Sentencia Nº 760013103014201800032-02 (4213) del Tribunal Superior de Cali Sala Civil, 30-09-2020
| Sentido del fallo | CONFIRMA PARCIALMENTE |
| Materia | Derecho Civil,TESIS: El contrato de compraventa en nuestro derecho civil está sometido, como en general todo el sistema de contratación, al principio de la libertad o autonomía contractual, según el cual, las partes pueden obligarse libre y válidamente mientras no se desborden los límites establecidos por la ley (C.C. arts. 15, 16 y 1602). TESIS: El avalúo comercial efectuado con el método residual de avaluación TESIS: Indebida tasación de la sanción pecuniaria impuesta a la demandada como consecuencia de haber excedido las pretensiones de la demanda. |
| Número de registro | 81513113 |
| Fecha | 30 Septiembre 2020 |
| Número de expediente | 760013103014201800032-02 (4213) |
| Normativa aplicada | CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO ART. 206 INC. 4, 322. / CÓDIGO CIVIL ART. 15, 16, 1602, 1946, 1947. / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. ART. 4 / CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA CIVIL 2485-2018 SENTENCIA 3 DE JULIO DE 2018 M.P. LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA. RAD. 15001-31-03-001-2009-00161-01. SENTENCIA DE 18 DE DICIEMBRE DE 1929, G.J., T. XXXVII. PÁG. 390; 17 DE AGOSTO DE 1933, G.J., T. XLI. PÁG. 501; 10 DE DICIEMBRE DE 1934, G.J., T. XLI. PÁG. 73. / EL DERECHO CIVIL ESPAÑOL (DELGADO ECHEVERRIA, COMENTARIOS AL CÓDIGO CIVIL Y COMPILACIONES FORALES (DIR. ALBALADEJO), TOMO XVII, CIT., VOL. 2, MADRID 1995). |
| Emisor | Sala Civil (Tribunal Superior de Cali de Colombia) |
República de Colombia
Rama Judicial del Poder Público
Jurisdicción Ordinaria
Tribunal Superior de Distrito Judicial de Cali
Sala Civil
Referencia Completa:
R.. Única Nal: 76001-31-03-014-2018-00032-02
R.icación interna: 4213
Proceso: Verbal de Lesión Enorme
Demandante: D.E.J.
Demandado: C.E.Q. y otros
Procedencia: Juzgado 14 Civil del Circuito de Cali
Motivo: Apelación Sentencia
Magistrado Ponente:
J.A.V.P..
S. de Cali, V., treinta (30) de septiembre de dos mil veinte (2020)
Discutido y aprobado en Sala según acta de la fecha.
I. ESCENARIO DESCRIPTIVO
1. INTROITO
Procede la sala a desatar el recurso de apelación interpuesto por
la parte demandante contra la sentencia No. 36 de 11 de septiembre de
2019, proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Cali dentro del
proceso de la referencia, que negó las pretensiones de la demanda, condenó
a la sanción por el exceso en el juramento estimatorio y condenó en costas a
la parte demandante.
2. HECHOS RELEVANTES
2.1. En la demanda.
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D.E.J.V.C.E.Q. y otros.
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2.1.1. Mediante contrato de compraventa celebrado por
escritura pública No. 314 del 10 de febrero de 2014 de la Notaría Cuarta del
Círculo de Cali, el señor A.J.E.Q. trasfirió “a título de
venta y enajenación perpetua” a favor de C.E.Q., MARÍA
ROSARIO DOMINGUEZ DE EDER y CHARLES JAMES EDER
DOMINGUEZ, el derecho de propiedad que en proporción del 50% tenía
sobre el inmueble ubicado en la Calle 9ª No. 8-65 Norte del Barrio Juananbú
de Cali; lote de terreno con una extensión superficiaria de 2.160,96 m2,
identificado con el número de matrícula inmobiliaria 370-192402 de la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali. Los linderos generales
y demás especificaciones se encuentran contenidos en la escritura pública
citada.
2.1.2. Como precio de la compraventa se pactó la suma de
novecientos millones de pesos ($900.000.000), que los compradores se
obligaron a pagar de la siguiente manera: a) doscientos setenta millones
($270.000.000) que el vendedor declaró haber recibido a satisfacción a la
firma del contrato; y, b) seiscientos treinta millones de pesos ($630.000.000)
que los compradores “se obligaron a entregar al vendedor con el producto de un
préstamo hipotecario que para ese fin se encontraban tramitando con el Banco de
Bogotá”.
2.1.3. En torno a lo estipulado en el contrato de compraventa
sobre el precio y la forma de pago la demandante “ignora si los compradores
pagaron el saldo del precio ($630.000.000) al vendedor, pues nada se sabe si el
Banco de Bogotá aprobó o no el aludido crédito y si hizo o no algún desembolso
por ese concepto”.
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2.1.4. A la fecha de celebración del contrato de compraventa, es
decir, el 10 de febrero de 2014, el inmueble objeto de venta “tenía un justo
precio comercial de al menos cuatro mil doscientos millones de pesos
($4.200.000)”, cuya equivalencia del 50% del derecho de propiedad de que
era titular el vendedor, es de dos mil cien millones de pesos ($2.100.000).
2.1.5. El precio de venta de novecientos millones de pesos
($900.000.000) “resulta inferior a la mitad del justo precio comercial que a la
sazón del contrato -10 de febrero de 2014- tenían los derechos constitutivos de su
objeto”.
2.2 En la contestación
Los demandados contestaron la demanda, se opusieron a las
pretensiones de la actora y formularon excepciones de mérito que
denominaron:
“INEXISTENCIA DE LA CAUSAL INVOCADA AL NO
CONFIGURARSE LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME”.
Expusieron que tanto el vendedor A.J. EDER
QUINN (q.e.p.d) y el comprador demandado C.E.Q.
eran hermanos y que aquellos adquirieron el derecho de propiedad sobre el
bien objeto de la Litis, cada uno en proporción de 50%, por adjudicación en
sucesión de su progenitora A.M.Q.D.E., el 6 de
marzo de 2002, y que fue esa copropiedad y vínculo familiar el que llevó al
fallecido A.J. a ofrecerle en venta su hermano, hoy demandado,
el 50% de su derecho de propiedad; oferta que afirman, aceptaron a fin de
continuar habitando el inmueble en el que residían desde hacía muchos años
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antes del fallecimiento su progenitora.
Aducen que el contrato de compraventa celebrado entre las
partes no se encuentra viciado con lesión enorme para el vendedor en la
medida que el valor pagado se ajustó al “justo precio” determinado por el
avalúo comercial que en su momento, y como consecuencia del trámite del
crédito hipotecario al que hace referencia la demandante, hizo el Banco de
Bogotá al inmueble objeto de negociación; avalúo que, al 10 de enero de
2014, fijó el valor comercial de la totalidad del bien en mil quinientos
veinticuatro millones setecientos treinta y cuatro mil ciento setenta y siete
pesos ($1.524.734.177).
Bajo tal afirmación, indican que “de ese avalúo se deduce que el
valor comercial del 50% de los derechos en común y proindiviso del señor ALAN
JAMES EDER QUINN (q.e.p.d.) equivalían en esa época a la suma de setecientos
sesenta y dos millones trescientos sesenta y siete mil ochenta y ocho pesos con
cincuenta centavos ($762.367.088,50”, y que la oferta de novecientos millones
de pesos ($900.000.000,oo) supera con amplitud tal cifra.
De otro lado, aducen que la parte actora no sustenta con pruebas
técnicas su afirmación en cuanto al mayor valor comercial que
supuestamente tiene el inmueble, y en tal sentido, que la acción no cumple
con uno de sus requisitos fundamentales, esto es, que se demuestre que el
vendedor sufrió lesión enorme al recibir menos de la mitad del justo precio
de la cosa que vendió.
En relación con la afirmación relacionada con el supuesto no
pago del precio, adjuntan comprobantes de egreso bancarios que dan cuenta
del desembolso efectuado a favor del vendedor A.J. EDER
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QUINN del crédito obtenido por los demandados para completar el pago del
precio.
Finalmente, afirman que la vivienda siempre ha sido de uso
residencial y que, inclusive, su avalúo catastral fue disminuido por la Oficina
de Catastro Municipal de Cali para el año 2019 teniendo en cuenta el grado
de deterioro de la construcción que en él se encuentra edificada y la vetustez
de la misma.
2.3. En el trámite procesal
Dentro de las pruebas trascendentales que obran en el
expediente se encuentran: Los interrogatorios de parte de la demandante y
los demandados, así como cuatro avalúos comerciales del inmueble de
marras, tres de ellos aportados por la parte demandada en la contestación de
la demanda que datan del 20 de febrero de 2007 por valor de
$1.392.575.100,00; del 21 de julio de 2009 por valor de $1.392.575.100,00,
y del 10 de enero de 2014 por valor de $1.524.734.177,oo (elaborado por
solicitud del Banco de Bogotá), y el cuarto, aportado por la demandante
dentro del trámite procesal, de fecha 9 de julio de 2019 deflactado al año
2014, por valor $ 3.912.965.900.
2.4 La sentencia apelada
La Juez Catorce Civil del Circuito de Cali, luego de indicar los
requisitos de la acción de lesión enorme y ubicarla para el caso concreto en
la afectación al vendedor de quien se dice “vendió por menos del 50% del
justo precio de la cosa”, señaló que en el presente asunto la parte actor no
logró probar, como era de su competencia, que tal circunstancia ocurrió.
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Al respecto señaló que si bien el avalúo allegado por la parte
demandante, elaborado por el avaluador H.C.M., arroja un
valor comercial del bien de $3.912.695.900,oo, y que dicho valor en
principio, demuestra que el valor de $900.000.000,00 pagados por los
demandados como precio del 50% de los derechos de propiedad del señor
A.J.E.Q. resulta inferior a la mitad de tal avaluó, lo
cierto es que dicho avalúo, al haber sido efectuado bajo el método residual y
del mayor y mejor uso contemplado por el artículo 4° de la Resolución 620
de 2008 del Instituto Geográfico A.C., no puede ser tenido en
cuenta dado que la hipotética construcción de un edificio de oficinas
planteada como “mejor uso del inmueble”, no fue el móvil que motivó la
venta.
En tal sentido dijo: “de la norma en cita se desprende que el uso
metodológico residual para determinar el valor comercial de un predio está
considerado por el IGAC como una técnica de avalúo válida en nuestro país, lo
cual otorga fundamento técnico y normativo al dictamen elaborado por el perito
H.C.M.. Sin embargo, pese a que esta juzgadora no encuentra
reproche alguno en el fundamento normativo y técnico usado por el perito
avaluador, sí se observa un obstáculo infranqueable en la aplicabilidad de la
metodología residual frente al contenido fáctico e intencional que cimienta la
presente acción de rescisión por lesión enorme. Lo anterior, puesto que los
artículos 4 y 14 de la Resolución número 620 de 2008 proferida por el Instituto
Geográfico A.C. conciben la metodología residual del mayor y mejor
uso del suelo como la técnica pertinente para efectuar la valoración total de las
ventas de proyectos de construcción, de ahí que se requiera que el avalúo parta de
un proyecto de construcción planteado por el solicitante con referencia a las
ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto el fin de planteado”;
circunstancia que afirmó, “adquiere trascendental relevancia si en cuenta se
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