| Materia | TESIS: Dilucidar si debe prosperar la impugnación de las decisiones adoptadas en Asamblea General Ordinaria celebrada el día veintinueve (29) de marzo de dos mil catorce (2014), enfocada en presunta “ilicitud” o “nulidad absoluta” de los instrumentos públicos modificatorios y aclaratorios del reglamento de propiedad horizontal que rige a Conjunto Residencial Hacienda El Trapiche, contexto donde se acusa a la sentencia de primer grado de incurrir en múltiples errores fácticos y jurídicos que derivaron en ignorar el quorum mínimo según los coeficientes de copropiedad. 4.2. ARGUMENTO: Es importante recordar que la acción bajo estudio es la impugnación de actos de asamblea, según el artículo 49 de la ley 675 de 2001, concordante con el canon 382 del Código General del Proceso, contexto donde la señora Castañeda Gómez atacó las decisiones adoptadas en la reunión ordinaria de la asamblea general de Conjunto Residencial Hacienda El Trapiche, celebrada el veintinueve (29) de marzo de dos mil catorce (2014), asegurando que incumplió el quorum decisorio porque solamente convocó a las unidades de vivienda ubicadas en el Lote 1A, obviando citar a los copropietarios de las unidades residenciales del Lote 1B. Y la demandante concluye que la convocatoria de las viviendas de ambos predios es obligatoria, en tanto entiende que la inscripción de la persona jurídica “Agrupación Hacienda El Trapiche II” es ilegal porque en su pensamiento la copropiedad no aprobó la separación o división del conjunto, según acta No 01 de la reunión ordinaria celebrada el día seis (6) de junio de dos mil seis (2006), de manera que la asamblea cuyos actos son objeto de impugnación únicamente fue celebrada con cincuenta y siete (57) copropietarios que conforman las manzanas A, B y C, relegando a los titulares de sesenta y una (61) viviendas construidas en el Lote Ya en los reparos concretos, la actora indicó que la senda para la impugnación de los actos radicaba en la presunta ilicitud de la escritura pública 4567 de once (11) de septiembre de dos mil siete (2007), ya que fue solemnizada unilateralmente por la constructora, amén de la supuesta falta de publicidad de la escritura pública 1469 de doce (12) de abril de dos mil (2006), queriendo significar que por los yerros que endilgó a los instrumentos públicos, éstos no deben generar efecto jurídico, de modo que la asamblea general fustigada debía contar con previa citación de los copropietarios de las viviendas de los Lotes 1A y 1B. Así las cosas, pronto se advierte el fracaso de la tesis planteada por la parte actora en la medida que la discusión sobre la juridicidad de las decisiones adoptadas por la Asamblea General del ente demandado en la reunión ordinaria, depende de la certeza acerca de la nulidad absoluta por incumplimiento de requisitos sustanciales de la escritura pública y sus aclaraciones y/o modificaciones, ya que sirvieron de soporte para la inscripción como persona jurídica “Agrupación Hacienda El Trapriche Propiedad Horizontal II”. Sin embargo, la premisa fáctica en cuestión -nulidad absoluta de los instrumentos públicos- carece de respaldo demostrativo porque para el caso bajo estudio, gobernado por las leyes sustantivas civiles, no opera la nulidad de pleno derecho que el extremo activo considera aplicable, en tanto que, la indemnidad actual de las escrituras públicas cuestionadas se justifica porque no han sido declaradas judicialmente nulas, oportunidad propicia para evocar que sobre la temática autorizada doctrina patria ha indicado que “(…) dichas nulidades, cuyo establecimiento es una manifestación de la coercibilidad de las normas jurídicas, siempre tienen que ser declaradas y aplicadas coactivamente por el órgano jurisdiccional competente del Estado (…) entre tanto, el acto así sancionado legalmente se presume válido y como tal produce efectos, pudiendo ocurrir que, si no es llevado oportunamente a los estrados judiciales, donde se discutan su validez o invalidez, tales efectos se produzcan hasta su consumación. (…)”2, cosa distinta es que, pese a la eficacia provisoria del acto, una vez sancionado10 judicialmente con nulidad carezca de vigor o fuerza con efecto retroactivo, empero, la intervención de la función pública ejercida por la rama judicial es indispensable. En ese orden de ideas, si conforme a la escritura pública 4567 de once (11) de septiembre de dos mil siete (2007), aclarada mediante la escritura pública 482 de dos mil dieciséis (2016), según puede corroborarse en folios 456 a 470 ídem, quedó constituida “(…) propiedad horizontal sobre el predio denominado Agrupación Hacienda El Trapiche Propiedad Horizontal Lote 1B (…)”, en clave de protocolizar el Acta de Asamblea de Copropietarios No. 03/06 de dieciocho (18) de septiembre de dos mil seis (2006), conforme a las cláusulas primera y segunda (cfr. folio 462, ídem), en tanto que los coeficientes de copropiedad de las viviendas ubicadas en Lote 1A y Lote 1B fueron obtenidos de manera independiente con base en sendos cálculos, resulta plausible colegir que la convocatoria a la reunión ordinaria de Asamblea de Copropietarios del “Conjunto Residencial Hacienda El Trapiche”, celebrada el veintinueve (29) de marzo de dos mil catorce (2014), quedó dispuesta para los propietarios de las viviendas ubicadas en las Manzana A, B y C de la copropiedad, es decir, cincuenta y siete (57) unidades privadas, desde luego sin requerir la citación de las sesenta y un (61) unidades que forman parte de Lote 1B por conformar una persona jurídica independiente, cuando menos, mientras pervivan los efectos de aquellos instrumentos públicos que otorgan carta de naturaleza a su existencia y eficacia. Lo anterior no significa que este juez plural esté asegurando que las escrituras públicas precitadas cumplen los requisitos formales y sustanciales o que no pudiesen descubrirse motivos para que sean entendidas como absolutamente nulas, sino que la acción sub examine está encausada a la impugnación de las decisiones adoptadas por presuntamente no contar con el quorum mínimo según el coeficiente de copropiedad y, este crucial punto, analizado conforme a los documentos públicos aludidos, revela que el total del coeficiente estaba integrado por las cincuenta y siete (57) unidades privadas. E Además, aquí no tiene cabida oficiosidad en la declaración de nulidad absoluta porque dos (2) de los presupuestos del canon 1742 Civil se incumplen: i) que aparezca de manifiesto en el acto o contrato, esto es que, “(…) el vicio debe aparecer en forma manifiesta y ser tan claro que no sea susceptible de interpretación (…)”3, mejor, “(…) vale decir, patente, ostensible, evidente, de modo tal que para establecerla el juez no tenga que ocurrir a otros actos o medios probatorios distintos (…)”4 y, ii) que las partes del negocio o sus causahabientes sean integrantes del litigio. Ni lo uno ni lo otro acontece porque la verificación de la nulidad absoluta implica bien extralimitación de facultades, ora atentar frontalmente contra las normas del régimen de propiedad horizontal, puesto que en este evento se necesitaría de la valoración conjunta de diversos medios documentales como los instrumentos de nacimiento de las personas jurídicas demandadas, la modificación que pretendió integrar el Lote 1B y asignarle un porcentaje de copropiedad dependiente del Lote 1A y la verificación de la voluntad de la Asamblea General celebrada el dieciocho (18) de septiembre de dos mil seis (2006), todo para despejar el interrogante sobre la viabilidad jurídica de extinción parcial de la copropiedad demandada para permitir el surgimiento de “Agrupación Hacienda El Trapiche Propiedad Horizontal Lote 1B” como independiente de aquella, averiguado como está que los órganos de administración en el ámbito de la copropiedad, están obligados a observar los procedimientos que establece el reglamento y la legislación para el trámite de las decisiones5. De modo que, la nulidad absoluta no aparece de bulto o manifiesta en el (los) acto(s) jurídico(s), sino que requiere de un esfuerzo intelectivo para llegar a la conclusión a que hubiere lugar, desde luego con la comparecencia de quienes 12 intervinieron en el (los) acto(s) jurídico(s) y frente a quien(es) causa efectos jurídicos directos, vale decir, aquellos titulares de las copropiedades involucradas. En definitiva, una frase resume el argumento: Las decisiones adoptadas en la asamblea demandada estuvieron ajustadas al reglamento en cuanto a quorum se refiere, en tanto las modificaciones o extinción parcial de la copropiedad para permitir el nacimiento de otra independiente están apoyadas en instrumentos públicos que a día de hoy prosiguen generando efectos jurídicos, motivación suficiente para respaldar la sentencia cuestionada e imponer costas procesales a la parte vencida en este recurso vertical, según las normas reglamentarias. ..." |
