Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº 5372 de 9 de Agosto de 2000
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Medellín |
| Número de expediente | 5372 |
| Número de sentencia | 5372 |
| Fecha | 09 Agosto 2000 |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACION |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente:
DR. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
Santafé de Bogotá Distrito Capital, nueve (9) de agosto de dos mil (2000)
Ref. Expediente 5372
Despacha la Corte el recurso extraordinario de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 15 de junio de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, dentro del proceso ordinario adelantado por "CONDOMINIO LA ALDEA DEL SOL Y CIA. LTDA" frente al BANCO CENTRAL HIPOTECARIO.
A N T E C E D E N T E S:
1. Díjose en el libelo genitor del proceso, que la sociedad actora, que en un principio se denominó "PARQUE RESIDENCIAL LOS EUCALIPTOS y Cía. Ltda.", adquirió, mediante la escritura pública No.415 del 9 de marzo de 1987, el inmueble denominado "LA REYERA", ubicado en la ciudad de Sogamoso, cuyas especificaciones se señalan con detenimiento en la demanda, inmueble sobre el cual la sociedad compradora, ahora demandante, proyectó la construcción de un "desarrollo arquitectónico" constante de 100 unidades de vivienda, distribuidas en dos agrupaciones de 48 y 52 unidades respectivamente, un centro comercial, dos unidades de servicios comunales y dos porterías. Su construcción se ejecutaría a partir de una primera etapa en la cual se levantarían 16 viviendas de la manzana 1 de dicha agrupación.
Una vez la Constructora allegó todos los documentos exigidos por el Banco, éste ordenó el avalúo del inmueble, avalúo que arrojó como resultado un valor de $10.000.oo metro cuadrado, estimación para la cual el perito asignado por aquél tuvo en cuenta que los servicios de agua, fluido eléctrico y alcantarillado estaban por construirse, amén que exaltó "el buen progreso y valorización" de la obra.
Con base en ese avalúo el Banco autorizó una línea de crédito por la suma de $66.000.000.oo, la cual, por petición de la Constructora, fue adicionada en $13.400.000, oo más, para un total de $79.400.000.oo, crédito que fue garantizado mediante la hipoteca de que da cuenta la escritura No. 1499 del 2 de junio de 1988 de la Notaría Segunda de Sogamoso, constituida sobre el mismo inmueble.
A la obra proyectada se dio inicio el 15 de febrero de 1988 y mientras la misma avanzaba, el acreedor hizo los desembolsos que el demandante señala, cada uno de los cuales fue garantizado con un pagaré. En total el Banco desembolsó la suma de $73.457.462.50.
El 1o. de octubre de 1988 se terminaron de construir los dos apartamentos modelos, pero el 17 de diciembre siguiente se suspendió la construcción en vista del pésimo resultado obtenido por las ventas. Para el 15 de febrero de 1989 se terminaron algunas obras faltantes con miras a dejar los apartamentos restantes en un 90% de construcción. Las ventas fueron un "total y rotundo fracaso". El programa, que consistía en un conjunto cerrado, el primero que se construía en Boyacá, no fue acogido por el pueblo boyacense que no había experimentado, ni conocido esta nueva forma de vida. Como consecuencia de este hecho la Constructora se encontró en la más absoluta imposibilidad de atender el pago de sus obligaciones para con el Banco y con otros acreedores.
El Banco Central Hipotecario envió el día 24 de abril de 1989 a la deudora un telegrama por medio del cual exigía el pago de la totalidad de la obligación adeudada. La requerida, a su vez, respondió mediante telegrama del 3 de mayo anunciando que había adelantado conversaciones con el Director de Cartera tendientes a justificar la mora y con miras a obtener un nuevo plazo.
Mediante comunicación del 10 de mayo siguiente, la sociedad deudora ofreció tres alternativas de pago, y mediante carta del 7 de junio hizo énfasis en la última de aquéllas, consistente en la dación en pago de unos terrenos o activos de propiedad de la deudora. El 7 de junio siguiente la deudora se comunicó con el Gerente de la Sucursal de Sogamoso, enterándolo de las conversaciones que había adelantado con el J. de Cartera de esa misma institución y planteándole dos posibilidades de arreglo. La primera de ellas consistente en entregar en dación en pago las 16 casas financiadas por esa entidad, en el estado en que se encontraban y por un valor global de $112.000.000.oo, "considerando que aún faltan aproximadamente $18.000.000.oo por invertir para su terminación total". La otra posibilidad consistía en entregar el terreno no construido, con un área de 15.586 metros cuadrados y avaluado en la suma de $62.000.000.oo junto con todas sus mejoras como son el cerramiento en tapia pisada y teja de barro, 640 metros de alcantarillado, una valla comercial con iluminación halógena y 3 casas construidas en un 70%, mejoras éstas que avaluaban por separado en $30.000.000.oo.
El Banco, a su vez, había aceptado verbalmente la oferta de dación en pago, para cuyo efecto ordenó la confección de un nuevo avalúo, el cual arrojó como resultado un valor muy distinto al que se había anotado en la peritación ordenada para otorgar el crédito. Esa conducta del Banco no es honesta, abusando de su condición de acreedor hipotecario. El día 12 de julio de 1989, la entidad deudora envió comunicación al Banco haciéndole saber de su "extrañeza y desagrado" con la última peritación .
El A.P.B. quien, a petición del Banco elaboró los dos avalúos, conceptuó en abril de 1988, que el metro cuadrado valía $10.000.oo, pero un año largo después afirmó que no valía sino $4.000.oo, presentándose así, una situación absurda, injusta y aberrante que propicia dos interrogantes: a) que el Banco le ordenó al perito hacer un avalúo muy por debajo del precio comercial, o, b) que así procedió el perito motu proprio. En el primer caso esa es la prueba del abuso del derecho del acreedor; y en el segundo el Banco también incurrió en tal abuso al ordenar y aceptar el avalúo contrario a la realidad.
En nueva comunicación del 11 de agosto de 1989, el Banco acepta la dación en pago, pero exige más bienes de los ofrecidos, ello en consideración del avalúo dado por el perito. En síntesis, además del lote del terreno, propone que se le entreguen los apartamentos 101 y 201 que se encuentran terminados, los cuales están avaluados en $6.300.000.oo cada uno, más los apartamentos 104, 204, 105 y 205 que le siguen en construcción, a un precio de $4.800.000.oo cada uno. Tal comunicación se produjo tres meses y un día después de la primera comunicación de la deudora y mientras tanto el crédito se había incrementado en la cantidad aproximada de $9.000.000.oo. Luego al dilatar la respuesta el Banco actuaba deshonestamente, llevando lentamente a la ruina al deudor honesto.
El 14 de agosto de ese mismo año, se produjo la respuesta de la sociedad deudora mediante la cual, hizo saber al Banco que le era inaceptable el último avalúo pericial, cabalmente por las razones que allí minuciosamente se anotan, motivo por el cual solicita una rápida y menos drástica decisión del Banco, el cual, sin embargo, mediante carta del 4 de septiembre de 1989, persiste en su actitud, destacando, además, que la demora por la que se duele la Constructora ha sido causada, precisamente, por sus reiterados cambios de oferta. Entiende el demandante que esta comunicación es prueba del abuso del derecho del Banco porque, debido a la precaria situación de la deudora, no le quedaba otro expediente que el de admitir la propuesta del Banco o se encontraría de frente al proceso ejecutivo.
Pero, para mayor sorpresa de la sociedad deudora, la minuta de dación en pago arroja un precio de $2.000.oo el metro cuadrado de la tierra de la que se adueñó el Banco, es decir ni siquiera los $4.000.oo del avalúo.
Transcribe a continuación el demandante, como todas las demás, la nota del 6 de septiembre de 1989 por medio de la cual la Constructora acepta entregar al Banco en pago las propiedades que éste exige, pero dejando constancia que tal mecanismo, por conducir a una reforma del reglamento de propiedad horizontal y de las licencias de construcción implicaba una serie de trámites y gestiones administrativas que demorarían aún más la solución de la deuda. Por tal razón propone hacer una escritura entregando la totalidad de los activos (lote y casas) y una vez legalizada la escrituración el Banco le reembolsaría a la Constructora los activos sobrantes o cualquier otro inmueble de su propiedad.
Un mes largo después, teniendo en cuenta que cada día de mora le costaba a la deudora más de $100.000.oo, ésta le recrimina al Banco por la dilación de su respuesta, haciéndole ver lo abusivo y deshonesto de su comportamiento. El Banco, a su vez, mediante documento del 26 de octubre de 1989, acepta la propuesta de la deudora y le solicita dejar sin efecto alguno el reglamento de propiedad horizontal de los bienes que se van a recibir en pago, más el desenglobe del lote de terreno con miras a realizar un reloteo para devolver los activos del caso. Así mismo, el 10...
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