Sentencia de Consejo de Estado, 29 de Febrero de 2012
| Fecha | 29 Febrero 2012 |
| Tipo de documento | Sentencia |
COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES - Promesa. Entidades estatales / COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES - Precio lo fija el Instituto G.A.C.. Avalúo de inmueble / COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES - Exigencia a la entidad estatal de solicitar avalúo para efectuar la negociación / AVALUO - Entidad estatal debe solicitarle para efectuar negociación de bienes inmuebles
El artículo 14 de la Ley 9ª de 1989 dispone que a las promesas de compraventa de inmuebles que celebren las entidades estatales se debe acompañar un folio de matrícula inmobiliario actualizado. (…) el artículo 15 de esa misma ley señala que el precio máximo de adquisición será fijado por el Instituto Geográfico A.C., o por quien haga sus veces, pues a esa entidad le encomienda el artículo 27 que realice los avalúos. (…) el artículo 15 del Decreto 855 de 1994, ya vigente por la época en que se celebró la promesa que ha dado lugar a esta cuestión litigiosa, preceptuaba que en la venta o adquisición de inmuebles las entidades estatales debían solicitar al Instituto G.A.C. un avalúo que serviría como base de la negociación. (…) el artículo 27 del Decreto 2150 de 1995, que reguló, modificó y suprimió trámites en la administración pública, previó que el avalúo que se viene mencionando podía ser hecho por el Instituto Geográfico A.C. o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encontrara registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar donde estuviera ubicado el bien.
FUENTE FORMAL: LEY 9 DE 1989 - ARTICULO 14 / LEY 9 DE 1989 - ARTICULO 27 / DECRETO 855 DE 1994 - ARTICULO 15 / DECRETO 2150 DE 1995 - ARTICULO 27
PROMESA - Contiene una obligación de hacer. Es solemne / PROMESA – Debe elevarse mediante escritura pública / PROMESA - Identificación de la notaría / NOTARIA - Escogencia de notaría. Su escogencia no es potestad de las partes, cuando en el negocio interviene una entidad estatal
La promesa produce fundamentalmente una obligación de hacer consistente en celebrar el negocio prometido, de aquí se sigue que si éste es solemne y la solemnidad consiste en el otorgamiento de una escritura pública, tal como ocurre con la compraventa de inmuebles, debe también indicarse la notaría en que ese instrumento debe ser otorgado, pues de no ser así, (…). hay eventos en los que la indicación de la notaría no es necesaria o indispensable. (…) El primer caso se presenta cuando las partes de la promesa tienen un mismo domicilio y en éste sólo hay una notaría pues de acuerdo con lo que se desprende del artículo 1646 del Código Civil. (…) La otra hipótesis se da cuando las partes de la promesa tienen un mismo domicilio y en éste lugar hay varias notarias pero al menos una de aquellas es una entidad estatal. (…) Empero si se trata de otorgar una escritura pública y en ese otorgamiento participa una entidad estatal, el artículo 15 de la Ley 29 de 1973 ordena que ese acto debe ser repartido equitativamente entre las notarías que existan en el lugar, lo que en últimas significa que los interesados no pueden escoger libremente al notario que deseen. (…) En el asunto que ha ocupado la atención de la Sala se advierte que la promesa fue celebrada entre la entidad estatal denominada Área Metropolitana de Cúcuta y la señora Y.C. de Z., cuyo domicilio es la ciudad de Cúcuta según lo afirma en el poder que dio para iniciar este proceso, y por lo tanto no era indispensable ni necesario indicar en la promesa la notaría en la que se otorgaría la respectiva escritura pública de compraventa, razón por la cual el contrato de promesa que celebraron las partes llenaba el requisito esencial exigido en el numeral 4º del artículo 1611 del Código Civil, aunque como ya se vio de todas maneras la promesa omitió una formalidad o solemnidad que la ley exigía para su validez y por esto ella finalmente resultó absolutamente nula.
CONTRATACION ESTATAL - Normatividad aplicable. Disposiciones del Código Civil /
La normatividad antes reseñada, en materia de nulidad absoluta de los contratos estatales son también aplicables las disposiciones del Código Civil.
NULIDAD ABSOLUTA - Procedencia. Contrato estatal sin requisitos plenos para su celebración / NULIDAD ABSOLUTA - No opera de pleno derecho. Negocio subsiste hasta la declaración de nulidad por juez
El artículo 44 de la Ley 80 de 1993, que entró a regir en su mayor parte el 1º de enero de 1994, previó que los contratos del estado son absolutamente nulos en los mismos casos señalados en el derecho privado y consagró además otras causales. En cuanto a la legitimación para proponerla el artículo 45 de la citada Ley previó que podían hacerlo las partes, el Ministerio Público o cualquier persona, sin que en éste último caso se exigiera que tuviera un interés directo en el contrato. (…) de acuerdo con la normatividad antes reseñada, en materia de nulidad absoluta de los contratos estatales son también aplicables las disposiciones del Código Civil. (…) como en el ordenamiento colombiano el fenómeno de la nulidad de los negocios jurídicos supone que estos, aunque viciados, existen mientras no se pronuncie la sentencia judicial que tal cosa decrete, puesto que por regla general las nulidades no operan de pleno derecho.
FUENTE FORMAL: LEY 80 DE 1993 - ARTICULO 44 / LEY 80 DE 1993 - ARTICULO 45
NOTA DE RELATORIA: Al respecto ver, sentencia de 24 de enero de 2011, exp. 16326.
NULIDAD ABSOLUTA - Contrato estatal. Falta de avalúo de bien inmueble / NULIDAD ABSOLUTA - Contrato estatal. Falta de folio de matrícula inmobiliaria actualizado / NULIDAD ABSOLUTA - Insaneable por ratificación de las partes o por prescripción extraordinaria
En la celebración de la promesa de compraventa del 20 de diciembre de 1996, acordada entre la señora Y.C. de Z., como prometiente vendedora, y el Área Metropolitana de Cúcuta, como prometiente compradora, se omitieron dos requisitos o formalidades para la validez de ese acto, como lo eran el folio de matrícula inmobiliaria actualizado y el avalúo del Instituto Geográfico A.C., o de quien estuviera autorizado para ello. Estos dos requisitos o formalidades los exigía la ley en atención a la naturaleza del acto, esto es en atención a que se trataba de un contrato estatal, y por consiguiente la omisión de ellos conduce a la nulidad absoluta de ese acto, tal como lo dispone el artículo 1741 del C.C. La nulidad de esa promesa, por ser absoluta, no puede ser saneada por ratificación de las partes, el término de prescripción extraordinaria no logró sanearla y puede ser decretada oficiosamente si aparece plenamente demostrada y están presentes en el proceso las partes del contrato, tal como ocurre en este caso.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1741
RESTITUCIONES MUTUAS - No concede
En éste caso no hay lugar a considerar o a decidir sobre las restituciones mutuas toda vez que no hay probanza que demuestre que el predio prometido en venta o el precio pactado, o alguna parte de éste, hayan sido entregados, máxime si se tiene en cuenta que la demandante expresa en sus alegatos que ni siquiera el 15% inicial fue cancelado y que la demandada no presentó prueba alguna que enseñara el pagó total o parcial del precio acordado.
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION TERCERA
SUBSECCION C
Consejero ponente: JAIME ORLANDO SANTOFIMIO GAMBOA
Bogotá D.C, veintinueve (29) de febrero de dos mil doce (2012)
Radicación número: 54001-23-31-000-1999-00004-01(21314)
Actor: YESMIN COLMENARES DE Z.
Demandado: AREA METROPOLITANA DE CUCUTA
Referencia: ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES (APELACION SENTENCIA)
Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la señora Y.C. De Zahn contra la sentencia del 30 de abril de 2001, proferida por la Sala de Descongestión del Tribunal Administrativo de Santander, Norte de Santander y Cesar, mediante la cual se acogieron parcialmente las pretensiones de la demanda.
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Lo pretendido
En demanda presentada el 12 de enero de 1999[1] contra el Área Metropolitana de Cúcuta, la señora Y.C. de Z. pidió que se declarara el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa que celebró el 20 de diciembre de 1996 con la entidad aquí demandada y que como consecuencia se le ordenara a ésta que suscribiera la correspondiente escritura pública de compraventa.
Pide además que se condene a la accionada a pagar no sólo el valor de los perjuicios ocasionados con el incumplimiento y la cláusula penal pactada, sino también los intereses causados sobre las cantidades adeudadas por concepto del precio del bien prometido en venta.
Finalmente exige la actualización de todas las sumas que reclama.
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Los hechos en que se fundamentan las pretensiones
El 20 de diciembre de 1996 el Área Metropolitana de Cúcuta y la señora Y.C. de Z. celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un lote de terreno ubicado en el área urbana del Municipio de Los Patios.
Como precio del bien prometido en venta se pactó la suma de $36.072.000 que debían ser pagados así: a) $5.410.800 al momento de suscribir la promesa de compraventa; y b) El saldo, esto es la suma de $30.661.200, en diez instalamentos mensuales de un valor de $3.066.120 cada uno, debiéndose pagar el primero de ellos el 1º de marzo de 1997.
Se convino además que sobre las sumas adeudadas por concepto del precio del bien prometido en venta se cancelarían intereses a la tasa del 3% mensual y que el incumplimiento de alguna de las partes daría lugar a que el incumplido pagara una pena de $1.000.000.
Finalmente se...
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