| Materia | TESIS: - Así las cosas, atendiendo los contornos de la impugnación, para la Sala, el problema jurídico a resolver se resume en estos interrogantes: 4.1.1.- ¿Se encuentra debidamente acreditado en el plenario que las agrupaciones de vivienda, HACIENDA EL TRAPICHE y HACIENDA EL TRAPICHE II, son dos personas jurídicas diferentes y autónomas? En paralelo con el anterior cuestionamiento, habrá de establecerse sí, ¿hay lugar a declarar en este trámite, la nulidad de la Escritura Pública No. 1469 del 12 de abril de 2006, así como el acto administrativo expedido por la Alcaldía de Villavicencio que reconoció personería jurídica al conjunto residencial HACIENDA EL TRAPICHE II, y por esa vía, o como consecuencia, declarar la nulidad de las actas de asamblea impugnadas? 5.- De conformidad con lo señalado en el artículo 49 de la Ley 765 de 2001, en concordancia con el artículo 382 del C.G. del P, el proceso de impugnación de actas de asamblea de copropietarios, es un juicio en el que única y exclusivamente puede disputarse y definirse, si las decisiones tomadas por dicho órgano de gobierno, se ajustan o no a las prescripciones legales o a los estatutos de la copropiedad, y por lo tanto si éstas son ineficaces o nulas, siendo esto último, el objeto de dicho trámite judicial. Impugnación de Actas de Asamblea .- Por consiguiente, en este tipo de litigios, el Juez cognoscente ejerce un control de legalidad de las determinaciones de la asamblea general de copropietarios, “…cuando no se ajusten a las prescripciones legales”, que para ese órgano son las contenidas en los artículos 37 a 461 de la Ley 765 de 2001, y, “…al reglamento de la propiedad horizontal…”2. 5.2.- Conforme el artículo 4° de la ley reguladora de la propiedad horizontal, en Colombia, “Un edificio o conjunto, se somete a dicho régimen mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley” De otro lado, el artículo 8 ejusdem, cuyo título señala: “Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica” nos enseña que: “La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. “La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica. “En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales” De acuerdo con las normas trascritas, para que exista jurídicamente la propiedad horizontal sobre un edificio o conjunto, se requiere que la escritura pública de constitución, se registre en la Oficina de Instrumentos Públicos. Ahora para obtener el certificado de existencia y representación legal, de estas personas jurídicas se requiere, que una vez la escritura de constitución debidamente registrada, se inscriba, junto con las actas que acrediten el nombramiento del representante legal y del revisor fiscal, ante el Alcalde Municipal o Distrital del lugar donde se halle el bien, para que este o la persona que encargue. 5.3.- Ahora bien, el parágrafo único de la norma en comento señala, que los proyectos de vivienda de interés social, y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda estarán exentos del trámite para la certificación sobre la existencia y representación legal, y que, en estos casos, “…bastará con la suscripción de la escritura pública y posterior registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para la creación de la persona jurídica…”, de donde se colige que, para la creación de la persona jurídica de propiedad horizontal, salvo en los casos de vivienda de interés social, y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, debe adelantarse el trámite de inscripción; existiendo por lo tanto, dos etapas claramente definidas que permitirán que la persona jurídica en comento, tenga plena capacidad legal y sea sujeto de derechos y obligaciones, a saber, i) El registro de la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal sobre el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, como limitación del derecho de dominio, y ii) la presentación ante el funcionario competente, de la escritura pública de constitución registrada en la oficina de instrumentos públicos, con los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. Completado todo lo anterior, existe y puede por ende ser certificada la persona jurídica que encarna la copropiedad, y cuyo fin no es otro, que la administración, sin fines de lucro de los bienes comunes. 5.4.- En lo que tiene que ver con conjuntos integrados por etapas, que es lo alegado por la apelante, cuando dice que HACIENDA EL TRAPICHE II, es una segunda etapa de la Propiedad Horizontal demandada, se tiene que sobre el particular que el artículo 7° de la Ley 765 de 2001, señala que en la escritura de constitución deberá indicarse tal circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional. Así mismo, dicho canon precisa que, la integración de las etapas subsiguientes, se realizará por el propietario inicial, mediante escrituras adicionales, en las que se identifiquen los bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa, y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad, de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, de manera que la escritura pública por medio de la cual se integre la última etapa, debe señalar los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto determinados con carácter definitivo. 6.- Descendiendo al caso concreto, considera la Sala, que se encuentra debidamente acreditado en el plenario, que las agrupaciones de vivienda HACIENDA EL TRAPICHE y HACIENDA EL TRAPICHE II, son dos personas jurídicas diferentes y autónomas. Así se desprende, no solo de la certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica “AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE II”, expedida por Directora de Inspecciones de la Dirección de Justicia, de la Alcaldía de Villavicencio, sino también de las escrituras públicas arrimadas al plenario, especialmente las Nos. 1469 del 12 abril de 2006 y 4567 del 11 de septiembre de 2007, que apreciadas en contexto, dan cuenta de lo anterior, pese a la ambigüedad que existe en el texto, del último de los instrumentos públicos señalados. 6.1.- Así mismo, debe decirse que, no hay lugar a declarar en este trámite, la nulidad de la Escritura Pública No. 1469 del 12 de abril de 2006, ni del acto administrativo expedido por la Alcaldía de Villavicencio que reconoció personería jurídica al conjunto residencial HACIENDA EL TRAPICHE II, y por la vía, o como consecuencia, declarar la nulidad de las actas de asamblea impugnadas, toda vez que tales pedimentos, no sólo, no fueron enervados en las pretensiones de la demanda, sino que se trata de asuntos que escapan al ámbito del presente proceso, y que incluso son del resorte de la Jurisdicción de lo contencioso administrativo, para el caso del acto administrativo en cuestión. Además, también está acreditado en el plenario, que la demandante sabía que el proyecto CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE, no pudo ser terminado como había sido proyectado inicialmente, es decir, un conjunto por etapas, quedando finalmente la etapa número II, en un nuevo y diferente proyecto habitacional, como en efecto aconteció. I (...) 7.6.1.- Así las cosas, la propietaria, en el instrumento que viene detallado, solicitó al registrador de instrumentos públicos la reconstitución del Lote 1B en su integridad, identificado con el folio 230-84434, con el cierre de los folios abiertos a partir de este, 230-84495 y 230-845368. En virtud de lo anterior y en el mismo acto, FIDUCIARIA GNB SUDAMERIS S.A., antes FIDUCIARIA TEQUENDAMA S.A., transfirió a título de restitución fiduciaria - compraventa, a la Constructora BIOTHECNE C.I. LTDA, el Lote 1B, para que ésta como adquirente, fuera quien tramitara ante la Curaduría Urbana de Villavicencio, nuevas licencias de urbanismo y construcción9, lote gravado con servidumbre de acueducto en favor del Lote 1A, en donde ya se había desarrollado la AGRUPACIÓN DE VIVIENDAS HACIENDA EL TRAPICHE10. 7.7.- La escritura pública que viene indicada, fue debidamente registrada en el folio de matrícula No. 230-84434 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio. En efecto, el 19 de abril de 2006, se inscribió el cierre de los folios 230-84495 y 230-84536, quedando el primero de los nombrados como el único correspondiente al Lote 1B. Así mismo, fue inscrita la transferencia por restitución en fiducia mercantil de la FIDUCIARIA GNB SUDAMERIS S.A., antes FIDUCIARIA TEQUENDAMA S.A., en favor de la Constructora BIOTHECNE C.I. LTDA, sociedad que por ende quedó como titular del derecho de dominio desde dicha calenda respecto del Lote 1B en comento. (..) .- Ahora bien, no obstante que la cláusula segunda del instrumento que viene en revisión, hizo referencia a la incorporación de la etapa 2 a la AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE, se advierte que la cláusula diecisiete mediante la cual se determinaron los coeficientes de copropiedad y gastos, señaló modificar el reglamento primigenio “…en el sentido de aclarar que para la Primera Etapa (LOTE 1A) se establece su tabla de coeficientes definitivos Tabla No. 1 independiente de la tabla de coeficientes definitivos Tabla No. 2 de la Segunda Etapa (LOTE 1B), en razón a que los predios para cada etapa son totalmente independientes y que cada etapa cumple con sus equipamientos comunales exigidos por las normas municipales…”. (Negrillas y subrayado fuera de texto). Por lo anterior y conforme a lo indicado en la última cláusula citada, se determinaron los mentados coeficientes en un 100% para cada lote de manera separada, o lo que es igual, no se fijaron coeficientes definitivos calculados en 100% para ambos inmuebles, estableciéndose así, dos copropiedades separadas e independientes13. 7.8.2.- El anterior instrumento público fue debidamente registrado en el folio de matrícula No. 230-84434 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio, como se advierte de las anotaciones 011 y 012 de dicho folio14. En virtud de lo anterior, la Alcaldía de Villavicencio, inscribió y certificó la existencia de la persona jurídica “AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE II”, a la cual se asignó el NIT No. 900279199-1, inscripción sentada en el libro de Registro de Propiedad Horizontal llevado desde el 20 de abril de 2009, folio 281, registro 253, de la Dirección de Justicia, adscrita a la Secretaría de Gobierno y Seguridad de la mencionada Alcaldía15. 7.9.- La anterior inscripción, fue objeto de solicitud de revocatoria directa por parte de la aquí demandante, presentada ante la Dirección de Justicia de la Alcaldía de esta ciudad, pedimento que fue resuelto negativamente mediante auto del 24 de noviembre de 2015. De dicho acto administrativo se destaca que la autoridad competente en la materia, para negar la revocatoria pedida, entre otras cosas consideró que, consultados los libros o registros que lleva esa dependencia, aparecían inscritas las personas jurídicas CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE - PROPIEDAD HORIZONTAL, así como AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE PROPIEDAD HORIZONTAL II, de donde se colegía que se estaba en presencia de dos personas jurídicas diferentes, sometidas, ambas al régimen de propiedad horizontal, destacando que, a partir de la Escritura Pública No. 4567 del 11 de septiembre de 2007, se inscribió y certificó la segunda persona jurídica mencionada, y que además el artículo 17 del mencionado instrumento, señala de manera clara que los coeficientes tanto de la primera, como de la segunda etapa, serían individuales, en razón a que los predios eran totalmente independientes, situación que conllevó a la segunda inscripción, no obstante que la escritura pública en comento, hiciera alusión a la integración de la segunda etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE - PROPIEDAD HORIZONTAL. 7.9.1. Así mismo destacó que al tratarse de un trámite de revocatoria directa de un acto de carácter particular y concreto, por ministerio de la ley, tal revocación solo podía hacerse por parte de la administración, con la anuencia del titular del derecho, en este caso de la AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE PROPIEDAD HORIZONTAL II, con vinculación al asunto, de los terceros que pudieran verse afectados, por lo que también se corrió traslado de la petición de la aquí demandante, al CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE - PROPIEDAD HORIZONTAL. 7.9.2. Revisadas las intervenciones de dichas copropiedades, se advierte que en las actas de asambleas extraordinarias celebradas por éstas, y en ambos casos, se aprobó la oposición a la revocatoria en cuestión, por resultar inconveniente. De otro lado, también destacó que se contaba en el expediente administrativo, con acta de asamblea extraordinaria realizada el 18 de septiembre de 2006, en la que la señora MÓNICA PATRICIA CASTAÑEDA GÓMEZ, participó como miembro del concejo se administración del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE - PROPIEDAD HORIZONTAL, aprobando con un quórum del 90%, las modificaciones al proyecto urbanístico y arquitectónico de la segunda etapa y sus coeficientes definitivos, con el propósito que ésta funcionara administrativamente de manera separada, lo que demuestra que los propietarios de la primera etapa, eran conocedores, que no se tenía proyectado funcionar con la segunda etapa como un solo ente, lo que conllevó a que se hicieran cambios tanto en la Alcaldía como en las licencias de urbanismo expedidas por la Curaduría16. 8.- Para la Sala, la anterior revisión probatoria ratifica que el recurso vertical formulado por la demandante, no está llamado a prosperar. 8.1.- En efecto, si bien en las pretensiones de la demanda no se solicitó la declaración de ilegalidad del acto administrativo de inscripción y reconocimiento de personería jurídica de la AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE PROPIEDAD HORIZONTAL II, para obtener la declaración judicial de la nulidad de las actas de asamblea impugnadas, por las razones y argumentos en que se edificó la demandada, y que fueron ratificados en la alzada, sería necesario e ineludible, que la Sala, precisamente tenga por ilegal la mentada inscripción y reconocimiento, descalificando por ende la validez del acto administrativo en cuestión, asunto que escapa al ámbito del proceso de impugnación de actas de asamblea, que no está concebido para cuestionar la legalidad de las decisiones tomadas por la autoridad administrativa competente, de otra de las rama del poder público, sino, únicamente, para revisar el apego de las decisiones de la asamblea de copropietarios, a los estatutos y la ley que regula la materia, habida cuenta que un examen de legalidad o validez de actos administrativos, es del resorte de la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, a donde debió dirigirse la demandante mediante la interposición de las acciones contenciones correspondientes para el efecto. 9.- Así las cosas, con independencia de las actuaciones que antecedieron la inscripción y reconocimiento de personería jurídica, a la AGRUPACIÓN HACIENDA EL TRAPICHE PROPIEDAD HORIZONTAL II, lo cierto es, que ante su comprobada existencia, mediante acto administrativo revestido de la presunción de acierto y legalidad, la cual no puede ser desconocida por la Sala, mientras autoridad judicial competente no señale lo contrario, emerge paladino que no le asiste razón a la demandante para impugnar las decisiones contenidas en las actas del 26 de marzo de y 16 abril de 2015, bajo el supuesto de hecho de no haberse convocado a los copropietarios de la etapa II, y por lo tanto no existir quórum, ni deliberatorio ni decisorio, toda vez, que como quedó visto ampliamente en procedencia, tal etapa, que en principio había sido proyectada como una más del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE - PROPIEDAD HORIZONTAL, terminó, fungiendo como una copropiedad separada con identidad jurídica propia; que tiene sus propios órganos de gobierno (asamblea general) y administración, los que se opusieron a la revocatoria de su personería jurídica, coadyuvados por los copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA EL TRAPICHE - PROPIEDAD HORIZONTAL, quienes después de venir funcionando como un ente independiente de la otra propiedad horizontal, ven inconveniente la unificación forzada. 10.- Síguese de lo anterior, que por más que la Escritura Pública No. 4567 del 11 de septiembre de 2007, la que, valga decir, fue debidamente registrada con todo su contenido en el folio de matrícula asignado al Lote 1B (230-84434), sea ambigua, comoquiera que hace alusión a la integración de la segunda etapa, en realidad, terminó señalando de manera definitiva los coeficientes del Lote 1B, en un 100% de manera separada del Lote 1A, por lo que en realidad no hubo integración alguna en los términos del artículo 7 de la Ley 765 de 2001, lo que permitió la segunda inscripción, actuación que se destaca, fue efectuada válidamente por su propietario la Constructora BIOTHECNE C.I. LTDA, si se tiene en cuenta que desde la primera escritura pública de constitución del CONJUNTO HACIENDA EL TRAPICHE (No. 2921 del 01 de diciembre de 1995), se dejó establecido que, sobre las zonas no construidas y por ende no vendidas de ese proyecto habitacional, el propietario inicial mantendría de manera exclusiva todos los derechos que en tal calidad le corresponden (cláusula de salvaguarda), y que incluso, en lo no construido y entregado, no aplicaban las disposiciones reglamentarias de la copropiedad, tal y como se vio en precedencia, situación que dio lugar a la venta del Lote 1B, por parte de la FIDUCIARIA GNB SUDAMERIS S.A., antes FIDUCIARIA TEQUENDAMA S.A., en favor de la Constructora BIOTHECNE C.I. LTDA, quien terminó escindiendo el inmueble de su propiedad, del proyecto habitacional inicial, señalando sus propios coeficientes, y obteniendo el registro de ello en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos y posterior inscripción ante la autoridad administrativa competente en la materia. 11.- Ahora, sobre la venta del Lote 1B, contenida en la Escritura Pública No. 1496 del 12 de abril de 2006, inscrita en el respectivo folio de matrícula, debe decirse que la Sala no está facultada para disponer o resolver sobre su nulidad; en primer lugar, porque tal pedimento no fue enervado con el libelo inicial, y por ello tal asunto no fue materia de contradicción al interior del proceso, y menos con asistencia de aquellos que intervinieron en su celebración, y porque en todo caso, no es objeto del proceso de impugnación de actas de asamblea, revisar la validez o legalidad de instrumento público alguno |
