SENTENCIA nº 25000-23-24-000-2010-00784-01 de Consejo de Estado (SECCIÓN PRIMERA) del 11-03-2021
| Sentido del fallo | NIEGA |
| Fecha de la decisión | 11 Marzo 2021 |
| Número de expediente | 25000-23-24-000-2010-00784-01 |
| Tipo de documento | Sentencia |
| Emisor | SECCIÓN PRIMERA |
EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Precio indemnizatorio / PREDIOS UBICADOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA – Valoración / PLAN PARCIAL O NORMA ESPECÍFICA PARA SU DESARROLLO – Inexistencia / AVALÚO DE INMUEBLE - Determinación / VALOR COMERCIAL DE INMUEBLE – Método de renta o mercado
El recurrente aduce que hubo una lectura errónea del método que se podía aplicar, al no tener en cuenta el potencial de desarrollo del inmueble, dado que, si bien el artículo 23 de la Resolución nro. 620 de 2008 establece que únicamente se aplicará este método para la valoración de predios en áreas de renovación urbana, también señala que su aplicación se deberá restringir a las áreas de renovación urbana que no cuenten con plan parcial o norma específica para su desarrollo, lo cual no sucede en su predio, que cuenta con norma específica para su desarrollo (Decreto 492 de 2007). Al respecto, la Sala observa que no le asiste razón al recurrente, toda vez que, si bien el predio de su propiedad se encuentra ubicado en una zona de renovación urbana, ésta no contaba con plan parcial o norma específica para su desarrollo antes de disponerse la expropiación de los inmuebles del sector. En este caso es precisamente la norma de desarrollo (Decreto 492 de 2007), la que afecta el predio del recurrente; antes no había norma específica, por lo que el método que aplicó el IGAC para calcular el valor comercial del bien únicamente podía ser el de renta o mercado, como lo preceptúa el artículo 23 de la Resolución nro. 620 de 2008. En efecto, el Decreto 492 de 26 de octubre de 2007 “adopta la Operación Estratégica del Centro de Bogotá, el Plan Zonal del Centro -PZCB- y las Fichas Normativas para las Unidades de Planeamiento Zonal -UPZ- 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las Cruces y 101 Teusaquillo”, expedido por la Alcaldía Mayor de Bogotá. De conformidad con el artículo 33 del Decreto, la UPZ 93 “Las Nieves, Sector San Victorino Regional”, la cual incluye el Barrio Alameda, está clasificada en la categoría de comercio, se trata de una “zona de Renovación Urbana”, […] Como puede apreciarse, el Decreto 492 de 26 de octubre de 2007, en su artículo 33, resolvió propiciar las condiciones para la formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana del Barrio La Alameda, siendo la Estación Central un proyecto estructurante para lograr la revitalización del sector. Así mismo, fijó los criterios para la renovación urbana del sector. En consecuencia, antes de ese decreto no había plan parcial o norma específica para el desarrollo en el sector, por lo que, de acuerdo con el artículo 23 de la Resolución nro. 620 de 2008, únicamente era posible calcular el valor del inmueble con base en el método de renta o de mercado. La Sala precisa esta interpretación del citado artículo 23 de la Resolución nro. 620 de 2008 teniendo en cuenta que el predio ubicado en área de renovación urbana es susceptible de ser afectado con la expropiación, por regla general, en el momento en el que se establece la respectiva norma de desarrollo o plan parcial; por lo que no puede entenderse que ese mismo predio se beneficie de un potencial desarrollo de la zona cuando, precisamente como consecuencia de la respectiva norma o plan, no está destinado a beneficiarse de ello. […] En conclusión, observa la Sala que, en los eventos en los cuales la expropiación surge como consecuencia directa de la adopción de un plan parcial o norma de desarrollo urbano, se entiende que, al momento de tomarse la decisión, no había un derecho del propietario a percibir suma alguna por concepto del potencial desarrollo que el plan o norma le da a la zona, por lo que aplica únicamente el método de renta o de mercado, tal y como lo hizo el IGAC en su avalúo. Esto con el fin de evitar que el propietario se enriquezca como consecuencia del esfuerzo colectivo de la renovación de un sector. Por el contrario, si el inmueble a expropiar ya contaba con norma específica para su desarrollo, al momento de tomarse la decisión, sí sería procedente aplicar cualquiera de los métodos regulados en la Resolución 620 de 2008 proferida por el IGAC para calcular el precio respectivo, lo cual no sucede en este caso. Como consecuencia de lo dicho, el avalúo oficial practicado por el IGAC no está viciado de nulidad, dado que, precisamente, la norma bajo estudio ordena la utilización del método de renta o de mercado para la estimación del valor comercial del inmueble.
EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Precio indemnizatorio / AVALÚO OFICIAL – Se determinó que el uso del inmueble era abandonado / USO COMERCIAL DEL INMUEBLE – Imposibilidad / ZONA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE EXPROPIADO – Sin actividad comercial / ALTO DETERIORO URBANÍSTICO / PLAN DE RENOVACIÓN URBANA / PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD DEL AVALÚO OFICIAL – No desvirtuado
[L]a parte actora no allegó prueba alguna que demuestre que en el sector se realizaban actividades comerciales conforme a los usos autorizados para la zona. Leído en su integridad el avalúo rendido en el proceso judicial por el perito J.A.P., no se pone de presente que el uso real y actual del sector en el momento del avalúo fuese el comercial. Por el contrario, en ese informe también se dejó constancia que el inmueble se encontraba en muy mal estado. En consecuencia, para que los propietarios del predio objeto de expropiación pudieran aprovechar los usos y los destinos del sector según la UPZ 93 resultaba indispensable llevar a cabo el proceso de reordenación urbana, lo cual permitiría que en la práctica el sector sí pudiera ser destinado al uso comercial. Es decir, como el sector donde se ubicaba el inmueble de propiedad de los actores presentaba un alto deterioro urbanístico, se necesitaba reorganizarlo para poder implementar los usos autorizados en la UPZ 93, circunstancia que fue considerada en el avalúo oficial rendido por el IGAC. Por lo que, más allá del uso autorizado en la aludida UPZ, lo cierto es que el uso del inmueble en el momento de la inspección era abandonado y en él no se desarrollaban actividades comerciales. En este orden de ideas, la parte actora no logró desvirtuar la presunción de legalidad del avalúo oficial rendido por el IGAC, toda vez que, en el mismo, aparte de consultar las normas urbanísticas aplicables para el caso concreto y tener en cuenta los usos del sector, se dejó constancia del mal estado del inmueble, el deterioro urbanístico de la zona y los altos índices de delincuencia, factores que en la realidad impedían que se ejecutaren los usos autorizados por la UPZ 93 “Las Nieves”. Por los motivos anteriores, no se encuentran viciados de nulidad los actos administrativos demandados en este proceso, dado que el avalúo realizado por el IGAC, además de utilizar el método de valoración adecuado, estaba fundamentado en el alto estado de deterioro del inmueble y las precarias condiciones urbanísticas de la zona, las cuales quedaron debidamente probadas en el proceso. Así mismo, el avaluó tuvo en cuenta las variables socioeconómicas señaladas en los artículos 21 y 22 del Decreto 1420 de 1998, esto es, la destinación económica del inmueble y la estratificación socioeconómica del bien.
OBJECIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL – Reglas / ERROR GRAVE – Concepto / OBJECIÓN POR ERROR GRAVE AL DICTAMEN PERICIAL – No prospera porque el error no es determinante
En el caso objeto de examen se observa que el a quo declaró la prosperidad de la objeción formulada por la ERU al dictamen pericial practicado en el proceso judicial por el perito A.P., con fundamento en que la cabida del terreno determinada en aquél no coincide con la establecida en la escritura pública que le sirvió de fundamento. El recurrente aduce que la objeción por error grave relacionada con los errores en el área del predio no estaba llamada a prosperar, toda vez que el informe pericial se encontraba debidamente sustentado, y que, en caso de existir una diferencia, ésta no tenía incidencia en el valor final, dado que el cálculo se hizo con el fin de conocer el valor del metro cuadrado. Sobre el particular, la Sala advierte que, contrario a lo manifestado por el tribunal, si bien es cierto en el expediente se encuentra acreditado que la extensión del terreno indicada por el dictamen rendido en el proceso judicial no corresponde con la cabida señalada en la Escritura Pública nro. 8132 de 30 de agosto de 1994, esto no se trata de un error grave que invalide la información brindada en el dictamen. En efecto, en relación con la cabida y linderos, el numeral 3.4 del dictamen pericial rendido en este proceso judicial por el perito J.A.P. se estableció que el terreno tiene una extensión de 401.3 metros cuadrados. Este valor fue incluido en el numeral 11.1 del dictamen para calcular el resultado del valor total del avalúo, […] En la objeción al dictamen pericial se indicó que la cabida presentada por el perito no corresponde a la realidad, dado que según la Escritura Pública nro. 8132 de 30 de agosto de 1994, el lote de terreno tiene una extensión de quinientas varas cuadradas y no 401.3 metros cuadrados como lo señaló el perito. La Sala advierte que, al revisar la aludida escritura, en la cual se fundamentó el dictamen pericial rendido en este proceso judicial, efectivamente se indicó que el inmueble está construido en un lote de terreno con una extensión de quinientas varas cuadradas [500V2]. Se observa que una vara cuadrada equivale a 0,698896 metros cuadrados, luego, la conversión que debe realizarse es la siguiente: 500 varas2 x 0,698896 = 349.44 metros cuadrados. En consecuencia, el inmueble objeto de expropiación se encuentra construido en un terreno con una extensión de 349.44 metros cuadrados, no de 401.3 metros cuadrados como se afirmó en el dictamen pericial practicado durante el proceso judicial. Sin embargo, tal imprecisión del dictamen pericial no es grave, en atención a que en el mismo se estableció el valor por metro cuadrado del inmueble, para lo...
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