Sentencia nº 08001-23-31-000-1995-09261-01(22893) de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 16 de Marzo de 2012
| Fecha | 16 Marzo 2012 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
| Tipo de documento | Sentencia |
ZONA FRANCA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DE BARRANQUILLA - Naturaleza Jurídica
La Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla fue creada mediante las Leyes 105 de 1958 y 109 de 1985 como un establecimiento público, con personería jurídica y patrimonio propio, adscrito al Ministerio de Desarrollo Económico, de donde se colige que el contrato sub judice, celebrado el 8 de noviembre de 1990 se sujetó a las disposiciones del Decreto 222 de 1983 y, por consiguiente, en su formación, obligaciones y efectos, a las leyes civiles y comerciales en materia de arrendamiento de locales comerciales, salvo en lo relativo a las potestadelas partes convinieron en un contrato de derecho privado de la administración.
FUENTE FORMAL: DECRERO 222 DE 1983
CONTRATO - Facultades excepcionales / FACULTADES EXCEPCIONALES - Fines. Objeto / FACULTADES EXCEPCIONALES DE LA ADMINISTRACION - Declaratoria de caducidad del contrato / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Sociedad Expominera S.A. y Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla / TERMINACION UNILATERAL DEL CONTRATO - Procedencia / FACULTADES EXCEPCIONALES - Son de orden público
Las cláusulas o facultades excepcionales son prerrogativas que la ley otorga a la administración para que declare la caducidad de los contratos que celebra, los termine, modifique o interprete unilateralmente, cuando estas medidas resulten necesarias para la satisfacción de los intereses generales, comprometidos en la actividad contractual de la administración. El Decreto 222 de 1983 previó que, en todo contrato distinto de los de compraventa de muebles o de empréstito, se debía incluir forzosamente la facultad de la administración para declarar la caducidad, cuando del incumplimiento de las obligaciones del contratista se deriven consecuencias que hagan imposible su ejecución o causen perjuicios a la entidad (…) el ejercicio de esta prerrogativa exige que la caducidad sea declarada por el jefe de la entidad contratante “… mediante resolución motivada, en la cual se expresarán las causas que dieron lugar a ella” (…)siendo el celebrado un contrato de derecho privado de la administración con cláusula de caducidad, obligatoriamente debía regirse por los principios de terminación, interpretación y modificación unilateral regulados en el Título IV del Decreto 222 de 1983. Por tanto, el Contrato de arrendamiento ZF-0235 de 1990 estaba igualmente sujeto a la facultad excepcional de la administración para declarar su terminación unilateral (…) observa la Sala que al margen de las cláusulas exorbitantes, las partes convinieron en que el no pago del canon daría lugar a la terminación del contrato, mediante decisión judicial. (…) Siendo las facultades excepcionales de orden público, no podía la arrendadora renunciar a la imposición de la caducidad, cuando el cumplimiento del arrendatario permite derivar consecuencias que impidan la ejecución del contrato o se causen perjuicios a la entidad; tampoco a disponer de la facultad de terminación unilateral, cuando razones de interés público sobrevinientes demostraran la inconveniencia para el servicio de mantener la relación.
FUENTE FORMAL: DECRETO 222 DE 1983
DECLARATORIA DE CADUCIDAD DEL CONTRATO - Procedencia aunque se haya pactado cláusula compromisoria
La declaratoria de la caducidad, en tanto comporta el ejercicio de una prerrogativa propia de la administración, procede aunque las partes hubieran pactado cláusula compromisoria, con sujeción a las reglas del debido proceso y durante la ejecución contractual; no así cuando en el incumplimiento resulta comprometida la entidad. Son dos, en consecuencia, las circunstancias que inhiben la competencia de la administración para ejercer su potestad de declarar la caducidad: el vencimiento del plazo de ejecución y el incumplimiento imputable a la acción u omisión de sus agentes. Estando legalmente facultada la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla para declarar la caducidad administrativa del Contrato de arrendamiento ZF-035 de 1990, procede entonces analizar la oportunidad para la declaratoria, amén del cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo de la entidad.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - obligaciones del arrendador / REPARACIONES NECESARIAS - Obligación a cargo del arrendador, salvo estipulación en contrario / SOCIEDAD EXPOMINERA S.A. Y ZONA FRANCA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DE BARRANQUILLA - Cumplió con las obligaciones impuestas como arrendadora
De conformidad con el artículo 1982 del Código Civil, son obligaciones del arrendador las de entregar al arrendatario la cosa arrendada, mantenerla en estado de servir acorde con el fin convenido y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en su uso y goce. La prestación que versa sobre el mantenimiento de la cosa arrendada, a fin de que su deterioro no afecte el goce conferido al arrendatario, la satisface el locador con la realización de las reparaciones necesarias, salvo que las partes convengan en modificar su alcance, al tenor de las disposiciones del artículo 1985 de la codificación civil (…) la Sala no duda de que la ejecución de las obras de adecuación de los patios arrendados para que sirvieran a la realización de las actividades portuarias que realizaría el arrendatario, en tanto ajenas a las reparaciones necesarias -aquellas que demandan el mal estado o calidad que amenaza la destrucción o desaparecimiento de la cosa arrendada-, no quedaron comprendidas en la obligación que asumió el arrendador, de mantener los bienes en estado de servir para la destinación pactada, conforme a la ley civil porque, aunado a que ésta no lo establece, las partes no lo convinieron y el arrendatario conocía el estado en que se encontraban los patios, al punto que los recibió a su entera satisfacción, asumiendo su adecuación, sin límite alguno. (…) Establecido como está que i) el Contrato de arrendamiento ZF-035 de 1990 se celebró después de que la sociedad arrendataria fuera autorizada por la Zona Franca como Usuario Operador para realizar las actividades de almacenamiento, cargue, descargue, transporte y exportación del carbón; ii) las obras de adecuación de los espacios para realización de las actividades portuarias tenía que adelantarlas el arrendatario y iii) éste también debía obtener las autorizaciones para la realización de las actividades, huelga concluir que carecen de fundamento las pretensiones, en tanto sustentadas en que la arrendadora incumplió las obligaciones de mantener la cosa en estado de servir a los fines del arriendo y de librar al arrendatario de perturbación o embarazo en el goce de los espacios arrendados.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1982
ACTIVIDADES PORTUARIAS - Concesión / CONCESION - Noción. Definición. Concepto / CONCESION - Ubicación e identificación plena del terreno /
Conforme a la Ley 1ª de 1991, la concesión es un requisito habilitante que se otorga a una persona para adelantar actividades portuarias que, una vez obtenida, obliga al beneficiario a adelantar las obras para desarrollar su labor, ajena al contrato de arrendamiento que se convenga o llegue a convenirse para acceder a la tenencia del bien, así fuere para ejecutar aquella. De donde no se entiende por qué el arrendador resultaría obligado a su adecuación, sin que medie convenio previo, al punto que el artículo 9º de la Ley 1ª de 1991 dispuso el otorgamiento de la concesión con sólo precisar la ubicación del terreno que se destinaría al desarrollo contractual. (…) los inmuebles objeto del arrendamiento fueron plenamente identificados por su ubicación, linderos y extensión, elementos que permitían satisfacer los requerimientos que sobre los terrenos exigía la ley 1ª de 1991 de cara a obtener la concesión, en caso de que esta fuera necesaria. (…) las obras de adecuación para que los terrenos sirvieran a los fines de la sociedad arrendataria, no se comprenden en la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a cargo del arrendador, ni constituyen una exigencia en orden a la solicitud y obtención de la concesión de que trata la Ley 1ª de 1991.
FUENTE FORMAL: LEY 1 DE 1991 - ARTICULO 9
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Obligaciones del arrendatario / ARRENDAMIENTO - Contrato sinalagmático perfecto / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Obligación de cancelar los cánones de arrendamiento / EXIGENCIA DE CUMPLIMIENTO O RESOLUCION DEL CONTRATO - Cuando el arrendatario incumple con el pago de la renta convenida
El arrendatario es obligado al pago del precio o renta, de conformidad con el artículo 2000 del Código Civil. Siendo el arrendamiento un contrato sinalagmático perfecto, las obligaciones nacen recíprocamente desde su perfeccionamiento; el precio se constituye en la contraprestación a cargo del arrendatario por el goce que le concede el arrendador y legalmente no está sometido a condición distinta que la resolutoria tácita prevista en el artículo 1546 ibídem, a cuyo tenor se faculta al arrendador para optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, cuando el arrendatario no paga la renta convenida. El material que obra en el expediente da cuenta de que las partes convinieron en el pago de un precio determinado a partir de dos componentes: una parte variable, a liquidar en proporción al valor CIF de la mercancía almacenada y otra parte fija, estipulada como un valor mínimo mensual por cada metro cuadrado de espacio entregado al arrendatario, que se causaría con independencia de la realización de las actividades portuarias. Igualmente, que el arrendatario liquidaría y pagaría el precio al vencimiento de cada semestre.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL -...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba