Concepto nº 220-194964, de Superintendencia de Sociedades, de 15 de Diciembre de 2015
OFICIO 220-194964 DEL 15 DE DICIEMBRE DE 2015
ASUNTO: LA TOMA DE POSESIÓN EN MATERIA DE VIVIENDA NO ES COMPETENCIA DE LA SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES.
Me refiero a su comunicación radicada con el número 2015-01-437518, mediante la cual, formula una consulta relacionada con limites funcionales que el sistema de fuentes colombiano asigna en el área de empresarios que tienen por objeto social la construcción de inmuebles destinados a vivienda, tratándose de las llamadas "tomas de posesión", por incumplimiento de obligaciones no solamente financieras sino también de las obligaciones de "hacer" correspondientes a las licencias de construcción otorgadas por las Curaduría Urbanas.
Lo anterior frente a las competencias en concreto asignadas a la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Secretaría del Hábitat en Bogotá, D.C.
Al respecto me permito manifestarle que la posición de esta Superintendencia sobre el tema propuesto, se ha revisado en distintas oportunidades, en particular mediante oficio 220-125545 del 12 de agosto de 2014, dirigido a la Procuraduría General de la Nación, en el que la Entidad expresó su criterio en torno a la competencia para tomar posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas naturales y jurídicas dedicadas a la actividad de vivienda, en los siguientes términos, cuyos apartes a continuación se transcriben:
“Para claridad sobre el tema que aquí se examina, particularmente respecto a la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes, se precisan los siguientes antecedentes normativos, en orden cronológico, a saber:
-
Ley 66 de 26 de diciembre de 1968 o Estatuto Orgánico de Vivienda, reformada por el Decreto 2610 de 1979, a través de la cual se regulan las actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de viviendas y se determina su inspección y vigilancia.
En el artículo 1º se asigna a la Superintendencia Bancaria (Hoy denominada Superintendencia Financiera de Colombia) la inspección y vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de créditos para la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción.
Define la actividad de enajenación de inmuebles como la transferencia del dominio a título oneroso de unidades resultantes de: i) la división material de predios; ii) de la adecuación de terrenos para la construcción de vivienda; iii) las unidades resultantes de la edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal; iv) de viviendas en
unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal y v) la celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepción de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda y dispone que la actividad de enajenación se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas, distritales o municipales, sean cinco (5) o más. (Art. 2).
Adicionalmente, se advierte que corresponde a la Superintendencia Bancaria, entre otras funciones, llevar el registro y la cancelación de las personas interesadas en desarrollar actividad de vivienda; otorgar el permiso para anunciar y desarrollar los planes o programas de vivienda; verificar la propiedad y libertad del inmueble; conceptuar sobre los modelos de contratos que se celebren con los adquirentes; verificar que la autoridad competente haya otorgado la licencia o celebrado contrato para la ejecución de las obras de urbanismo o para la construcción de las viviendas; verificar la aprobación y vigencia de los planos, la construcción, el reglamento de propiedad horizontal, cuando fuere el caso; verificar el avance de obra en el porcentaje que estime conveniente, entre otras.
Sumado a lo expresado, el artículo 12 de la citada Ley 66 asigna al Superintendente Bancario la posibilidad de tomar la inmediata posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas jurídicas o naturales que se ocupen de las actividades aquí mencionadas o disponer su liquidación, en los siguientes casos:
“1. Cuando hayan suspendido el pago de sus obligaciones.
-
Cuando hayan rehusado la exigencia que se les haga en debida forma de someter sus cuentas y negocios a la inspección del Superintendente Bancario.
-
Cuando persista en descuidar o rehusar el cumplimiento de las órdenes debidamente expedidas por el Superintendente Bancario.
-
Cuando persistan en violar alguna norma de sus estatutos o de la ley, en especial la relativa a la obligación de llevar contabilidad de sus negocios.
-
Cuando persistan en manejar sus negocios de manera no autorizada o insegura.
-
Cuando su patrimonio, si se trata de persona natural, o su capital y reservas en las personas jurídicas, sufra grave quebranto que ponga en peligro la oportuna atención de sus obligaciones.
-
Cuando el ejercicio de las actividades de que trata la presente Ley se desarrolle en las circunstancias mencionadas en el artículo anterior”.
Con relación a la toma de posesión, los artículos 13 y 16 de la Ley, modificados en su orden, por el 7 y 8 del Decreto 2610 Ibídem, prevén las modalidades en que tal medida puede adoptarse, es decir, para administrar o liquidar. Por su parte, el artículo 27 de la Ley Cit. prevé que en los casos de toma de posesión el agente especial nombrado por el Superintendente y a nombre de la persona intervenida le corresponde dar aplicación a las actuaciones que para estos casos prevé la Ley 45 de 1923 (Sobre Establecimientos Bancarios, artículo 47 y ss) y disposiciones concordantes
Para efectos del presente análisis, se precisa también tener en cuenta que los artículos 38 y 39 de la Ley 66/68, modificados por los artículos 15 y 16 del Dec. 2610 citados, determinan las atribuciones de inspección, vigilancia y control por parte de la Super-Bancaria y determina que “La inspección y vigilancia de las sociedades anónimas que se dediquen exclusivamente a las actividades reguladas en los Artículos lo. y 2o de la Ley será ejercida por la Superintendencia Bancaria en los mismos términos señalados por el Código de Comercio para la Superintendencia de Sociedades”.
Pero tratándose de sociedades con objeto múltiple señaló: “….la inspección y vigilancia continuará siendo ejercida por la respectiva Superintendencia en todo aquello que no se relacione con...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba