcción y acabados, sumado a la actividad comercial de la zona debe reconsiderarse el valor estipulado en el acto acusado. b) Si para el método de comparación o de mercado es necesario que se hayan analizado 7 ofertas de predios dentro del sector que tengan igualdad de condiciones al predio objeto de estudio ya que, según el demandante del proceso, en este caso concreto solo se analizaron 3 predios presentándose además falencias al aplicar el método valuatorio. c) Si el método de costo de reposición comparado con los resultados que se obtuvieron en el informe técnico en el cual el IDU se basó para fijar los valores que se plasmaron en la resolución de oferta de compra presentó falencias técnicas. d) Si la persona que es expropiada debe ser indemnizado con el costo íntegro del daño material y moral que le es causado con la expropiación. e) Si en este caso concreto se presentó la causal de nulidad denominada falsa motivación puesto que en opinión del actor la parte demandada no realizó una adecuada motivación de cada una de las resoluciones demandadas toda vez que no se tuvieron en cuenta aspectos como la ubicación del inmueble y el valor dado está por debajo del valor comercial real. f) Si en este caso concreto se debía avaluar en primer lugar la cosa expropiada, esto es, el predio, el terreno (sic) y la construcción con las características que lo identifican en el momento de la expropiación y, en segundo lugar, según el actor, se debía contemplar el monto de la indemnización de manera real y justa. g) Si la Corte Constitucional en la sentencia C-153 de 1994 expuso que la indemnización deberá ser reparatoria y no meramente compensatoria asimismo deberá ser justa, apropiada y adecuada. Tesis: “(…) 1) La Sala declarará de oficio la excepción de ineptitud sustantiva de la demanda frente la pretensión de la demanda consistente en que “se declare la nulidad de la Resolución No. 77753 del 29 de agosto de 2014 “por la cual se formula una oferta de compra” expedida por el Instituto de Desarrollo Urbano - IDU.” debido a que se trata de un acto de trámite y no definitivo como se explica a continuación: (…) (…) el acto que establece la oferta de compra es de simple trámite ya que el definitivo lo constituye el acto que ordena la expropiación por vía administrativa. (…) (i) El método de comparación o de mercado es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. (ii) El método de costo de reposición es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. (iii) Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. (iv) El método de costo de reposición se utiliza para obtener el costo total de la construcción. (v) En ese orden, como los valores del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente y que para avaluar la construcción se aplica el método de costo de reposición se infiere, como lo hizo y aplicó cabalmente la Unidad Administrativa Distrital de Castro Distrital en su informe de avalúo, que el área de terreno debía ser valorada a través del método de comparación o de mercado. (…) (v) Asimismo, en el dictamen realizado por el auxiliar de la justicia se incurrió en error grave porque al utilizar el método de comparación o de mercado para determinar el valor del terreno no se cumplió con los parámetros técnicos establecidos en el artículo 11 de la Resolución IGAC 620 de 2008, debido a que para adoptar el valor promedio de las ofertas era necesario aplicar el análisis estadístico y el cálculo de las medidas de dispersión como la desviación estándar y el coeficiente de variación, este último que debía ser de hasta el 7.5%, proceso necesario para poder determinar el valor de metro cuadrado del terreno, procedimiento que se omitió en el dictamen. (…) La norma citada (artículo 11 de la Resolución IGAC 620 de 23 de septiembre de 2008. Anota relatoría) permite que para la realización del avalúo se utilice información de mercado contenida en documentos escritos debiendo estos ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos y que para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central, siendo la más usual la media aritmética por lo que es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación, para lo cual la norma estipula que cuando el coeficiente de variación sea inferior al 7,5% la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien pero, cuando el coeficiente de variación sea superior a 7,5% no es procedente utilizar la media obtenida. (…) 3) Así las cosas ante la prosperidad del reproche consistente en que no se cumplieron las metodologías valuatorias establecidas en la Resolución número 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en tanto que no realizó de manera independiente la valoración del terreno y la construcción y el dictamen tampoco cumplió con el procedimiento técnico y jurídico, por economía procesal queda la Sala relevada del estudio de los demás argumentos esgrimidos para sustentar la objeción por error grave. 4) Por tales circunstancias y razonamiento la Sala declarará probada la objeción por error grave formulada por la parte demandada contra el dictamen pericial rendido en este proceso judicial de autoría de la perito arquitecta Carla Jasmín Isaacs Ramírez. (…) 4) A su turno la jurisprudencia del Consejo de Estado sobre este punto en concreto ha determinado que en el proceso de expropiación también hay lugar al reconocimiento de una indemnización por daño emergente y el lucro cesante siempre y cuando sean ciertos y exista un nexo de causalidad entre esos daños y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación pues, la simple conjetura o suposición no puede dar lugar a una indemnización. (…) Según el contenido y alcance de la citada norma (artículo 3 de la Resolución IGAC 898 de 2014. Anota relatoría) la indemnización es el resarcimiento económico que se reconocerá y pagará al beneficiario, en caso de ser procedente, por los perjuicios generados en el proceso de adquisición predial; el daño emergente es el perjuicio o pérdida asociada al proceso de adquisición predial y, el lucro cesante es la ganancia o provecho dejada de percibir por el término de seis (6) meses como máximo, por los rendimientos reales del inmueble objeto de adquisición. (…) Con base en dicha normatividad (artículo 10 de la Resolución IGAC 898 de 2014. Anota relatoría) es claro que el cálculo de la indemnización solo tendrá en cuenta el daño emergente y/o lucro cesante generados por el proceso de adquisición predial, de conformidad con la información oportunamente entregada y lo verificado en la visita. 7) A su vez el artículo 17 de la citada resolución dispone que entre los conceptos que puede generar el daño emergente se encuentran: a) notariado y registro, b) desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles, c) desconexión de servicios públicos, d) gastos de publicidad, e) arrendamiento y/o almacenamiento provisional, f) impuesto predial, g) adecuación del inmueble de reemplazo, f) adecuación de áreas remanentes y, h) perjuicios derivados de la terminación de contratos. 8) Finalmente, el artículo 18 de la Resolución 898 de 2014 emitida por el IGAC establece los conceptos de lucro cesante que usualmente se pueden generar en el marco del proceso de adquisición predial como son: a) pérdida de utilidad por contratos que dependen del inmueble objeto de adquisición tales como el contrato de arrendamiento o aparcería sobre parte o la totalidad del inmueble, y b) pérdida de utilidad por otras actividades económicas cuando el beneficiario realice en el inmueble una actividad económica diferente a las enunciadas en el literal anterior, asimismo se resalta que se conformidad con lo dispuesto por el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, el lucro cesante se reconocerá hasta por 6 meses. (…) (…) lo cierto es que el ordenamiento jurídico preceptúa de manera clara y precisa que el cálculo de la indemnización solo tendrá en cuenta el daño emergente y/o lucro cesante generados por el proceso de adquisición predial, de conformidad con la información oportunamente entregada y lo verificado en la visita respectiva y cuyos conceptos en términos generales se encuentran determinados en los artículos 17 y 18 la Resolución 898 de 2014 emitida por el IGAC, es decir, en parte alguna este último cuerpo normativo determina que forman parte del concepto de indemnización la indexación de sumas a partir de la oferta de compra y la expedición del acto que ordena la expropiación administrativa, motivo suficiente para que la objeción por error grave esté llamada a prosperar. (ii) Sin perjuicio de lo anterior, cabe resaltar que el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998 dispone que el avalúo tiene vigencia de un (1) año contado desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación. (…) En consecuencia, según esa directriz jurisprudencial (sentencia de la Corte Constitucional C-750 de 2015. Anota relatoría) el resarcimiento comprende el desembolso de los perjuicios materiales por lucro cesante y el daño emergente, perjuicios que deberán ser cubiertos siempre que sean ciertos, por el contrario, la indemnización no incluye el pago de perjuicios morales puesto que este desembolso carece de correspondencia con una subsanación de lesiones reconocida en el artículo 58 de la Constitución Política, resarcimiento que no es pleno, argumento que toma relevancia si se tiene en cuenta que el dolor que pueda sufrir el particular por la pérdida de su derecho de propiedad no es reparable. (…) h) De las normas referidas (artículos 25 y 26 del Decreto 1420 de 1998. Anota relatoría) se tiene entonces que el avalúo para efectos de la aplicación de las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 puede hacerse siguiendo cualquiera de los siguientes métodos: i) De comparación o de mercado. ii) De capitalización o rentas de ingreso. iii) De costo de reposición. iv) Residual. (…) j) Sobre esta materia de manera especial el Consejo de Estado ha decantado que el titular del derecho de propiedad del bien expropiado tiene derecho a recibir una indemnización plena de carácter reparatorio que comprenda tanto el valor del bien expropiado como los demás perjuicios que se le hubieren causado, aunado a lo anterior también ha destacado que el valor de la indemnización no puede ser superior a los perjuicios realmente causados, de manera que es una obligación del titular del derecho probar el carácter cierto del daño. (…) Por tanto el método de comparación o de mercado busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, resaltándose que en parte alguna se establece que las ofertas analizadas deben ser más de siete como equivocadamente lo sostiene la parte actora, asimismo en las disposiciones en cita en cuanto a los cálculos matemáticos, estadísticos y la asignación de valores en el método de comparación se establece que es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética por lo que siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación. (…) Según las disposiciones citadas (artículos 3 y 13 de la Resolución IGAC 620 de 2008. Anota relatoría) se tiene que el método de costo de reposición busca establecer el valor comercial del bien objeto de la construcción a partir de estimar el costo total de la construcción (entendido como la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra), teniendo en cuenta la descripción del bien inmueble, la edad, la vida útil, el estado de conservación, la depreciación, el valor de la reposición entre otros aspectos, como lo establece Fitto y Corvini. (…) b) A su turno la jurisprudencia del Consejo de Estado (sentencia del 31 de mayo de 2018, Exp.: 25000-23-24-000-2008-00074-02, C.P. Dra. María Elizabeth García González. Anota relatoría) ha determinado que en el proceso de expropiación también hay lugar al reconocimiento de una indemnización por daño emergente y el lucro cesante siempre y cuando sean ciertos y exista un nexo de causalidad entre esos daños y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación pues, la simple conjetura o suposición no puede dar lugar a una indemnización. (…)” |
